Construction d'une maison : quel type de contrat choisir ?

Lorsque le propriétaire d'un terrain décide d'y faire construire sa maison, plusieurs solutions s'offrent à lui pour la réalisation des travaux. Il peut faire appel à un constructeur spécialisé dans la construction de maisons, qui est généralement chargé de prendre en charge les travaux de A à Z, mais qui peut aussi vendre le terrain pour bâtir une maison, à un maître d'œuvre ou à plusieurs entrepreneurs. Selon la solution choisie, le contrat qui lie le futur propriétaire de la maison et l'entité qui réalise les travaux prend des formes différentes. Le cadre juridique qui détermine les droits et les obligations des deux parties, mais aussi les garanties qui couvrent le maître d'ouvrage, soit le futur acquéreur de la maison, n'est pas alors le même. Tour d'horizon des particularités des trois principaux contrats qu'il est possible de signer à l'occasion de la construction d'une maison.

Le contrat de construction de maison individuelle

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) concerne les situations où un propriétaire qui souhaite faire construire sa maison (appelé le "maître d'ouvrage") choisit de faire appel à un seul professionnel pour mener à bien l'ensemble de son projet. Le maître d'ouvrage doit disposer d'un terrain pour y construire sa maison.

Dans ce cas-là, ce professionnel, que l'on nomme plus communément le "constructeur", se charge de la réalisation du plan de la maison, ainsi que des travaux de construction, partiellement ou entièrement.

Le constructeur doit remplir obligatoirement certaines conditions, notamment de détenir une garantie de livraison, qui couvre le maître d'ouvrage en cas de défaillance de ce professionnel et lui assure l'achèvement de ses travaux. Cette garantie est délivrée au constructeur par une société d'assurance ou un établissement financier.

Le professionnel chargé de la construction d'une maison doit également posséder une assurance de responsabilité professionnelle, tout comme une assurance de responsabilité décennale qui garantit le maître d’ouvrage en cas de défauts dans la construction.

Un contrat de construction de maison individuelle doit obligatoirement être écrit et le cadre juridique qui le régit est réglementé par la loi. Ce contrat prévoit dans quel cadre peuvent être réalisés les travaux de construction d'une maison.

Les conditions nécessaires à la signature d'un contrat de construction de maison individuelle

Un contrat de construction de maison individuelle n'a pas de validité si certaines conditions ne sont pas remplies. Le maître d'ouvrage doit d'abord être propriétaire du terrain où sa maison va être construite, ou être titulaire d'une promesse de vente pour acquérir ce terrain. Il doit aussi avoir obtenu les prêts qui vont lui permettre de réaliser son projet.

D'autre part, un contrat de construction de maison individuelle ne peut pas être signé si le permis de construire n'a pas été accordé au préalable.

Le maître d'ouvrage doit aussi souscrire une assurance dommages-ouvrage et le constructeur doit être dans la possibilité de justifier de la détention d'une garantie de livraison par la délivrance d'une attestation.

La signature du plan de construction

Dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle, le constructeur est chargé de réaliser le plan de la future maison. Ce dernier doit comporter dans une note descriptive des informations telles que les coupes et les élévations du futur bâtiment, les cotes utiles, les surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances. Mais ce plan doit aussi mentionner les travaux d'adaptation au sol nécessaires à la construction de la maison, les travaux de raccordements à l'égout et aux autres réseaux publics, ainsi que les éléments d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à son implantation et à son utilisation.

De plus, la note descriptive doit indiquer quels sont les travaux non compris dans le coût total à payer par le maître d'ouvrage, c'est-à-dire ceux qui restent à sa charge.

Le plan réalisé par le constructeur et la note descriptive doivent, au départ du contrat de construction de maison individuelle, être signés par lui et par le maître d'ouvrage.

La définition du prix de la construction de la maison

Un contrat de construction de maison individuelle doit également préciser par écrit le coût global toutes taxes comprises de la construction de la maison convenu entre le constructeur et le maître d'ouvrage, ainsi que les modalités de sa révision si cette clause est prévue.

Le coût de la construction englobe d'un côté, tous les frais du constructeur (le coût de la réalisation du plan, celui de la garantie de livraison obligatoire, les frais d'études du terrain, etc.) et, d'un autre côté, le coût des travaux (main d'œuvre et matériaux compris) que le maître d'ouvrage prévoit de réaliser mais de prendre à sa charge.

