Vente d'un bien : quels éléments sont exclus de la surface habitable ?

Un bien immobilier d'habitation doit répondre à ce que l'on appelle des critères de décence. Il est en effet interdit de vendre, mais aussi de louer, un logement qui ne remplit pas certaines conditions, notamment liées à sa surface. Un bien à usage d'habitation doit ainsi disposer d'au moins une pièce principale dont la surface habitable ne peut pas être inférieure à 9 mètres carrés et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 2,20 mètres. D'une manière générale, et selon la législation, un logement mis en vente doit respecter une surface habitable de 14 mètres carrés par habitant (pour les quatre premiers habitants) et de 10 mètres carrés par habitant supplémentaire. Mais comment calculer la surface habitable d'un bien, nécessaire à mentionner à l'occasion d'une vente ? Quels sont les pièces et les éléments qui ne sont pas pris en compte dans cette notion de surface habitable ? Explications.

Définition de la surface habitable d'un bien immobilier

La surface habitable d'un bien immobilier destiné à une habitation est définie par le Code de la construction et de l'habitation dans son article R156-1. Ainsi, la loi décrit le terme de surface habitable, qui est exprimée en mètres carrés, comme étant "la surface de plancher construite sans prendre en compte certaines surfaces occupées comme les murs, les cloisons, les marches, les cages d'escaliers, les gaines, et les embrasures de portes et de fenêtres".

En revanche, par exemple, s'ils sont situés à l'intérieur du logement et ont une hauteur d'au minimum 1,80 mètre, les placards sont pris en compte pour calculer la surface habitable. Un couloir, un cellier, ou encore une buanderie entrent aussi dans son calcul.

Concernant les escaliers, la cage, les marches et les rampes ne sont pas considérées dans la surface habitable d'un bien. Mais la superficie située sous un escalier est prise en compte à partir du moment où la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m et que cet espace est fermé.

Le détail des éléments non pris en compte dans le calcul de la surface habitable

La surface habitable d'un bien immobilier se calcule sans considérer la superficie des pièces et éléments rattachés au logement suivants :

• ses murs ;
• ses cloisons ;
• les gaines situées à l'intérieur du logement ;
• les embrasures de ses portes et fenêtres ;
• ses combles non aménagés ;
• sa cave ;
• son sous-sol ;
• son grenier ;
• ses remises ;
• son garage, car il n'est pas dédié à l'habitation mais au stationnement d'une voiture. Un garage est comptabilisé dans le calcul de la surface habitable seulement s'il a été aménagé pour pouvoir être habité et s'il dispose de fenêtres notamment ;
• ses terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs et vérandas ;
• la cage, les marches et les rampes d'accès de ses escaliers ;
• ses locaux communs et autres dépendances.

Plus généralement, la surface habitable d'un bien immobilier à usage d'habitation est aussi définie sans tenir compte de ses parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.

Les volumes vitrés d'un logement ne sont pas non plus considérés pour déterminer sa surface habitable. Ces volumes vitrés désignent notamment les fenêtres et toutes les surfaces transparentes qui comportent au moins un ouvrant donnant sur l'extérieur, et celles qui permettent la ventilation du logement.

En résumé, la surface habitable d'un logement désigne la somme des surfaces de plancher de chacune de ses pièces à laquelle il faut retirer les surfaces des pièces et des éléments énumérés précédemment, c'est-à-dire qu'elle représente la surface réelle mise à la disposition des habitants d'un bien pour leur vie quotidienne.

À savoir : la surface habitable d'un bien sert au calcul de ce que l'on appelle le "volume habitable" d'un logement, une autre notion utilisée pour définir la superficie dont peuvent disposer ses habitants. Ce volume, exprimé en mètres cubes, correspond au total des surfaces habitables que l'on multiplie par leurs hauteurs sous plafond.

L'utilité de définir la surface habitable de son bien immobilier à usage d'habitation

Définir précisément la surface d'un bien immobilier à usage d'habitation a plusieurs utilités et est même obligatoire dans certaines situations. Elle sert notamment au calcul de la taxe foncière et de la taxe d'habitation. La surface habitable est aussi l'indicateur qui est utilisé pour déterminer le prix de vente d'un bien et permettre des comparaisons entre des logements de même superficie, de même configuration et localisation.

Pour la vente d'un bien en copropriété

Le calcul de la surface habitable d'un bien est nécessaire, par exemple, à l'occasion de la vente d'un bien immobilier à usage d'habitation situé dans une copropriété. La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 destinée à améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété, plus connue sous le nom de "loi Carrez", oblige en effet de mentionner dans les actes liés à la vente d'un logement en copropriété (promesse de vente et acte notarié de vente) sa surface habitable, souvent appelée "surface privative" dans ce cas, en opposition aux locaux communs disponibles dans une copropriété, dans le but d'informer précisément l'acquéreur en ce qui concerne la surface exacte dont il deviendra propriétaire.

