Comment calculer le coût du remboursement anticipé d'un prêt immobilier ?

Un prêt immobilier représente en général un investissement financier très important et de longue durée.

Emprunter pour acquérir un bien immobilier est en effet synonyme le plus souvent de remboursements qui s'étalent sur 15, 20 ou 25 ans compte tenu des sommes élevées prêtées par la banque ou tout autre organisme financier. Toutefois, à un moment donné, certaines circonstances font que des emprunteurs disposent durant la vie de leur crédit d'une somme qui correspond à ce qu'il leur reste à rembourser, parce qu'ils ont revendu leur bien, ont bénéficié d'un héritage ou d'un autre type de rentrée d'argent exceptionnelle par exemple. Dans ce cas, il est possible de rembourser son prêt immobilier en cours par anticipation. Un procédé permis par le Code de la consommation mais qui peut avoir un coût.

Qu'appelle-t-on le remboursement anticipé d'un prêt immobilier ?

S'engager dans un prêt pour financer l'acquisition d'un bien immobilier ne veut pas forcément dire être lié à l'organisme auprès de qui ce crédit a été souscrit jusqu'à son remboursement complet, soit le plus souvent de longues années (15, 20 ou même 25 ans).

En effet, la loi, et plus précisément l'article L313-47 du Code de la consommation, autorise tout emprunteur à rembourser, à son initiative, son prêt par anticipation. Il peut s'agir d'un remboursement anticipé, c'est-à-dire le règlement du capital dû restant avant le terme initialement prévu du crédit, qui concerne toute la somme restante due ou seulement une partie. On parle alors de remboursement anticipé partiel ou total. L'organisme emprunteur ne peut pas s'opposer au remboursement anticipé d'un prêt immobilier, quel que soit sa forme.

Le remboursement anticipé d'un prêt immobilier peut être souhaité par un emprunteur lorsqu'il dispose de la somme qu'il lui reste à rembourser suite, par exemple, à la revente de son bien immobilier qui a été financé grâce à ce prêt, à une rentrée exceptionnelle d'argent (donation, succession, etc.), ou encore à l'occasion du rachat de son crédit par un autre établissement financier, une opération destinée le plus souvent à pouvoir bénéficier notamment de taux d'intérêts plus intéressants en changeant d'organisme prêteur.

Les conditions du remboursement anticipé d'un prêt immobilier

Un prêt immobilier ne peut pas être entièrement remboursé par anticipation dans certains cas

Si la loi permet à un emprunteur qui le souhaite d'avoir recours au remboursement anticipé de son prêt immobilier, certaines conditions peuvent être exigées par l'organisme qui lui a prêté cet argent, le plus souvent une banque, et limiter ce type de remboursement.

En effet, le contrat de prêt immobilier qui lie l'emprunteur à sa banque peut, dans certains cas, interdire un remboursement anticipé égal ou inférieur à 10 % de la somme qui a été empruntée au départ. Seule exception à cette interdiction : lorsque que le montant que l'emprunteur veut rembourser par anticipation correspond au solde de ce qu'il doit encore.

Des pénalités peuvent être appliquées en cas de remboursement anticipé d'un prêt immobilier

Le remboursement anticipé d'un prêt immobilier peut générer des pénalités, appelées indemnités de remboursement anticipé (IRA), qui doivent être payées par l'emprunteur. C'est le cas lorsque ces "sanctions" financières sont prévues dès le départ dans le contrat signé avec l'organisme prêteur. Ces pénalités ont pour but de compenser le manque à gagner de l'organisme prêteur, soit les intérêts qui ne lui seront pas versés comme convenu au départ du prêt.

Toutefois, les montants de ces pénalités ne peuvent pas dépasser certains plafonds. Ils sont, en effet, encadrés réglementairement par le Code de la consommation.

Ainsi, qu'il s'agisse d'un prêt immobilier à taux fixe, soit un crédit dont le taux d'intérêt ne change pas au cours de la vie du crédit (le plus souvent utilisé pour les durées d'emprunt longues, soit plus de 15 ans, donc généralement le type de crédit souscrit pour l'acquisition d'un bien immobilier), ou d'un prêt immobilier à taux variable, c'est-à-dire dont le taux d'intérêt varie à la hausse ou en la baisse, en principe chaque année en fonction d'un indice monétaire de référence, si des pénalités sont appliquées, elles ne doivent pas dépasser les plafonds suivants :

• l’équivalent du montant de six mois d’intérêts dus sur le capital remboursé par anticipation et selon le taux moyen du prêt ;
• et 3 % du capital restant dû avant de procéder au remboursement anticipé.

