Comment se désolidariser d'un crédit immobilier ?

Compte tenu des sommes empruntées, mais aussi parce qu'il permet généralement de concrétiser le projet d'une vie, soit l'achat d'un bien immobilier, un crédit immobilier est le plus souvent souscrit par plusieurs personnes, et en particulier par des conjoints.

Dans ce cas, les membres du couple sont considérés comme co-emprunteurs et sont soumis à ce que l'on appelle un devoir de solidarité vis-à-vis de leur emprunt. Ils doivent en particulier continuer à rembourser leur crédit immobilier si leur co-emprunteur est défaillant. Le statut de co-emprunteur peut poser problème en particulier à l'occasion d'un divorce ou d'une séparation. Afin de se soustraire aux droits et obligations qu'implique la souscription d'un crédit immobilier à plusieurs, il existe une procédure pour se désolidariser de ce prêt. Explications.

Le principe de solidarité des co-emprunteurs d'un crédit immobilier

Dans la majorité des cas, la souscription d'un crédit immobilier se fait à plusieurs, et le plus souvent en couple. En effet, un tel crédit a pour objet de financer l'achat d'un bien immobilier qui est souvent l'aboutissement d'une vie à deux.

Mais un crédit immobilier peut aussi être souscrit avec l'aide d'un membre de sa famille, par exemple celle de parents pour un enfant qui souhaite accéder à la propriété pour la première fois en particulier.

Il est en effet plus facile d'obtenir un crédit immobilier auprès d'une banque lorsque l'on présente un dossier qui comporte plusieurs sources de revenus et qui donc rassure et représente une meilleure garantie pour l'établissement financier prêteur sur les capacités de remboursement des emprunteurs. De plus, emprunter à plusieurs permet de pouvoir bénéficier de l'emprunt d'une somme plus importante.

Qu'un crédit immobilier soit souscrit avec son conjoint (époux, partenaire de pacs ou concubin), un autre membre de sa famille, ou, pourquoi pas, des amis, on parle alors de co-emprunteurs. Dans ce cas, les sommes empruntées pour financer un bien immobilier le sont par toutes les personnes qui se positionnent en tant que co-emprunteurs.

Le statut de co-emprunteur signifie que chacune des personnes concernées par l'emprunt immobilier est responsable vis-à-vis de la banque ou de l'organisme financier auprès de qui le crédit est souscrit en ce qui concerne le montant emprunté et son remboursement. On parle alors d'un engagement réciproque et solidaire des co-emprunteurs en ce qui concerne le crédit immobilier souscrit, et en particulier de la somme à rembourser.

Cet engagement commun suppose que chacun des co-emprunteurs doit respecter les droits et les obligations définies dans le contrat de prêt, et en particulier celui de devoir rembourser l'argent ainsi emprunté. De plus, en cas de défaillance de l'un des co-emprunteurs, l'autre est tenu de respecter seul les obligations définies à la signature du contrat de prêt.

Hormis pour les couples mariés sous le régime de la communauté, la part du crédit immobilier dont est responsable chacun des co-emprunteurs est généralement définie au départ à la signature du prêt. D'ailleurs, à cette occasion, et comme pour tous les crédits immobiliers, chaque emprunteur est tenu de souscrire une assurance appelés "assurance emprunteur" destinée à prendre en charge le paiement de tout ou partie des échéances de remboursement du crédit qui restent dues à l'occasion de la survenue de certaines situations (décès, perte totale et irréversible d'autonomie, invalidité permanente, incapacité temporaire de travail et, de manière éventuelle la perte d'emploi).

La possibilité de se désolidariser d'un crédit immobilier

Emprunter une somme d'argent à plusieurs pour financer l'achat d'un bien immobilier n'est pas sans risque, en particulier en raison des sommes le plus souvent importantes en jeu, et la durée de remboursement qui est généralement longue.

Et les aléas de la vie font qu'il n'est pas rare que des co-emprunteurs, surtout s'il s'agit d'un couple, ne s'entendent plus et se séparent. Dans ce cas, malgré tout, les co-emprunteurs restent solidaires vis-à-vis de l'emprunt qu'ils ont souscrit ensemble pour acquérir un bien immobilier.

Malgré tout, il existe une procédure qui permet à des co-emprunteurs de se désolidariser d'un crédit immobilier dans ce cas-là. Ce dispositif donne ainsi la possibilité de ne plus être responsable de la partie de la dette qui incombe à chaque co-emprunteur vis-à-vis de l'établissement financier prêteur.

