Leasing immobilier : fonctionnement, avantages et inconvénients

Le leasing immobilier représente pour des ménages qui occupent un logement la possibilité d'en devenir progressivement propriétaires au titre de leur résidence principale. La procédure liée au leasing immobilier, qui fait l’objet d’un contrat spécifique de location accession rédigé par un notaire, se décompose en deux phases principales : une pendant laquelle l'occupant du bien concerné occupe un statut qui ressemble à celui d'un simple locataire, mais qui se différencie parce qu'il verse une redevance à son propriétaire, qui représente une sorte d’avance sur le prix de vente du bien ; une autre phase à l'issue de la première où le contrat de vente définitif est signé, ou non.

Qu'est-ce que le leasing immobilier ?

Le leasing, ou en français la location avec option d'achat (LOA), est un type de crédit bien connu maintenant dans le domaine des ventes d'automobiles notamment. Mais le leasing est aussi pratiqué dans le secteur de l'immobilier.

Le leasing immobilier, parfois appelé location accession ou location-vente, désigne un crédit-bail qui prend la forme d'une location d'un bien assortie d'une promesse unilatérale de vente. C'est-à-dire que ses occupants paient normalement une sorte de loyer tous les mois avec le but, à la fin de la durée de location, d'acheter leur logement.

Les modalités du leasing immobilier sont déterminées par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location accession à la propriété immobilière qui stipule qu'il s'agit d'un contrat "par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option".

Le leasing immobilier peut être utilisé pour acheter une habitation individuelle ou qui se situe dans un immeuble collectif, qu'elle soit neuve ou ancienne. C'est une pratique qui est notamment souvent proposée par les organismes d’habitation à loyer modéré (HLM) pour permettre aux locataires à revenus modestes d'acquérir un bien immobilier.

Concrètement, un leasing immobilier prend la forme d'une signature devant un notaire d'un contrat de location accession entre le propriétaire du logement concerné et son occupant. Ce contrat prévoit d'abord une durée définie entre le propriétaire et l'occupant que l'on appelle la "période de jouissance" pendant laquelle l'occupant, qui compte acheter son logement au final, n'est considéré ni comme propriétaire accédant à la propriété, ni comme un locataire classique.

En effet, pendant cette période de jouissance, l'occupant du logement verse non pas un loyer mais une redevance mensuelle composée d'une partie qui revient, et qui est acquise au propriétaire, en contrepartie de l'occupation du logement (qui peut être assimilé au paiement d'un loyer), et une autre partie qui correspond au paiement du prix d'achat du logement. Cette dernière partie, appelée "fraction acquisitive", constitue en fait une sorte d'épargne qui est déduite du prix du bien immobilier lorsque le contrat de leasing immobilier se termine et que l'occupant devient propriétaire.

À l'issue de cette période de jouissance, le contrat de leasing immobilier prévoit une deuxième phase que l'on nomme "l'exercice de l'option". À ce moment-là, le propriétaire ne peut plus renoncer à la vente de son bien et l'accédant à la propriété doit choisir s'il décide effectivement d'acheter son logement ou non, pour des raisons personnelles ou liées au logement lui-même. Une procédure qualifiée de levée d'option d'achat.

S'il confirme son choix d'acquérir le bien, l'occupant doit verser le solde du prix de la vente de son logement pour en devenir le propriétaire et un contrat de vente définitif est signé devant un notaire pour officialiser le transfert de propriété.

Sinon, le propriétaire doit restituer à l'occupant de son logement la partie de la redevance qui aurait dû être déduite du prix du bien s'il l'avait acheté, et l'occupant doit quitter le logement dans les 3 mois car il ne bénéficie d'aucun droit au maintien dans les lieux (à moins que les deux parties se mettent d'accord sur la prolongation de l'occupation sous forme d'un bail de location). Dans cette dernière situation, le propriétaire peut demander le paiement d'une indemnité, mais qui ne doit pas dépasser 1 % du prix de vente de son bien.

À sa signature, le contrat de leasing immobilier signé devant un notaire doit mentionner notamment la description du bien immobilier, le prix de vente du bien, les modalités de paiement, la date de début de la période de jouissance, le délai pour acquérir le bien (soit la levée d’option), les conditions de résiliation anticipée du contrat de leasing immobilier et les indemnités dues dans ce cas, les garanties et les charges éventuelles qui seront dues par l’accédant.

Les avantages et inconvénients du leasing immobilier pour l'accédant à la propriété

Le principal avantage du leasing immobilier pour un accédant à la propriété est qu'il peut acquérir un bien progressivement sans à avoir à disposer dès le départ d'une somme d'argent correspondant au prix de vente du bien qu'il occupe, et sans à avoir non plus à souscrire un crédit immobilier. En principe, seulement 5 % du prix du bien immobilier est exigé au moment de la signature d'un contrat de leasing immobilier.

