Vente domaniale : fonctionnement et avantage pour l'investisseur immobilier

Une vente domaniale est un type de vente qui concerne des biens appartenant à l'État. Il peut s'agir autant de biens mobiliers qu'immobiliers. Les procédures appliquées à l'occasion d'une vente domaniale sont aussi caractéristiques car elles passent notamment par le biais d'appels d'offres ou l'organisation d'enchères. Pour un investisseur immobilier, une vente domaniale peut être très intéressante parce qu'il peut dans la plupart des cas devenir ainsi propriétaire d'un logement pour un prix plus bas que ceux pratiqués sur le marché, l'État souhaitant céder ses biens pour réaliser lui-même des économies dans la gestion de son patrimoine immobilier. Une vente domaniale peut aussi être l'occasion d'acquérir des biens d'exception comme un château, un monument historique, un site culturel, une école, etc.

Qu'est-ce que l'on appelle une vente domaniale ?

On parle de vente domaniale pour désigner des ventes de biens qui appartiennent à l'État, qu'il s'agisse de biens mobiliers (véhicules, matériaux, biens de sport et de loisirs, objets de luxe, etc.) ou de biens immobiliers (appartements, maisons, immeubles, terrains nus, terrains agricoles, etc.).

Les ventes domaniales sont décidées en fonction de la politique immobilière que souhaite mener l'État, soit diminuer les coûts d'entretien et de gestion du patrimoine immobilier qu'il détient en cédant des surfaces, valoriser son patrimoine immobilier, favoriser l'offre de logements, etc. En 2019, l'État a eu recours à des ventes domaniales estimées à 625 millions d'euros.

En principe, seules les collectivités territoriales peuvent devenir acquéreurs de biens immobiliers ainsi vendus par l'État. Mais, dans certains cas, une vente domaniale peut aussi être accessible aux particuliers, tout comme aux entreprises.

Comment se déroule une vente domaniale immobilière ?

Les ventes domaniales, donc celles de biens immobiliers dont l'État est propriétaire, sont réalisées par la Direction de l’immobilier de l’État (DIE) qui est rattachée à la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). La DIE, qui dispose d'un réseau de services au niveau régional et départemental, agit pour le compte du ministère chargé du Domaine, c'est-à-dire le ministère de l'Action et des Comptes publics. Elle a notamment pour mission de promouvoir "une gestion vertueuse et performante du patrimoine immobilier de l’État dans le cadre d’une démarche de co-construction avec les autres ministères", comme l'indique l'organisme, donc en particulier de céder des biens devenus inutiles ou inadaptés au service public.

En pratique, lorsque l'État décide de se séparer d'un bien immobilier, la DIE est chargée de faire la publicité de ces ventes domaniales et de mettre en concurrence les potentiels acquéreurs.

La DIE utilise 3 types de procédure dans ce but : la cession par appel d'offres, la cession par adjudication et la cession par ventes notariales interactives (VNI).

La procédure de vente domaniale par appel d'offres

La vente domaniale par appel d'offres a pour but d'obtenir plusieurs propositions d'achat selon une procédure bien précise.

Tout d'abord, les services locaux de la Direction de l’immobilier de l’État concernés par une vente domaniale sur leur territoire établissent un cahier des charges qui rassemble les informations juridiques, administratives et techniques relatives au bien immobilier en vente. Ce document mentionne également les modalités de participation à l'appel d'offres et les conditions de cette vente.

Ce cahier des charges est ensuite publié sur le site Internet des cessions immobilières de l'État (cessions.immobilier-etat.gouv.fr).

Tout investisseur immobilier peut ainsi trouver sur ce site le descriptif détaillé et toutes les informations relatives aux biens immobiliers de l'État qui font l'objet d'une vente domaniale (plan cadastral, diagnostics immobiliers, certificats d'urbanisme, conditions de vente, règlements de copropriété, organisation des visites, conditions requises pour candidater, etc.), leurs photos, ou encore leur environnement, pendant un temps prédéfini. Les biens immobiliers sont classés sur ce site par type, par région, par département, par superficie, par mode de vente, etc.