Dans le cas d'un prêt immobilier à taux variable remboursé par anticipation, ces pénalités peuvent être majorées de ce que l'on appelle les intérêts compensateurs. Ces derniers sont destinés, pour l'établissement prêteur, à appliquer aux pénalités le taux d'intérêt moyen initialement convenu au moment de la souscription du crédit immobilier.

À savoir toutefois : même si ces pénalités sont prévues dans le contrat de prêt immobilier souscrit, elles ne sont pas appliquées si l'emprunteur décide d'avoir recours au remboursement anticipé de son prêt immobilier suite à la vente de son bien justifiée par le changement de son lieu de travail ou de celui de la personne avec qui il vit en couple, par un licenciement, par exemple, ou par le décès de l'emprunteur ou de son conjoint. Des conditions qui s'appliquent seulement aux prêts souscrits après le 1^er juillet 1999.

D'autre part, pour éviter des frais supplémentaires, il est recommandé aux emprunteurs qui désirent rembourser par anticipation leur prêt immobilier de procéder à ce remboursement à l'occasion du paiement d'une échéance mensuelle de leur prêt. Sinon, ils peuvent devoir payer en plus ce que l'on appelle des intérêts intercalaires, c'est-à-dire des frais dus en cas de déblocage d'un prêt immobilier calculés en fonction du montant des sommes remboursées et du taux d'intérêt du crédit.

Remboursement anticipé d'un prêt immobilier : comment calculer son coût ?

Un emprunteur qui souhaite procéder au remboursement anticipé de son prêt immobilier doit en faire la demande, de préférence par écrit, à son établissement prêteur, et lui préciser s'il souhaite rembourser la totalité ou seulement une partie des sommes qu'il lui reste à rembourser.

À la réception de cette demande, cet organisme est tenu d'envoyer rapidement à l'emprunteur une estimation chiffrée des frais qu'il devra payer pour ce remboursement anticipé. Cette estimation, qui peut prendre la forme d'un document papier ou dématérialisé disponible sur l'espace personnel en ligne de l'emprunteur, est transmise gratuitement pour tous les prêts immobiliers souscrits à partir du 1^er juillet 2016. Pour les plus anciens, cette prestation peut être facturée à l'emprunteur.

Avec ces éléments en main, l'emprunteur connaît donc exactement le coût du remboursement anticipé de son prêt immobilier et les frais qu'il doit débourser, d'autant qu'il s'agit d'un document qui doit préciser clairement les hypothèses utilisées pour justifier le calcul de ce coût selon qu'il s'agit d'un remboursement anticipé total ou partiel notamment.

En effet, dans le cas particulier d'un remboursement anticipé partiel d'un prêt immobilier, l'emprunteur reste redevable d'une certaine somme. Son échéancier de remboursement initial est alors modifié en conséquence. L'emprunteur peut choisir de réduire le montant de ses mensualités à venir en conservant la durée de son prêt initiale ou continuer à payer de la même manière ses échéances, ce qui entraîne la réduction de la durée de son prêt et donc le coût total de ce dernier.

Calculer le montant des pénalités en cas de remboursement anticipé d'un prêt immobilier

Même si la banque ou tout autre établissement financier qui a prêté de l'argent dans le cadre d'un crédit immobilier doit informer du coût d'un remboursement anticipé sollicité par l'emprunteur, il est intéressant de savoir comment sont calculées les pénalités éventuellement appliquées dans ce cas.

Selon la loi, ces pénalités ne peuvent donc pas dépasser 3 % du montant du capital restant à rembourser et l'équivalent de six mois d’intérêts dus sur le capital remboursé par anticipation calculés selon le taux moyen du prêt.

Avec les informations disponibles sur le tableau d'amortissement remis par son organisme de prêt à l'ouverture de son crédit immobilier, un emprunteur peut calculer facilement ces frais. Il suffit notamment d'y relever le montant des sommes qu'il lui reste à rembourser au moment où il souhaite procéder au remboursement anticipé de son prêt immobilier, et de multiplier ce montant par 3 %. Prenons l'exemple d'un capital encore dû à cette date de 120 000 euros. Les pénalités à payer ne peuvent pas être supérieures à 120 000 * 3 %, soit 3 600 euros.

Autre formule de calcul plus précise pour calculer les pénalités dues car elle tient compte du capital emprunté, du taux d'intérêt du prêt et de la date prévue pour le remboursement anticipé du prêt immobilier :

(Capital restant dû * taux d'intérêt * 6) /12

Dans ce calcul, 6 représente le montant des 6 mois d’intérêts dus sur le capital remboursé par anticipation que les pénalités ne doivent pas dépasser selon la loi.

Enfin, il existe de nombreux simulateurs disponibles en ligne qui permettent également de calculer facilement en quelques clics le coût du remboursement anticipé d'un prêt immobilier.