Maitre d'ouvrage : quelle est sa fonction ? Quelles responsabilités ?

Un maitre d'ouvrage est une personne, une entreprise, ou une institution qui a un projet, en l'occurrence ici dans le domaine du bâtiment (construction ou rénovation), et qui en détermine les caractéristiques et le finance. En général, le maitre d'ouvrage, qui est donc le donneur d'ordres, fait appel à des professionnels du bâtiment pour faire réaliser son projet. Son rôle principal est alors de superviser ses travaux, mais il est aussi en charge de les réceptionner et de s'assurer qu'ils respectent bien les normes légales définies en matière de construction ou de rénovation. Compte tenu de ses fonctions, la responsabilité d'un maitre d'ouvrage peut être engagée.

Qu'appelle-t-on un maitre d'ouvrage ?

On parle de maitre d'ouvrage pour désigner une personne physique ou morale, privée ou publique, chargée de définir l’objectif d’un projet, son calendrier et le budget qui y est consacré. Le résultat ou la réalisation de ce projet est appelé "ouvrage".

Le terme "maitre d'ouvrage" peut être employé dans différents domaines, mais c'est surtout dans ceux du bâtiment et de la construction qu'il est le plus connu. Ainsi, un particulier qui souhaite construire sa maison (ou la faire faire construire) ou réaliser des travaux dans son logement est considéré comme le maitre d'ouvrage dans le sens ou c'est lui qui détermine ses besoins et son cahier des charges.

En règle générale, le maitre d'ouvrage, qui est donc le commanditaire, ne dispose pas de compétences techniques pour mener à bien son projet de construction ou de rénovation, il fait donc appel à un maitre d'œuvre qui est, lui, chargé de réaliser son projet immobilier, c'est-à-dire d'effectuer les travaux et de veiller à leur bonne exécution. Dans ce cas-là, le maitre d'ouvrage devient le client du maitre d'œuvre qui peut être une entreprise du bâtiment, un artisan, un bureau d'études ou un cabinet d'architecte.

En général, les maitres d'ouvrage sont les particuliers qui souhaitent réaliser des travaux ou construire leur maison. Mais ces derniers peuvent faire appel à des professionnels pour jouer ce rôle (expert, cabinet d'études, etc.), que l'on nomme les maitres d'ouvrage délégués, car la fonction de maitre d'ouvrage peut s'avérer complexe.

Un maitre d'ouvrage peut également être public. Dans ce cas-là, il s'agit de l'État, d'établissements publics, de collectivités territoriales, d'offices publics de l’habitat, ou encore, par exemple,d'organismes privés d’habitations à loyer modéré et de sociétés d’économie mixte dans le domaine de l'habitat.

Un maitre d'ouvrage doit donc, dans un premier temps, choisir le maitre d'œuvre ou les entreprises qui vont réaliser son projet immobilier et passer des contrats avec ces acteurs. S'il fait appel directement à différentes entreprises pour effectuer ses travaux ou construire son logement, un maitre d'ouvrage se charge lui-même de la supervision de son chantier, une tâche qui n'est pas toujours évidente puisqu'il doit dans ce cas-là pouvoir répondre à toutes les questions, s'assurer que les normes de qualité requises sont respectées et faire en sorte que le budget qu'il a prévu pour son projet et le calendrier de sa réalisation soient honorés. Un maitre d'ouvrage doit donc être bien organisé et de préférence avoir une âme de superviseur.

Le rôle du maitre d'ouvrage

Comme nous l'avons vu, le maitre d'ouvrage est le commanditaire d'un projet, c'est-à-dire, dans le cas d'un projet immobilier, celui qui le définit et le finance. C'est aussi le maitre d'ouvrage qui doit se charger d'effectuer certaines démarches à certaines étapes de la réalisation de son projet.

Il est en effet notamment responsable et garant du respect de son projet par rapport aux règles définies par le Code de la construction et de l'habitation. À défaut, un maitre d'ouvrage s'expose à des sanctions administratives telles que la suspension de ses travaux, par exemple, à une amende au plus égale à 20 000 euros pour une personne physique et à 100 000 euros pour une personne morale, ou encore le retrait de son agrément s'il s'agit d'un maitre d'ouvrage professionnel. Des sanctions pénales peuvent aussi être prises contre un maitre d'ouvrage en fonction de la gravité de ses infractions au Code de la construction et de l'habitation.

Le dépôt de la demande d'autorisation d'urbanisme

Si le maitre d'ouvrage projette des travaux qui nécessitent un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux selon les cas, il doit en faire la demande en général auprès des services de la mairie où les travaux vont avoir lieu ou la transmettre par le biais d'une plateforme dédiée créée par le ministère de la Transition écologique et solidaire, "l'Assistance aux demandes d'autorisation d'urbanisme (ADAU)".

