Comment calculer une plus-value immobilière ?

Une plus-value immobilière correspond au gain en argent réalisé lors de la vente d'un bien immobilier, c'est-à-dire quand son prix de vente est supérieur au prix auquel il a été acheté à l'origine. C'est pourquoi ces deux critères sont ceux à prendre en compte pour calculer une plus-value immobilière, mais dans des conditions spécifiques, notamment en considérant des frais en lien avec la vente du bien concerné. Le calcul d'une plus-value immobilière sert notamment à connaître le montant des impôts auxquelles ce gain est soumis. Toutefois, les plus-value réalisées lors de la vente d'une résidence principale sont totalement exonérées d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Qu'appelle-t-on une plus-value immobilière ?

Une plus-value immobilière désigne la différence entre le prix de vente d'un bien immobilier et son prix d’achat (ou sa valeur déclarée), soit le montant quand un bien est vendu plus cher qu'il a été acheté. C'est ce gain que l'on appelle une plus-value, qui est dit "brute".

À noter : si un bien immobilier est vendu à un prix inférieur de son prix d'achat, on parle alors de moins-value immobilière.

La notion de plus-value immobilière est utilisée à l'occasion de différentes situations qui concernent un bien immobilier, notamment parce que ce gain peut être soumis à une imposition. Ainsi, on estime la plus-value immobilière éventuellement réalisée à l'occasion de la vente d'un appartement, d'une maison ou d'un terrain, de la cession à titre onéreux des droits attachés à un bien immobilier tels que l'usufruit (c'est-à-dire le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs en n'en étant pas le propriétaire) des servitudes, par exemple, ou encore au moment du partage d'un bien immobilier.

Les critères à prendre en compte pour calculer une plus-value immobilière

Le calcul d'une plus-value immobilière se base sur deux éléments principaux : le prix de vente d'un bien immobilier, aussi appelé prix de cession, et le prix d'achat, dit également prix d'acquisition.

Le prix de vente

Le prix de vente d'un bien immobilier à considérer pour calculer une plus-value immobilière est défini par l'article 150 VA du Code général des impôts. Il s'agit du prix de cession réel, c'est-à-dire tel qu'il apparaît dans l'acte de vente signé chez le notaire, quel que soit les moyens de paiement utilisés par l'acquéreur.

À ce prix de vente réel, on déduit le montant de deux éléments payés par le vendeur du bien : le montant de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) qui a été acquittée lors de la vente, et le montant des frais que le vendeur a supporté par exemple en confiant la transaction immobilière à un intermédiaire tel qu'une agence immobilière, ou ceux en lien avec la réalisation des diagnostics immobiliers à fournir à l'acquéreur, soit, selon le type de bien immobilier, le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante, la diagnostic termites et autres insectes xylophages, le diagnostic électricité, gaz, etc.

Le prix d'achat

Le prix d'achat, qui est donc soustrait du prix de vente d'un bien pour savoir si une plus-value immobilière a été réalisée, à prendre en compte est différent selon qu'il s'agit de la donation d'un bien immobilier ou de sa vente.

En cas de vente, le prix d'achat d'un bien s'entend comme son prix réel, c'est-à-dire celui mentionné dans l'acte de vente, auquel on ajoute :

• le montant des charges et indemnités versées au vendeur ;
• les frais d’acquisition (les droits d'enregistrement et frais de notaire), soit leur montant réel ou soit un montant forfaitaire équivalent à 7,5 % du prix d'achat si ces frais ne peuvent pas être justifiés ;
• les dépenses liées à des travaux réalisés éventuellement comme, par exemple, un agrandissement du bien, une construction ou encore des travaux d'amélioration. Il s'agit du montant réel de ces dépenses si elles peuvent être justifiées par les factures des entreprises qui sont intervenues. Dans le cas contraire, elles sont évaluées forfaitairement, c'est-à-dire que le montant considéré et qui majore le prix d'achat dans le but de calculer une plus-value correspond à 15 % du prix d'acquisition ;
• des frais éventuels de voiries, de la mise en place de réseaux d'alimentation en gaz, électricité, eaux, téléphone, etc.

À l'occasion d'une donation ou d'une succession, le prix d'achat du bien immobilier qui sert au calcul de la plus-value immobilière représente la valeur vénale qui a été considérée pour déterminer les montants des droits de donation ou de succession. Cette valeur est ensuite majorée du montant des dépenses liées à la rémunération du notaire et des droits de mutation à titre gratuit s'ils ont été payés par le donataire ou l'héritier.

Pourquoi calculer une plus-value immobilière ?

Outre le fait de connaître exactement le gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier, le calcul d'une plus-value immobilière sert surtout à s'informer sur le montant des taxes dues pour une telle transaction.

