Achat sur plan : pourquoi le choisir ?

L'achat sur plan désigne une forme d'acquisition d'un bien immobilier qu'un vendeur ou un promoteur projette de construire. L'acquéreur devient dans un premier temps propriétaire du sol où son bien sera bâti, puis de son logement au fur et à mesure de sa construction. L'achat sur plan (ou vente en l’état futur d’achèvement) présente de nombreux avantages comme, par exemple, la possibilité d'échelonner le paiement de son bien immobilier dans le temps, de pouvoir bénéficier de prêts intéressants pour son financement, ou encore de garanties et de protections en cas de malfaçons ou d'inachèvement des travaux.

Qu'appelle-t-on un achat sur plan ?

On parle d'achat sur plan, aussi appelé "vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)", pour désigner le fait d'acheter un bien immobilier (une maison ou un appartement) neuf alors qu'il n'est pas encore construit ou est en cours.

L'achat sur plan suppose donc de s'adresser à un promoteur qui a un projet de construction, et qui est donc le vendeur. Dans le cadre d'une VEFA, le promoteur s'engage à bâtir le bien dans un délai déterminé et transfère tout de suite, avant sa construction, la propriété du sol où la maison ou l'appartement sera édifié à l'acheteur.

Ensuite, au fur et à mesure de la construction, l'acquéreur devient le propriétaire et paie son bien également à mesure de l'avancée des travaux.

À noter : l'achat sur plan peut aussi prendre la forme d'un transfert de propriété, de la livraison et du paiement du bien seulement une fois que sa construction est achevée.

L'achat sur plan peut faire l'objet de la signature d'un avant-contrat entre l'acquéreur et le vendeur, appelé le contrat de réservation, mais il ne s'agit pas d'une obligation légale, même si cet avant-contrat de vente est recommandé.

Ce document doit comporter au moins les mentions et informations suivantes :

• la surface habitable du logement prévue ;
• le nombre de pièces principales ;
• le détail des pièces secondaires (dépendances, dégagements, etc.) ;
• la situation du bien, par exemple dans un lotissement s'il s'agit d'une maison ou dans un immeuble pour un appartement ;
• une note technique qui indique la nature et la qualité des matériaux utilisés pour la construction, les éléments d’équipement privatifs et collectifs ;
• le prix de vente prévu et les modalités de sa révisions éventuelle ;
• les délais d'exécution des travaux ;
• la condition suspensive d’obtention de prêts destinés à financer l'achat sur plan ;
• les modalités de rétractation de l'acheteur ;
• la reproduction des articles R261-28 à R261-31 du Code de la construction et de l’habitation qui régissent le dépôt de garantie et les conditions de sa restitution.

Un contrat de vente définitif est signé devant un notaire, à l'achèvement des travaux et à la livraison du logement le plus souvent, dans un délai défini dans le contrat de réservation qui a pour but de transférer entièrement le titre de propriété à l'acheteur.

L'achat sur plan d'un logement neuf donne la possibilité à l'acquéreur de se charger, s'il le souhaite, de certains travaux de finition ou d'installer certains équipements, ce qui lui permet de personnaliser son bien. Dans ce cas, l'avant-contrat doit stipuler qu'il s'engage alors à prendre en charge le coût de ces travaux et les responsabilités qui en résultent, et indiquer le montant de ces travaux, tout comme sa possibilité de revenir sur ses engagements.

Les garanties et protections de l'achat sur plan

L'achat sur plan, ou VEFA, présente des avantages en matière de garanties et de protections de l'acquéreur.

Une protection en cas de malfaçons

La garantie de parfait achèvement

L'acquéreur d'un bien immobilier neuf dans le cadre d'un achat sur plan dispose pendant un an à compter de sa réception de ce que l'on appelle la garantie de parfait achèvement.

Cela veut dire que pendant ce délai, le promoteur ou le vendeur est tenu responsable et doit réparer tous les désordres ou malfaçons constatés et signalés lors de la réception du logement.

Une garantie biennale et décennale

L'acquéreur d'un bien acheté sur plan bénéficie d'abord d'une garantie biennale, c'est-à-dire que pendant 2 ans, il peut demander au vendeur de réparer ou remplacer tous les équipements défectueux livrés avec son logement. Il s'agit des équipements qui peuvent être retirés et remplacés sans détériorer le bâtiment comme, par exemple, des volets, des équipements ménagers, la robinetterie, etc.

La garantie décennale, quant à elle, concerne les dommages qui compromettent la solidité de son logement et de ses équipements, ou qui le rendent inhabitable. Ces dommages sont couverts pendant un délai de 10 ans.

Une garantie d'isolation phonique

On parle de garantie d'isolation phonique pour désigner la possibilité qui est donnée au premier acquéreur d'un bien acquis par le biais d'un achat sur plan d'exiger du vendeur qu'il effectue les réparations ou corrige les défauts qui ne permettent pas à son bien d'atteindre les exigences acoustiques et phoniques minimales prévues par la loi dans les logements.

L'acquéreur peut faire jouer cette garantie d'isolation phonique pendant un délai d'un an suivant la prise de possession de son bien.

Une indemnisation en cas de retard de livraison

Grâce à l'achat sur plan, l'acquéreur d'un bien neuf dispose de la possibilité de recevoir une indemnisation si le vendeur lui livre son logement plus tard que le délai de livraison prévu au départ, sauf en cas de force majeure notamment.

Le vendeur est en effet dans ce cas là dans l'obligation de verser des pénalités si ce cas est prévu dans le contrat de prévision. À défaut, des pénalités prévues dans le droit commun peuvent être appliquées.