Concrètement, se désolidariser d'un crédit immobilier signifie transférer la part du prêt qui incombe au co-emprunteur qui souhaite se désolidariser du crédit immobilier à celui qui deviendra ensuite le seul emprunteur et donc qui devra rembourser seul les sommes empruntées.

Cette procédure impose toutefois que ce dernier donne son accord sur ce type de désolidarisation et d'en avertir la banque ou l'organisme prêteur au moyen d'un courrier recommandé avec accusé de réception, courrier qui doit obligatoirement mentionner le consentement de celui du co-emprunteur qui reprendra à sa compte la totalité du crédit immobilier.

Cette lettre doit également comporter des informations telles que les identités des co-emprunteurs, celles en lien avec le crédit immobilier (sa date de signature, le montant emprunté, le capital restant dû, les échéances du prêt, etc.), ou encore les motifs de la demande de se désolidariser du crédit immobilier.

Exemple de lettre pour se désolidariser d'un crédit immobilier :

Objet : désolidarisation d’un prêt immobilier

Madame, Monsieur,

Nous avons souscrit auprès de votre établissement et de manière conjointe le crédit immobilier référencé sous le n° XXXXX, signé le XX/XX/XXXX.

En raison (préciser le motif de la demande de désolidarisation du crédit immobilier), nous avons convenu d’un commun accord que (nom du co-emprunteur concerné) conserve le bien immobilier et qu’il/elle assume seul(e) le remboursement des échéances du prêt en cours jusqu’à son terme prévu le XX/XX/XXXX.

En conséquence, nous sollicitons la désolidarisation du prêt pour (nom du co-emprunteur qui se désengage) afin qu’il/elle ne soit plus tenu(e) à son engagement de caution, comme il était prévu dans le contrat de prêt.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées

Signature

Dans ce cas-là, la banque où le crédit immobilier a été souscrit doit donner son accord pour mettre en place cette désolidarisation. En raison des faibles capacités de remboursement ou d'un endettement trop élevé du co-emprunteur restant (le montant de ses mensualités de remboursement divisé par son revenu disponible net avant impôts ne doit pas dépasser 35 %), la banque peut en effet refuser ce transfert de crédit ou exiger des garanties supplémentaires (hypothèque ou caution).

Si la banque accepte la désolidarisation du crédit immobilier, en général, elle propose une autre offre de prêt au co-emprunteur restant. Ce dernier doit aussi faire établir un nouvel acte devant un notaire destiné à le définir comme seul propriétaire du bien acheté grâce au crédit immobilier, souvent après avoir racheté la part du co-emprunteur qui s'est désolidarisé, car se désolidariser d'un crédit immobilier n'a pas d'impact direct sur le statut de propriétaire du bien concerné.

À noter : se désolidariser d'un crédit immobilier peut aussi prendre la forme de la vente du bien immobilier dont l'achat a été financé grâce à ce prêt. Dans ce cas, sa vente permet de solder le prêt en cours et donc de stopper le lien de solidarité entre les co-emprunteurs.

Combien coûte le fait de se désolidariser d'un crédit immobilier ?

Se désolidariser d'un crédit immobilier n'est pas une opération neutre en matière financière. En effet, cette procédure engendre notamment des frais qui sont facturés par la banque ou l'établissement financier prêteur.

Cette désolidarisation est synonyme le plus souvent de la souscription d'un nouvel emprunt pour le co-emprunteur restant, la banque faisant en sorte d'adapter ses capacités de remboursement à sa nouvelle situation. Mais qui dit nouveau crédit immobilier, dit obligatoirement se voir appliquer des frais par sa banque, comme pour toute souscription de crédit.

Enfin, suite à la désolidarisation d'un crédit immobilier, celui des co-emprunteurs qui prend à sa charge la totalité du prêt doit reconsidérer son assurance emprunteur car, en général, cette dernière ne couvrait pas, en présence de plusieurs co-emprunteurs, la totalité des sommes empruntées. Souscrire une assurance emprunteur plus large, et donc plus onéreuse, a une incidence sur le montant des mensualités à rembourser, qui augmente en conséquence.

La désolidarisation d'un crédit immobilier impose aussi au seul propriétaire du bien ensuite d'officialiser sa nouvelle situation devant un notaire, et donc de payer des frais pour faire enregistrer cet acte de manière officielle.