Appartement ou maison T1, T2, T3, T4, T5, etc., à quoi ça correspond ?

Un logement est défini comme un local utilisé pour l'habitation, fermé par des murs et des cloisons, et indépendant, c'est-à-dire qui dispose d'une entrée avec un accès direct sur l'extérieur ou sur les parties communes d'un immeuble. L'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), qui donne cette définition, indique aussi que les logements sont classés en 4 catégories : les résidences principales, les logements vacants, les logements occasionnels, et les résidences secondaires.

Pour caractériser chaque type de logement, c'est le nombre de pièces qui est considéré, soit 1, 2, 3, 4 et 5 pièces ou plus. Le nombre de pièces d'un logement fait l'objet d'un classement en "type" qui est utilisé dans le secteur de l'immobilier et, plus généralement, par la population. Le type d'un logement est symbolisé par la lettre "T" (parfois "F" pour "fonction") suivi du nombre de pièces principales d'un bien immobilier. On parle alors d'un appartement ou d'une maison de type T1, T2, T3, T4, T5, etc. Que désigne exactement ces formules qui permettent aux locataires et aux acquéreurs de connaître les caractéristiques d'un bien ?

Les critères de classification d'un logement en T1, T2 ,T3, T4, T5, etc.

Le type d'un logement (symbolisé par un "T" suivi d'un chiffre), qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison, désigne le nombre de pièces dont il dispose. Toutefois, toutes les pièces ne sont pas prises en compte pour établir cette classification. Ainsi, ne sont pas comptés la cuisine, la salle de bain ou la salle d'eau, et les WC.

Seules les pièces principales sont considérées, soit celles étant définies comme des pièces à vivre, c'est-à-dire un séjour, une salle à manger et une chambre. Les pièces d'une surface supérieure à 30 m² sont comptabilisées comme 2 pièces.

D'autre part, les logements, appartement ou maison, dont on parle ici sont ceux qui remplissent les critères de "décence" indispensables pour pouvoir être loués notamment. Un logement est dit décent lorsqu'il répond à 5 critères :

• absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire ;
• absence d'animaux nuisibles et de parasites ;
• une performance énergétique minimale ;
• mise à disposition de certains équipements ;
• et une surface minimale.

En termes de surface minimale, un logement doit être constitué d'au moins une pièce principale. Cette dernière doit présenter l'une des caractéristiques suivantes :

• sa surface habitable (surface au sol à laquelle on déduit celle des murs, des cloisons, des marches, des cages d'escaliers, des gaines, des embrasures de portes et de fenêtres) doit être d'au moins 9 m² et sa hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m :
• ou le volume habitable (surface habitable multipliée par les hauteurs sous plafond) de la pièce principale doit être d'au moins 20 m³.

Qu'est-ce qu'un appartement ou une maison T1 ?

Dans le cas d'un appartement ou d'une maison de type 1 (plus fréquemment des appartements compte tenu de la faible surface de ces biens), "T1" signifie qu'il s'agit d'un logement composé d'une seule pièce principale, dont la surface doit être supérieure à 9 m². Cette pièce est séparée de la cuisine et de la salle de bain.

En résumé, un T1 désigne un logement avec une seule pièce principale, une cuisine et une salle de bain (ou salle d'eau) séparées, et qui ne comporte pas de chambre. Les WC peuvent être intégrés dans la salle de bain, ou non.

On trouve aussi souvent sur le marché de l'immobilier des logements T1 bis. Ce type de logement désigne un T1 mais qui dispose d'un espace supplémentaire tel qu'une mezzanine, d'une alcôve pouvant faire office de petite chambre ou de bureau, ou d'une pièce assez grande pour être séparée en deux zones distinctes, par exemple.

À noter aussi : il existe des logements plus petits que les T1, les studios. Il s'agit là d'un appartement composé d'une seule pièce (dont la surface doit être supérieure à 9 m², notamment s'il est mis en location).

1,7 million de logements compte une seule pièce, des T1 donc, sur les près de 30 millions de résidences principales qui existent en France.

Qu'est-ce qu'un appartement ou une maison T2 ?

Un appartement ou une maison T2 est composé de 2 pièces, comme l'indique le chiffre après le "T". Il s'agit d'une pièce principale telle qu'une salle à manger (ou un salon) et d'une chambre. Ce type de logement dispose aussi d'une cuisine et d'une salle de bain avec WC (ou WC séparés), des pièces non prises en compte dans le classement en "type", mais qui sont séparées des 2 pièces principales. Dans les mêmes conditions que les T1, le marché immobilier propose aussi des T2 bis.

Près de 4 millions de résidences secondaires en France sont des T2, le plus souvent des appartements.

Qu'est-ce qu'un appartement ou une maison T3 ?

Toujours selon les mêmes critères de classement, un appartement ou une maison T3 désigne un logement qui comporte 3 pièces principales. Ainsi, outre une cuisine, une salle de bain et des toilettes, un T3 est composé le plus souvent d'une salle à manger (ou d'un salon) et de 2 chambres séparées l'une de l'autre. Un T3 peut aussi être composé d'une grande pièce principale de plus de 30 m² et d'une seule chambre.

Les appartements et les maisons T3 représentent en France 21 % de l'ensemble des résidences secondaires. 33 % des appartements possèdent ce nombre de pièces, contre 12 % des maisons. Les T3 sont les biens les plus demandés et les plus recherchés recherchés notamment par les familles avec un ou deux enfants en raison de l'existence de 2 chambres généralement.

Qu'est-ce qu'un appartement ou une maison T4 ?

Un appartement ou une maison T4 est composé, comme ce sigle l'indique, de 4 pièces principales sans compter la cuisine, la salle de bain et les WC. Le plus souvent, un T4 comporte comme pièces principales une grande salle à manger, ou un salon, et 3 chambres. Mais de nombreux T4 disposent de 2 chambres et de 2 autres grandes pièces à vivre.

Ce type de logement dispose en moyenne d'une surface comprise entre 80 et 100 m². C'est aussi un type de logement très répandu : il représente un quart de l'ensemble des résidences principales en France. Davantage de maisons que d'appartements répondent à cette classification, respectivement 29 % des maisons et 20 % des appartements.

Qu'est-ce qu'un appartement ou une maison T5 et plus ?

Quand on entre dans la catégorie des logements T5 et plus, c'est-à-dire composés au minimum de 5 pièces principales en plus d'une cuisine, d'une salle de bain et de WC, on parle davantage de maisons, occupées le plus souvent par de grandes familles compte tenu de leur grande surface.

En effet, plus de la moitié des maisons occupées comme résidences principales en France disposent de 5 ou 6 pièces (ou plus), contre seulement 8 % des appartements dont à peine 2 % sont des T6 ou plus. On trouve néanmoins ce type d'appartement notamment dans le parc HLM destiné à loger des familles nombreuses mais modestes.

La surface des T5 et plus dépassent généralement les 100 m², même souvent bien plus, et ces logements sont le plus souvent composés d'au minimum 4 chambres.