Investissement locatif : comment se protéger des inévitables aléas ?

De très nombreux ménages se lancent dans l'investissement locatif. Un bon moyen en effet de placer son argent pour se constituer un patrimoine, mais aussi pour se procurer des revenus complémentaires en louant le bien immobilier ainsi acheté.

L'investissement locatif présente également l'avantage, sous certaines conditions liées au logement, à sa situation géographique, et au locataire, de pouvoir bénéficier de dispositifs de défiscalisation, sous forme d'une réduction d'impôt sur le revenu ou d'une déduction de ses revenus fonciers, tels que le dispositif "Pinel", "Denormandie", "Louer Abordable", ou encore "Loc'Avantages". Mais investir dans un bien immobilier pour le mettre en location présente aussi des risques. Quels sont-ils et comment s'en protéger ?

La location de courte durée : une solution intéressante mais qui expose au risque de vacance locative

En plaçant son argent dans un investissement locatif, logiquement, il est nécessaire de déterminer la façon de louer son bien immobilier pour en retirer le maximum d'avantages et opter pour la solution la plus rentable possible.

Certains de ces investisseurs choisissent de mettre leur bien en location de courte durée, c'est-à-dire en location saisonnière, qui est définie par la loi comme le fait de louer son bien à une même personne moins de 90 jours consécutifs. Une forme d'investissement locatif attractive et qui apparaît plus rentable, mais qui est strictement encadrée.

En effet, en louant son bien à la semaine ou au mois permet de demander des loyers dont le montant est plus élevé que pour une location longue durée.

De plus, la location courte durée permet de pouvoir récupérer plus facilement son bien en cas de besoins ponctuels pour, par exemple, y effectuer des travaux ou l'occuper de manière exceptionnelle.

Mais opter pour la location saisonnière présente aussi des inconvénients.

D'abord, cette forme d'investissement locatif demande de proposer un bien meublé et donc de prévoir des dépenses pour l'aménager et entretenir ses équipements mis à disposition des locataires saisonniers. Un entretien nécessaire car le risque de dégradation est plus important compte tenu du passage régulier de locataires différents.

D'autre part, choisir de louer le bien dans lequel on a investi pour de courtes durées expose davantage au risque de vacance locative, c'est-à-dire qu'il ne soit pas occupé régulièrement, avec donc la possibilité de ne pas en retirer des revenus complémentaires à certaines périodes.

Afin d'éviter le risque élevé de vacance locative, la situation géographique de son investissement locatif de courte durée doit bien être réfléchi. Choisir d'investir dans un bien situé dans un secteur très touristique, par exemple, limite grandement le fait de ne pas trouver de locataires.

Mais, attention, dans le but de lutter contre la vacance de logements et de faciliter l'accès aux logements de leurs habitants, de nombreuses communes situées dans des zones tendues en matière de logement, c'est-à-dire où la demande est plus forte que l'offre, mettent aujourd'hui en place des mesures pour limiter les locations saisonnières. C'est pourquoi, les investisseurs locatifs ont intérêt de se renseigner au préalable des règles en vigueur dans la ville où ils souhaitent acheter un bien pour le proposer en location de courte durée.

La location longue durée : une solution plus stable, mais avec des inconvénients

Choisir la location de longue durée dans le cadre d'un investissement locatif représente une solution qui permet de garantir l'apport de revenus complémentaires plus stables grâce à la perception de loyers réguliers, mais qui est moins rentable que la location de courte durée notamment parce que les loyers qu'il est possible de pratiquer sont en général moins élevés.

La location longue durée donne aussi la possibilité d'avoir une vue plus sûre sur un terme plus long que la location saisonnière. Le bail d'un bien loué vide est en effet de 3 ans et celui d'un bien meublé d'un an, même si un locataire a le droit de résilier le bail à tout moment, toutefois en respectant un délai de préavis.

La nécessité de se protéger contre les impayés de loyer

Investir dans le locatif et louer son bien sur une longue durée permet d'avoir l'assurance de tirer des revenus réguliers. Mais s'engager sur un temps long avec des locataires expose davantage que la location de courte durée au risque de loyers impayés. Une situation qui est relativement rare mais qui peut toutefois toucher n'importe quel bailleur et qui peut mettre en péril les finances des investisseurs locatifs.

Plusieurs solutions s'offrent aux bailleurs pour se protéger contre les impayés de loyer et sécuriser leurs revenus locatifs.

Souscrire une assurance contre les impayés de loyer

En tant que propriétaire d'un bien loué pour une longue durée, il est possible de souscrire une assurance "loyers impayés" à titre individuel.

Cette garantie est proposée par certaines assurances pour couvrir les risques d'impayés de loyer des logements en particulier à usage d'habitation. Attention, cette garantie ne concerne toutefois pas les locations saisonnières ou les habitations à usage de résidence secondaire, les locaux commerciaux, artisanaux ou ruraux et les immeubles insalubres ou en état de péril.

L'étendue des garanties d'une assurance "loyers impayés" varie selon les assureurs et les contrats souscrits. Ces garanties peuvent ainsi couvrir :

• le paiement des loyers, des charges et taxes dus par un locataire défaillant ;
• la perte de revenus du bien non loué si le locataire l'a quitté sans payer ses loyers ;
• le paiement des loyers dus par le locataire s'il part sans préavis ou s'il décède ;
• la prise en charge du paiement des détériorations causées par un locataire qui est parti sans payer ses loyers ;
• le paiement de la perte des loyers pendant le temps de l’exécution de travaux de réparation rendus nécessaires en raison de dégradations causées par un locataire.