En effet, une plus-value immobilière est soumise à l'impôt sur le revenu, sous la forme d'un forfait de 19 %, et aux prélèvements sociaux (17,2 %), soit la contribution sociale généralisée (CSG), la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) et le prélèvement de solidarité, à l'occasion de la vente d'un appartement, d'une maison, d'un terrain, etc., de certains droits de propriété (usufruit, nue-propriété, servitudes, etc.), d'une vente réalisée par le biais d'une société civile immobilière (SCI), ou encore dans le cas d'un échange d'un bien immobilier.

Toutefois, cette imposition ne concerne pas toutes les sortes de plus-values immobilières. Ainsi, les propriétaires qui réalisent une plus-value sur la vente de leur résidence principale et de ses dépendances telles qu'un garage, une cave, une place de stationnement, etc., sont totalement exonérés.

Il existe aussi d'autres cas où les plus-values immobilières peuvent faire l'objet d'une exonération d'impôt :

• à l'occasion d'une plus-value immobilière réalisée lors de la vente d'un bien qui ne constitue pas une résidence principale à la condition que le gain de la vente soit utilisé dans un délai de 2 ans pour construire ou acheter une résidence principale et que ses acquéreurs n'aient pas été propriétaires d'une résidence principale dans les 4 années qui précèdent la vente ;
• une plus-value immobilière est aussi exonérée d'impôt si le bien concerné est détenu par les mêmes propriétaires depuis plus de 22 ans ;
• si le prix de vente d'un bien ne dépasse pas 15 000 euros ;
• dans le cas d'un bien échangé à l'occasion d'une réorganisation foncière décidée par les pouvoirs publics.

Certains vendeurs qui réalisent une plus-value immobilière lors de la vente de leur bien font également l'objet d'une non soumission à l'impôt dans les cas suivants si leurs revenus ne dépassent pas un certain plafond : ceux qui perçoivent une pension de retraite ou de réversion, ceux qui sont bénéficiaires de la carte mobilité inclusion invalidité, ceux qui résident dans un établissement d'accueil pour personnes âgées ou handicapées et qui vendent leur résidence principale, et les vendeurs qui ne résident pas en France, sous certaines conditions.

Enfin, une plus-value immobilière est exonérée d'impôt si le bien concerné est vendu à un organisme qui gère des logements sociaux ou qui s'engage à en réaliser, lors de l'expropriation d'un bien (une procédure dont une personne publique peut être à l'origine et qui contraint un propriétaire à céder son bien), ou encore dans le cas où un bien est concerné par un projet d'urbanisme et que son propriétaire oblige la collectivité publique à acquérir son bien. Dans ces deux derniers cas, le propriétaire reçoit une indemnité. S'il réalise une plus-value dans ce cadre, pour que cette dernière soit exonérée d'impôts, cette indemnité doit être utilisée pour acheter, construire, reconstruire ou agrandir des bâtiments dans un délai de 12 mois.

La abattements possibles lors du calcul d'une plus-value immobilière

En ce qui concerne l'imposition d'une plus-value immobilière, le montant de cette dernière peut faire l'objet dans certains cas d'abattements pour le calcul des impôts dus.

En fonction de la durée de détention d'un bien immobilier, différents niveaux d'abattements sont en effet appliqués. Une plus-value immobilière ne bénéficie ainsi d'aucun abattement si le bien était détenu depuis 5 ans. Pour une détention comprise entre 6 et 20 ans, l'abattement est de 6 % en ce qui concerne l'impôt sur le revenu, de 1,65 % pour les prélèvements sociaux ; jusqu'à 22 ans, ces chiffres sont respectivement de 4 % et 1,6 %.

Au-delà de 22 ans de détention, une plus-value immobilière est exonérée d'impôt sur le revenu mais pas des prélèvements sociaux pour un bien détenu entre 22 et 30 ans, le taux de 9 % est appliqué dans ce cas.

D'autre part, une plus-value immobilière peut faire l'objet d'un abattement exceptionnel (de 70 % à 85 %), sous certaines conditions, si elle a été réalisée dans le cadre d'une opération d'urbanisme, de revitalisation du territoire ou si le bien est situé dans une zone tendue en matière de logement (où l'offre est inférieure à la demande), plus précisément en zone A (agglomération de Paris, Côte d’Azur, partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés) ou en zone A bis (Paris et 75 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise).

Concrètement, c'est le notaire qui officialise la vente d'un bien qui est chargé de calculer l'éventuelle plus-value immobilière réalisée et le montant des différents impôts à payer par le vendeur. Il doit aussi dans ce cas déclarer le montant de la plus-value immobilière et des impôts dus auprès des services de la publicité foncière du lieu où est situé le bien concerné. Ces informations doivent ensuite être portées sur la déclaration de revenus du vendeur.