Les conditions de réalisation et de paiement des travaux

Un contrat de construction de maison individuelle doit aussi préciser des informations en lien avec le déroulement et les modalités de paiement des travaux de construction. Doivent donc apparaître dans ce contrat les éléments suivants :

• la date du début du chantier, le délai de livraison et les pénalités prévues en cas de retard ;
• l'attestation de garantie de livraison du constructeur établie au nom du maître d'ouvrage ;
• l'attestation de garantie de remboursement si le maître d'ouvrage doit verser une somme d'argent au constructeur avant le début du chantier (au maximum 5 % à la signature du contrat et 10 % à la délivrance du permis de construire). Il s'agit d'une garantie qui a pour but le remboursement de ces sommes au maître d'ouvrage dans plusieurs cas (si le chantier ne commence pas à la date prévue, si les conditions nécessaires à la signature du contrat de construction de maison individuelle ne sont pas réunies, et dans le cas où le maître d'ouvrage renonce à son projet dans les 10 jours suivants la signature du contrat) ;
• les modalités d'échelonnement du paiement des travaux en fonction de leur avancée : 15 % à l'ouverture du chantier, 25 % à l'achèvement des fondations, 40 % à l'achèvement des murs, 60 % à la mise hors d'eau, 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air, 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage, et le solde à la réception du chantier ;
• les attestations des assurances de responsabilité professionnelle et décennale du constructeur mentionnant le chantier du maître d'ouvrage ;
• l'attestation d'assurance dommages-ouvrage souscrite obligatoirement par le maître d'ouvrage.

Le délai de rétractation

Un contrat de construction de maison individuelle prévoit pour le maître d'ouvrage un délai de rétraction de 10 jours à compter du lendemain de la réception de ce contrat. Si c'est le cas, le maître d'ouvrage doit informer le constructeur de sa décision dans ce délai par lettre recommandée avec avis de réception.

Les sommes versées éventuellement par le maître d'ouvrage au constructeur doivent lui être remboursées intégralement.

Le contrat de maîtrise d'œuvre

Le contrat de maîtrise d'œuvre, aussi appelé contrat d'architecte, concerne les cas où un maître d'œuvre (qui peut être un bureau d'études, un architecte, etc.) se charge de la coordination des travaux de construction d'une maison réalisés par des entreprises que le maître d'ouvrage choisit et avec qui il signe directement des contrats d'entreprise pour leurs missions.

Le maître d'œuvre contrôle ainsi le bon déroulement du chantier mais ne réalise pas les travaux et fait payer au maître d'ouvrage sa prestation sous forme d'honoraires. Un maître d'œuvre peut aussi s'occuper parfois de la conception de la maison en réalisant son plan ou en élaborant des documents techniques.

Compte tenu des missions allouées à un maître d'œuvre, le contrat signé avec le maître d'ouvrage est ce que l'on appelle un contrat de services qui n'est pas réglementé par la loi comme le contrat de construction de maison individuelle, par exemple.

C'est pourquoi il est conseillé aux propriétaires qui font appel à un maître d'œuvre à l'occasion de la construction de leur maison d'établir par écrit les clauses et principes qui les lient.

Dans ce cas, ce contrat doit comporter certaines informations comme, par exemple, le descriptif détaillé des missions confiées au maître d'œuvre (réalisation du plan de la maison, demande de permis de construire, aide au choix des entreprises, coordination des travaux, assistance à la réception des travaux, etc.), et la description du projet de construction.

La rédaction conseillée d'un contrat de maîtrise d'œuvre doit aussi prévoir la mention du montant des honoraires du maître d'œuvre toutes taxes comprises, et comporter les attestations d'assurance nécessaires au métier du maître d'œuvre.

Dans cette situation, un contrat de maîtrise d'œuvre doit également préciser le coût global de la construction prévu par le maître d'œuvre, un coût qui s'affine au fur et à mesure de la réalisation des travaux. Mais, si ce coût final est largement supérieur à celui envisagé au départ, le maître d'ouvrage a tout intérêt à inclure dans ce contrat une clause de réalisation dans ce cas.

Il est aussi conseillé de mentionner dans un contrat de maîtrise d'œuvre tout ce qui est en lien avec le calendrier de réalisation de la mission du maître d'œuvre, tout comme de prévoir des conditions qui lui permettent de renoncer à l'exécution du contrat si, par exemple, il n'obtient pas le permis de construire pour sa maison ou les prêts nécessaires au financement de son projet.

Le contrat d'entreprise

Le propriétaire d'un terrain qui souhaite y faire construire sa maison et fait intervenir directement et de manière indépendante différents corps de métier doit signer avec chacun d'eux ce que l'on appelle un contrat d'entreprise.

Un contrat d'entreprise est en effet nécessaire pour ces missions déterminées et qui représentent seulement une partie des travaux à réaliser, sauf s'il s'agit de travaux qui concernent le gros œuvre, le hors d'eau et le hors d'air (dans ce cas, il est obligatoire d'avoir recours à un contrat de construction de maison individuelle, précisément défini par la loi).

Le contrat d'entreprise n'est, lui, pas strictement réglementé et ne donne pas, par exemple, un droit de rétractation au maître d'ouvrage. C'est pourquoi, au même titre que le contrat de maîtrise d'œuvre, il est vivement conseillé néanmoins d'établir un contrat écrit dans ce cas-là.

Un contrat d'entreprise doit comporter au minimum les mentions suivantes :

• le descriptif des travaux réalisés par l'entreprise ;
• les conditions qui permettent au maître d'ouvrage de renoncer au contrat d'entreprise dans certaines situations (non obtention des prêts ou du permis de construire en particulier) ;
• le prix des travaux et les modalités de paiement ;
• le délai d'exécution ;
• les attestations d'assurances professionnelles des entreprises ;
• le justificatif de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage, obligatoire pour le maître d'ouvrage.