En cas de procédure judiciaire entamée par un bailleur pour récupérer ses loyers impayés, l'assurance "loyers impayés" peut aussi couvrir le paiement des loyers suspendus lorsque le juge accorde des délais de paiement au locataire, mais aussi les frais de contentieux engendrés par une procédure de recouvrement des loyers ou ceux liés à la gestion du bail.

De la même façon, les modalités d'indemnisation d'une assurance "loyers impayés" diffèrent d'un contrat à l'autre. Ainsi, les plafonds d’indemnisation, les franchises, la durée de la garantie, les conditions de déclenchement des garanties, les justificatifs à fournir, etc., peuvent être différents selon le contrat ou le niveau de garanties choisi.

Demander une caution à son locataire

Dans le cadre d'un investissement locatif, il est aussi possible de se protéger contre d'éventuels impayés de loyer en demandant la caution d'un tiers qui peut être une personne physique ou un organisme (Action Logement, par exemple). Cette caution doit présenter des garanties financières suffisantes : en cas de défaillance financière du locataire, elle se substitue en effet au locataire défaillant et règle les loyers dus.

Cette démarche est très encadrée par la loi. En effet, hormis dans le cas de la location d'un logement à un étudiant ou à un apprenti, un bailleur ne peut pas exiger la caution d'un tiers s'il a souscrit une assurance "impayés de loyer".

D'autre part, le recours à une caution demande d'être établi à la signature du bail et doit prendre la forme d'un acte écrit par lequel la caution s'engage à payer les dettes locatives dont est redevable le locataire. Dans le cas contraire, la caution peut voir ses biens (revenus, logement, etc.) saisis à la demande du bailleur.

Il est possible de demander 2 types de caution :

• une caution simple qui désigne la possibilité pour un propriétaire de faire appel à la caution seulement si le locataire ne peut pas payer ses dettes locatives (loyer, charges, éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif et frais de remise en état du logement dégradé si besoin) suite à l'envoi d'un commandement de payer par l'intermédiaire d'un commissaire de justice ;
• une caution solidaire qui permet au bailleur de s'adresser directement à la caution dès le premier impayé de loyer, sans avoir à rechercher si le locataire est en mesure de payer son loyer ou non.

Le cautionnement peut être à durée déterminée ou non et son engagement s'arrête au moment où le locataire quitte son logement à la fin de son bail.

Demander le versement direct d'une allocation logement

Un propriétaire qui loue son bien à un locataire bénéficiaire d'une aide au logement telle que l'Allocation de logement (AL) ou l'Aide personnalisée au logement (APL) a la possibilité de demander à la Caisse d’allocations familiales (CAF) ou à la Caisse de mutualité sociale agricole (CMSA), selon les cas, que cette allocation logement lui soit versée directement.

En contrepartie, le bailleur déduit le montant de cette allocation du montant du loyer. Une bonne manière de se protéger contre les impayés de loyer, en tous les cas d'être assuré d'en toucher une partie de toute manière.

Toutefois, pour demander le versement direct d'une allocation logement à son profit, un propriétaire doit obligatoirement louer un logement qui répond aux normes de décence définies par la loi : être composé d'une pièce principale ; d'une surface habitable de 9 m² au moins ; d'une hauteur sous plafond de 2,20 mètres minimum ; ne pas présenter de risque pour la sécurité et la santé du locataire ; ne pas être envahi par des animaux nuisibles ou des parasites ; justifier d'une performance énergétique minimale ; et être équipé de certains équipements (système de chauffage, eau potable, coin cuisine, installation sanitaire, réseau électrique, etc.).

Le dépôt de garantie contre les risques de dégradations

Investir dans le locatif veut aussi dire se protéger contre les éventuelles dégradations de son logement commises par ses locataires. Dans ce but, un bailleur a la possibilité de demander à ses locataires le versement d'un dépôt de garantie à leur entrée dans les lieux, mais seulement si le loyer est payable mensuellement.

Ce dépôt de garantie, qui doit être mentionné dans le bail, peut servir à couvrir des loyers ou des charges impayés, mais aussi à prendre en charge des réparations rendues nécessaires suite à des dégradations. Son montant ne peut pas toutefois être supérieur à 1 mois de loyer hors charges pour un bien loué vide (2 mois pour un meublé) et il ne peut pas être augmenté au cours de la durée de vie du bail ou à son renouvellement. Seul un bail signé avant le 27 mars 2014 permet de demander un dépôt de garantie au montant librement fixé par le propriétaire du bien.

S'assurer contre les risques locatifs en copropriété

Un investissement locatif peut donner lieu à la location d'un logement en copropriété. Dans ce cas précis, le bailleur est dans l'obligation de souscrire un contrat d'assurance "Propriétaire non occupant (PNO), qui couvre son bien immobilier et la responsabilité civile immeuble, soit une sorte d'assurance multirisques habitation spécifique, qui prend en charge les dommages corporels, matériels et immatériels causés par le bien immobilier et subis par un tiers, les risques d'incendie, de dégât des eaux, de vol, de vandalisme, etc.

En effet, le propriétaire d'un bien en copropriété et qui le loue est responsable des risques suivants :

• vis-à-vis de ses locataires en cas de vice de construction ou de défaut d'entretien du logement, ou en cas d'agissements à l'origine de troubles de jouissance de la part d'autres occupants de la copropriété ;
• vis-à-vis des voisins de son logement loué ;
• vis-à-vis de la copropriété.

En bref, dans le cadre d'une copropriété, un bailleur est tenu de s'assurer contre les dommages qui peuvent être causés à ses voisins, aux tiers présents dans l'immeuble, mais aussi aux parties communes de la copropriété.