Les investisseurs immobiliers sont invités à visiter le bien en vente et ensuite de faire part de leur offre d'achat avant la date limite de dépôt des dossiers de candidature.

Ensuite, la commission d'ouverture des plis de l'agence locale de la DIE se réunit pour étudier les différentes offres et les classe en fonction des prix proposés par les candidats, leurs garanties de solvabilité et d'autres critères définis dans le cahier des charges de l'appel d'offres.

Lorsqu'un candidat est choisi, il est informé par l'organisme. Le prix qu'il avance ne doit pas, en principe, être inférieur à celui proposé par la collectivité territoriale concernée par le bien immobilier vendu par l'État, souvent la commune où il est situé. En effet, ces collectivités disposent d'un droit de priorité en matière de vente domaniale.

Toutefois, il arrive que la DIE accepte de vendre un tel bien plus bas que ce prix à un autre investisseur immobilier choisi parmi tous les candidats. Dans ce cas, la collectivité territoriale dispose d'un délai de 2 mois pour exercer son droit de propriété.

Si la vente domaniale par appel d'offres est destinée à l'un des candidats qui a fait une offre de prix, cette vente est ensuite officialisée à l'occasion d'une procédure classique, soit la signature d'un acte de vente rédigé par le notaire de l'État et celui de l'acquéreur. À la suite, l'acte de vente est publié au service de publicité foncière.

La procédure de vente domaniale par adjudication

La vente domaniale par adjudication désigne une procédure publique qui met en concurrence plusieurs acquéreurs. Il s'agit d'une vente aux enchères organisée par la Chambre des notaires et par les services locaux de la DIE.

Pour participer à une vente domaniale par adjudication, il est nécessaire de présenter certaines pièces justificatives. Une carte d’identité en cours de validité et un justificatif du domicile pour les particuliers. Pour les professionnels, un extrait Kbis de moins de 3 mois, l'adresse du centre des impôts dont ils dépendent, une déclaration d'existence, et les statuts s'il s'agit d'une société.

Comme pour la vente domaniale par appel d'offres, un cahier des charges est d'abord rédigé, mais par l'étude notariale en charge de la vente domaniale par adjudication. Ce cahier des charges est également publié sur le site Internet des cessions immobilières de l'État, mais aussi sur celui de la Chambre des notaires, qui est également chargée de l'organisation des visites du bien en vente pour les potentiels acquéreurs.

À l'issue de la vente par adjudication, la vente domaniale est prononcée au plus offrant et au dernier enchérisseur si la collectivité qui dispose d'un droit de priorité d'achat sur le bien ne s'est pas manifestée. À noter que ce droit de priorité est toujours possible à exercer à cette étape si le bien est adjugé à un prix inférieur à celui proposé, le cas échéant, initialement par la collectivité concernée.

Suite à une vente domaniale par adjudication, l'acquéreur doit payer en totalité le prix de vente dans les 10 jours à partir du moment où il reçoit de la collectivité sa décision de renoncer à son droit de priorité.

À défaut de ce paiement dans le délai imparti, la vente domaniale par adjudication est annulée. L'État redevient donc le propriétaire du bien immobilier et les éventuels frais engendrés par la vente sont entièrement à la charge de l'acquéreur défaillant.

Une vente domaniale par adjudication, plus précisément la copie authentique du cahier des charges, du procès-verbal de la vente et du justificatif de paiement, fait l'objet du publication au service de publicité foncière effectuée par le notaire.

La procédure de vente domaniale par "ventes notariales interactives"

Dans certains cas, l'État confie l'organisation de ses ventes domaniales aux notaires par l'intermédiaire de ce que l'on appelle les "ventes notariales interactives (VNI)". Il s'agit de procédures qui ressemblent aux ventes domaniales par adjudication et pour lesquelles les notaires sont chargés de la commercialisation et de la publicité des biens vendus par l'État.