Mais la loi Carrez ajoute aux éléments pris en compte pour calculer la surface habitable, ceux comme les vérandas et les loggias, quelle que soit leur superficie, mais aussi les sous-sols et combles, aménagés ou non.

Dans le cas de la vente d'un logement en copropriété, cette surface habitable sert également de base pour le calcul des charges de copropriété dues par l'acquéreur.

En vertu de la loi Carrez, la surface habitable d'un bien en copropriété est indiquée dans un document qui fait partie des diagnostics qui doivent obligatoirement être remis en amont de sa vente, en particulier dans le compromis de vente et toujours dans l’acte notarié de vente.

Pour être éligible à un dispositif de défiscalisation immobilière

La surface habitable est également une notion indispensable à déterminer pour les propriétaires de biens à usage d'habitation qui souhaitent bénéficier d'un dispositif de défiscalisation immobilière. La grande majorité de ces dispositifs permettent de profiter de réductions fiscales à l'occasion d'investissements immobiliers locatifs.

Deux d'entre eux notamment, le dispositif de défiscalisation immobilière dit "Pinel" et celui appelé "Denormandie" obligent notamment d'indiquer précisément la surface habitable des biens concernés au moment de leur mise en location. Une règle qui vaut d'ailleurs pour tous les logements vides qui sont loués : leur surface habitable doit, en effet, être obligatoirement indiquée dans le contrat de location.

Comment calculer la surface habitable d'un bien immobilier ?

La surface habitable d'un bien est calculée en mètres carrés en prenant les surfaces de plancher des éléments décrits ci-dessus, et sans prendre en considération certaines pièces ou dépendances.

Compte tenu de la définition de la surface habitable d'un bien, et surtout de son calcul qui est malgré tout complexe, il est conseillé de faire appel à un géomètre expert pour l'évaluer très précisément. Ce professionnel détient en effet les compétences nécessaires en matière de bornage d'une propriété et, d'une manière générale, pour définir et calculer exactement les limites matérielles d'un bien immobilier. Les diagnostiqueurs immobiliers sont aussi des professionnels qui peuvent précisément calculer la surface habitable d'un bien.

Avoir recours à ces professionnels pour définir la surface habitable d'un bien n'est pas une obligation. Un propriétaire peut effectivement réalisé lui-même ces mesures. Toutefois, cette solution peut entraîner des erreurs d'appréciation aux conséquences importantes lors de la vente du bien. En effet, dans le cas d'une vente d'un bien en copropriété, par exemple, qui oblige à informer le futur acquéreur de la surface habitable du bien, une erreur de calcul de cette surface égale à plus de 5 % de la surface réelle du logement donne le droit à l'acquéreur, pendant un an suivant la vente, de demander que le prix de vente soit révisé à la baisse et donc d'être remboursé par le vendeur en proportion des mètres carrés mentionnés en trop.

Dans tous les cas, pour calculer la surface habitable d'un bien, il faut dans un premier temps lister toutes les pièces et éléments d'un bien qui sont pris en compte comme, par exemple, une cuisine, une salle de bains, les WC, un salon, des combles aménagés, etc. Pour chacune de ces pièces, il est nécessaire de multiplier leur largeur par leur hauteur, soit leur surface exprimée en mètres carrés, d'ajouter l'ensemble de ces surfaces pour obtenir au final la surface habitable d'un bien.

Ne pas confondre surface habitable et surface utile d'un bien immobilier

Au moment de la vente d'un bien immobilier, pour informer comme il se doit les futurs acquéreurs, mais aussi pour déterminer son prix, il est important de bien distinguer la notion de surface habitable de celle de surface utile qui peut également être portée à la connaissance des potentiels acheteurs dans l'annonce immobilière, par exemple.

La surface utile d'un logement est en effet définie comme étant égale à sa surface habitable à laquelle, cette fois, il faut ajouter (et non pas retrancher comme dans le cas du calcul de la surface habitable) la moitié de la surface des pièces ou éléments suivants du bien : sa cave, son sous-sol, ses remises ou ateliers, ses combles et greniers aménageables, ses balcons, vérandas, loggias, entre autres.

Le calcul de la surface utile ne considère pas non plus notamment les pièces et éléments d'un bien dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, ainsi que, par exemple, les surfaces de son jardin, de sa cour ou de son garage.