Une protection en cas d'abandon du promoteur

L'achat sur plan a pour effet d'engager le vendeur ou le promoteur à réaliser la construction du bien prévu, et dans un délai déterminé.

En cas d'inachèvement ou d'abandon des travaux, l'acquéreur bénéficie du remboursement des sommes qu'il a déjà versées mais, dans ce cas, il ne peut pas exiger que la construction de son bien soit terminée.

C'est pourquoi, en particulier dans la situation où le vendeur est défaillant financièrement, c'est-à-dire qu'il est dans l'impossibilité de réunir les fonds nécessaires pour achever les travaux de construction, il existe une garantie financière au profit de l'acquéreur que le vendeur doit obligatoirement proposer.

Cette garantie prend la forme d'une caution que le vendeur dépose auprès d'une banque, d'une mutuelle ou d'une compagnie d'assurance, des organismes qui s'engagent alors à fournir l'argent nécessaire à l'achèvement du bien en cas de défaillance.

Les avantages financiers de l'achat sur plan

Un paiement échelonné

L'achat sur plan est intéressant car il permet de ne pas payer en une seule fois l'acquisition d'un bien immobilier. Son paiement est en effet échelonné dans le temps, au fur et à mesure de sa construction.

De plus, les sommes à verser progressivement sont limitées par la loi : au maximum 35 % du prix de vente total à l'achèvement des fondations ; 70 % au moment de la mise hors d'eau ; 95 % à l'achèvement des travaux ; et le solde, soit 5 %, à la livraison du logement sauf si l'acquéreur émet des réserves en raison de l'existence de malfaçons par exemple.

La possibilité de récupérer son dépôt de garantie

Lors d'un achat sur plan, si un contrat de réservation est signé, le vendeur du logement à construire peut demander le versement d'un dépôt de garantie à l'acheteur qui est alors déposé sur un compte spécial ouvert auprès d'une banque au nom de l'acquéreur.

Ce dépôt de garantie est au maximum équivalent à 5 % du prix de vente si le contrat de vente définitif est signé dans un délai d'un an, à 2 % si ce dernier l'est dans un délai de 1 à 2 ans. Au-delà de cette durée, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé à l'acquéreur.

Une fois le contrat de réservation signé et envoyé par lettre recommandée à l'acheteur, ce dernier dispose de la possibilité de renoncer à l'achat sur plan de son logement pendant un délai de 10 jours. Dans ce cas, son dépôt de garantie lui est intégralement restitué, sans retenue ni pénalités.

Au-delà de ces 10 jours, l'acquéreur perd son dépôt de garantie. Toutefois, la loi prévoit son remboursement dans certains de ces cas notamment :

• si l'achat sur plan ne peut pas être conclu en raison d'une défaillance du vendeur ;
• si au final le prix du bien dépasse de plus de 5 % celui prévu au départ ;
• en cas de non obtention des prêts prévus au contrat de réservation ou si leur montant est inférieur à 10 % des sommes prévues.

Bénéficier de crédits intéressants

Les ménages qui décident d'acheter leur résidence principale en ayant recours à l'achat sur plan peuvent bénéficier de prêts intéressants pour financer leur projet.

Un prêt à taux zéro

L'achat sur plan permet aux acquéreurs de bénéficier d'un prêt à taux zéro (PTZ) pour financer une partie de leur projet immobilier. Ce type de prêt, alloué sous conditions de ressources, présente l'avantage de ne pas être soumis au paiement d'intérêts. Il peut aussi être complété avec d'autres types de crédits tels qu'un prêt d'accession sociale, d'épargne logement, ou encore un crédit classique.

Un prêt accession d'Action Logement

Les acquéreurs d'un bien grâce à l'achat sur plan peuvent également avoir recours à un autre prêt pour les aider à financer leur acquisition : le prêt accession Action Logement, appelé auparavant le « 1 % Logement ». Il s'agit d'un prêt accordé aux salariés du privé, sous conditions de ressources, qui ont pour projet notamment de faire construire leur résidence principale, et donc aussi d’acheter un logement en l'état futur d'achèvement (VEFA).

Ce prêt, d'un montant maximum de 40 000 euros, propose un taux d'intérêt avantageux car il s'agit d'un prêt réglementé par l'État, de 0,5 % actuellement, mais qui va toutefois passer à 1,5 % prochainement.

Des frais de notaire réduits

Le fait d'acheter un logement neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits. L'achat sur plan est donc concerné par cet avantage financier.

Les frais de notaire dus au moment de l'achat d'un bien immobilier sont équivalent de manière générale à 7 % ou 8 % de la valeur du bien. Mais pour l'achat d'un logement neuf, et donc dans le cadre d'un achat sur plan aussi, ils se situent aux alentours de 2 % ou 3 % de cette valeur.

Des avantages fiscaux

L'achat sur plan peut avoir pour but pour certains ménages de faire construire un bien immobilier dans le but de le louer. Dans ce cas, il leur est possible de bénéficier du dispositif de défiscalisation "Pinel" qui permet, à l'occasion d'un investissement locatif de profiter d'un avantage fiscal, c'est-à-dire une réduction de son impôt sur le revenu.

Toutefois, l'achat sur plan doit concerner des logements qui doivent être achevés dans les 30 mois et construits dans des territoires bien précis, c'est-à-dire des zones dites « tendues » en matière de logement, soit où l’offre de logements disponibles n’est pas suffisante pour couvrir la demande.