Les notaires rédigent un cahier des charges descriptif du bien immobilier concerné, qui stipule également les conditions de sa vente, et en font la publicité au moyen de leurs réseaux habituels, mais aussi sur le site Internet des cessions immobilières de l'État.

Les notaires organisent aussi les visites du bien en vente à l'attention des potentiels acquéreurs. Ces derniers sont ensuite choisis et agréés par les notaires pour pouvoir participer aux enchères dites interactives, c'est-à-dire qui se déroulent sur Internet sur le site des notaires consacré à l'immobilier (immobilier.notaires.fr).

Les acquéreurs ont généralement 24 heures pour enchérir et peuvent consulter en temps réel l'offre la plus haute en cours.

Passé ce délai, c'est l'État qui désigne le candidat qui répond le mieux aux critères requis et formalisés dans le cahier des charges.

À ce stade, la collectivité concernée par une vente domaniale de ce type peut exercer son droit de priorité si la vente est adjugée à un prix inférieur à celui qu'elle avait proposé.

Comme pour la vente domaniale par adjudication, l'acquéreur choisi doit payer la totalité du prix de vente du bien dans les 10 jours.

De la même manière également, une fois que la vente est définitive, le notaire publie au service de publicité le cahier des charges, le procès-verbal de la vente et le justificatif de paiement.

Les avantages d'une vente domaniale pour un investisseur immobilier

Bénéficier de prix bas et de biens atypiques

L'un des avantages d'avoir recours à une vente domaniale pour une personne qui veut investir dans l'immobilier est certainement la possibilité d'acquérir un bien atypique. L'État peut en effet mettre en vente des biens tels que des ensembles immobiliers, des entrepôts, des bureaux, des écoles, des sites culturels, des monuments historiques, des châteaux, des ouvrages d'art, etc.

Une bonne aubaine notamment pour les investisseurs immobiliers à la recherche de biens à rénover, insolites ou de valeur, mais aussi de biens moins coûteux pour réaliser en particulier un investissement locatif.

Les biens immobiliers qui font l'objet d'une vente domaniale sont en effet en général proposés à des prix bien en dessous du marché car, par le biais de cette procédure, l'État a pour ambition de faire des économies en ce qui concerne son patrimoine immobilier et donc de céder ses biens à des prix intéressants pour assurer leur vente. Il est ainsi possible d'acquérir même des biens d'exception au prix au mètre carré très abordable.

Attention toutefois, si l'État se débarrasse de certains de ces biens immobiliers c'est parce que leur état est très dégradé et qu'il ne peut plus l'entretenir. Et, dans le cadre d'une vente domaniale, l'acquéreur s'engage à en prendre possession en l'état.

Un paiement facilité

Contrairement à l'achat classique d'un bien immobilier, un investisseur intéressé par une vente domaniale n'a pas la nécessité de justifier de l'obtention d'un crédit immobilier.

En effet, les biens de l'État ainsi vendus peuvent être réglés par un simple chèque de banque, c'est-à-dire un chèque émis par son organisme bancaire, gage de sa solvabilité.

D'autre part, les frais liés au préalable à une vente domaniale tels que, par exemple, les frais de publicité, pour obtenir un certificat d'urbanisme ou encore en rapport avec l'obtention de renseignements hypothécaires concernant le bien à vendre, ne sont pas à la charge de l’adjudicataire, c'est-à-dire l'investisseur immobilier qui a remporté les enchères en cas de vente domaniale par adjudication ou dans le cadre de ventes notariales interactives.

En revanche, en plus du prix de vente du bien, l'acquéreur doit tout de même payer la taxe de publicité foncière, les droits de timbre du procès-verbal d’adjudication et d'autres taxes additionnelles.