L'accédant n'a pas besoin non plus de disposer d'un apport personnel, ce dernier étant en quelque sorte constitué dans le temps, pendant la période de jouissance définie dans le contrat de location accession au cours de laquelle il verse la "fraction acquisitive" de sa redevance.

Des avantages notamment pour les jeunes ménages qui entrent dans la vie active et qui ne remplissent pas les critères en matière de revenus pour accéder à des crédits immobiliers, ou pour ceux qui ne disposent pas d'épargne suffisante pour se constituer un apport personnel demandé pour contracter un prêt.

L'autre atout du leasing immobilier pour les accédants à la propriété réside dans le fait qu'ils peuvent renoncer à l'achat pour des raisons personnelles, financières ou, par exemple, si le logement s'avère ne pas leur convenir, avec la possibilité de récupérer les sommes qu'ils ont versées au titre de la fraction acquisitive durant la période de jouissance du bien.

D'autre part, dans le cadre d'un leasing immobilier, le prix de vente du bien est fixé au départ dans le contrat de location accession et il ne peut plus changer ensuite. Un avantage non négligeable quand on connaît les évolutions constantes des prix de l'immobilier mais, en revanche, qui ne permet pas à l'accédant de négocier le prix du bien plus tard.

Un prêt adossé au leasing immobilier intéressant pour certains accédants

Le leasing immobilier permet aux locataires qui souhaitent acheter leur logement, quand cette possibilité est donnée, de devenir propriétaires sans avoir à verser le prix de leur bien dès le départ et en une seule fois. C'est pourquoi le leasing immobilier concerne en particulier les ménages aux revenus modestes qui, sans ce moyen, ne pourraient pas envisager d'accéder à la propriété.

Afin de faciliter ce type d'accession, un crédit spécifique a été créé dans le but d'aider les bénéficiaires d'un leasing immobilier à acheter leur logement : le Prêt social location accession (PSLA).

Ce prêt s'adresse notamment aux ménages dont les revenus ne sont pas suffisants pour pouvoir souscrire un prêt à taux zéro (PTZ), mais il ne concerne, en revanche, que le leasing immobilier pour des logements neufs acquis au titre de résidence principale. Le PSLA ne nécessite pas notamment de disposer d'un apport personnel et il permet de bénéficier d'aides fiscales telles qu'une TVA réduite à 5,5 % et l'exonération de la taxe foncière.

Le PSLA offre également d'autres avantages pour l'acquéreur d'un logement par le biais d'un leasing immobilier. Il bénéficie en effet d'une garantie de relogement et d'une garantie de rachat s'il renonce à acheter son logement.

La garantie de rachat signifie que le vendeur du bien est obligé de racheter son logement dont l'acquisition est financé par un PSLA si l'occupant ou son conjoint décède, si ce dernier divorce ou voit son Pacs dissous, s'il est muté pour raisons professionnelles, s'il est au chômage depuis plus d'un an ou reconnu en invalidité.

La garantie de relogement prévoit, en cas de levée d'option de vente d'un logement financé par un PSLA dans le cadre d'un leasing immobilier, ou à tout moment pendant la phase d’acquisition, que "le vendeur a obligation de proposer par lettre recommandée avec avis de réception au plus tard dans les six mois à partir de la date fixée pour la levée d'option, trois offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités de l'occupant dès lors que ses revenus n'excèdent pas certains plafonds de ressources", comme l'indique l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil).

Les avantages et inconvénients du leasing immobilier pour le bailleur-vendeur

Le leasing immobilier permet au propriétaire de savoir que son bien a de grandes chances d'être vendu, et donc d'avoir une vue précise sur l'avenir quant à sa destination finale en termes de vente, tout en continuant à percevoir des loyers pendant la période de jouissance définie dans le contrat de location accession. Une solution particulièrement intéressante quand le bien immobilier se situe dans des zones où les ventes sont compliquées.

Si le prix du bien est fixé à l'avance, au moment de la signature du contrat location accession, le leasing immobilier assure au propriétaire qui vend ainsi son bien, que le prix de ce dernier ne sera pas négocié plus tard par l'occupant du logement qui compte l'acquérir.

Un autre avantage du leasing immobilier pour un bailleur-vendeur est qu'il peut bénéficier dans ce cadre de certains dispositifs de défiscalisation et qu'il peut donc être amené à payer moins d'impôts.

L'inconvénient principal du leasing immobilier est que les biens mis en vente de cette manière sont rares, notamment parce les propriétaires savent qu'ils ne pourront pas modifier le prix de vente de leur bien en cas de besoin, ou si le marché évolue et que leur bien vaut bien plus que ce prix de vente défini au départ dans le contrat de leasing immobilier.