Dans le cas d'une demande de permis de construire, le maitre d'ouvrage doit notamment fournir des documents qui attestent du respect des règles de construction en vigueur, notamment celles liées aux exigences énergétiques et environnementales, définies par l'article L171-1 du Code de la construction et de l'habitation, en matière de performance énergétique de son projet de travaux ou de construction, de limitation de son impact sur le changement climatique, ou encore en lien avec ses émissions de gaz à effet de serre, sa consommation d'eau et sa production de déchets.

Au moment du dépôt du permis de construire, le maitre d'ouvrage doit également transmettre des documents en lien avec les règles relatives aux risques sismiques et cycloniques si son projet est notamment situé dans une zone concernée par ces risques.

Ces documents doivent être établis par un professionnel nommé "contrôleur technique" et, plus particulièrement lors de la construction d'une maison individuelle, par l'architecte, le constructeur, l'entrepreneur, un technicien ou toute personne liée au maitre d'ouvrage par ce que l'on appelle un "contrat de louage d'ouvrage".

D'autre part, si la construction d'une maison projetée par le maitre d'ouvrage est subordonnée à la réalisation d’une étude préalable, il doit aussi fournir une attestation (délivrée par un architecte ou un expert) qui certifie la réalisation de cette étude préalable et qui constate que le projet prend en compte, au stade de la conception, les conditions de réalisation, d’utilisation ou d’exploitation requises. Les zones soumises à une étude préalable sont celles concernées par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, des risques miniers ou technologiques.

La fonction du maitre d'ouvrage au moment de l'achèvement des travaux

À l'achèvement de ses travaux, le maitre d'ouvrage doit se charger de la réception des travaux réalisés, un rôle important car c'est à cette étape qu'il doit les accepter ou non, ou émettre des réserves.

Suite à la réception des travaux, le maitre d'ouvrage est également chargé de délivrer certaines attestations, en particulier, dans les 90 jours, l'attestation d'achèvement des travaux (DAACT), à l'administration qui a délivré le ou les autorisations d'urbanisme et réunir toutes les pièces nécessaires à cet effet.

S'il s'agit d'un permis de construire, le maitre d'ouvrage doit fournir notamment avec la DAACT un document qui atteste que le projet immobilier réalisé (construction ou travaux de rénovation) est bien conforme aux règles de construction en matière de performance énergétique et environnementale.

Le maitre d'ouvrage doit faire de même en ce qui concerne les règles applicables en matière d’acoustique, d’accessibilité, relatives aux risques de sismicité, cycloniques et liés aux terrains argileux.

Tous ces documents peuvent être établis par un contrôleur technique ou un bureau d’études qui disposent d'un agrément.

Un maître d'ouvrage doit souscrire des assurances pour se couvrir

L'assurance dommages-ouvrage, une assurance obligatoire

Un maitre d'ouvrage qui fait réaliser des travaux de construction, d'extension ou de rénovation du gros œuvre par une entreprise doit obligatoirement souscrire avant l'ouverture du chantier une assurance appelée "dommages-ouvrage".

Cette assurance a pour but de garantir toutes les malfaçons en lien avec la solidité de l'ouvrage et qui le rendent inhabitable ou impropre à l'usage, ainsi que celles qui touchent tous les équipements dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut s'effectuer sans détériorer la construction.

En résumé, l'assurance dommages-ouvrage permet au maitre d'ouvrage d'être remboursé de l'ensemble des travaux destinés à réparer des dommages qui sont couverts par la garantie décennale des professionnels (entrepreneur, promoteur, lotisseur, maître d'œuvre, architecte, technicien, bureau d'étude, ingénieur-conseil, artisan, microentrepreneur, etc.) qui sont intervenus pour réaliser son projet. Il faut savoir en effet qu'à partir de la réception des travaux, la garde de l'ouvrage et les risques qui y sont liés sont transférés à la seule responsabilité du maitre d'ouvrage.

L'assurance dommages-ouvrage débute un an après la réception des travaux et court pendant 10 ans après la réception des travaux. En cas de malfaçons, le maitre d'ouvrage doit mettre en demeure le professionnel qui en est à l'origine de les réparer. Si cette mise en demeure reste sans effet ou si le contrat qui le lie avec ce professionnel est résilié, l'assurance-dommages peut prendre en charge les travaux nécessaires.

L'assurance tous risques chantier, une assurance facultative mais recommandée

S'il le souhaite, un maitre d'ouvrage peut souscrire un contrat d'assurance appelée "tous risques chantier (TRC)". Cette assurance le couvre en cas de dommages accidentels et matériels, comme un incendie par exemple, qui peuvent se produire au cours de ses travaux, c'est-à-dire avant la réception de son ouvrage.

L'assurance tous risques chantier assure au maitre d'ouvrage une protection globale face aux nombreux risques occasionnés par des travaux de construction ou de rénovation, et surtout une prise en charge rapide de toutes les réparations nécessaires dans ce cas. Cette assurance contribue donc à lui éviter des frais supplémentaires, non prévus à l'origine, et participe à ce que le calendrier de son projet soit le mieux respecté possible.

À noter toutefois : les vices de construction et les malfaçons ne sont pas couverts par cette assurance tous risques chantier qui peut être souscrite par un maitre d’ouvrage.