Louer un bien immobilier à sa famille : quelles règles ?

Il est tout à fait possible de louer son bien immobilier à un membre de sa famille (enfant, frère ou sœur, oncle et tante, parents, etc.). Aucune loi ne l'interdit en effet. Toutefois, il est nécessaire de s'interroger au préalable sur les règles qui s'appliquent dans ce cas-là, par exemple en matière de rédaction de bail et de fixation du loyer. D'autre part, louer son bien immobilier à sa famille peut avoir comme conséquence de ne pas pouvoir bénéficier de certains avantages fiscaux ou d'aides au logement pour le proche qui réside dans votre logement.

Quel type de bail pour un bien immobilier loué à sa famille ?

Comme pour tout locataire n'ayant pas de lien de parenté avec le bailleur, la location d'un bien immobilier à l'un des membres de sa famille qui en fait sa résidence principale impose de rédiger un contrat de location écrit, appelé un bail. Cette procédure est rendue obligatoire par la loi.

Le bail est un document qui énumère les droits et les obligations, autant du locataire que du bailleur. Il doit contenir au minimum les éléments suivants, qu'il s'agisse de la location d'un logement vide ou meublé :

• la désignation des parties (coordonnées du locataire et du bailleur) ;
• l'objet du bail (description et destination du logement) ;
• la date de prise d'effet et la durée du bail ;
• les conditions financières (montant du loyer, conditions de révision du loyer, énumération des charges récupérables et modalités de leur paiement) ;
• le montant de la garantie éventuellement demandée par le bailleur.

Location immobilière à un membre de sa famille : les règles en matière de loyer

Le montant d'un loyer est fixé librement par le propriétaire d'un logement. S'il est tentant d'appliquer un loyer et un montant de charges moindres à l'un des membres de sa famille à qui on loue l'un de ses biens immobiliers, il est recommandé cependant de fixer des montants, notamment en ce qui concerne le loyer, qui n'est pas complétement à l'opposé de ceux pratiqués sur le marché de la location.

En effet, les revenus tirés de la location d'un bien immobilier sont imposables et doivent donc être déclarés aux services des impôts dans la catégorie "revenus fonciers". Si l'administration fiscale s'aperçoit à l'occasion d'un contrôle fiscal que ces revenus sont très bas en comparaison des loyers habituellement appliqués, vous pouvez être astreint à un redressement fiscal car un loyer bas signifie pour les impôts une perte de ressources fiscales. Des pénalités peuvent aussi vous être appliquées.

L'administration fiscale est plus particulièrement pointilleuse en la matière si la location de votre bien immobilier à votre famille vous permet de bénéficier de certains avantages fiscaux, en particulier une réduction d'impôt sur le revenu.

Louer un bien immobilier à sa famille permet-il de bénéficier d'avantages fiscaux ?

Il existe en France plusieurs dispositifs qui permettent, dans certaines conditions, aux propriétaires qui louent leur bien immobilier de bénéficier d'avantages fiscaux qui prennent la forme d'une déduction du revenu imposable ou d'une réduction de son impôt sur le revenu.

Ces bailleurs peuvent ainsi prétendre en particulier des dispositifs de défiscalisation immobilière "Pinel", celui appelé "Loc'Avantages", ou encore du dispositif "Denormandie". Mais est-il possible de tirer avantage de ces mesures financières avantageuses quand on loue son bien immobilier à un membre de sa famille ?

Droit au dispositif "Pinel" ?

Le dispositif de défiscalisation immobilière "Pinel" permet de bénéficier d'une réduction de l'impôt sur le revenu pour les particuliers qui investissent dans un logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif situé dans une zone dite "tendue" (là où il existe un fort déséquilibre entre l'offre et la demande de logements) pour le mettre en location.

Vous pouvez prétendre aux avantages fiscaux du dispositif "Pinel" si vous louez votre bien immobilier à un membre de votre famille (votre enfant par exemple) à condition qu'il n'appartienne pas à votre foyer fiscal, c'est-à-dire s'il n'apparaît pas sur votre déclaration de revenus destinée aux services des impôts.

De plus, le revenu fiscal de référence (RFR) de ce parent, calculé par les impôts et qui prend en compte l'ensemble de ses revenus, ne doit pas dépasser des plafonds déterminés réglementairement. Par exemple, s'il s'agit d'une personne seule, son RFR doit être au maximum de 39 363 euros si le bien que vous lui louez est situé en zone A et A bis (agglomération de Paris, Côte d’Azur, partie française de l’agglomération genevoise, Paris et 75 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise, et certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés), de 28 876 euros en zone B2 (villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zones A bis) et C (reste du territoire), etc.

Droit au dispositif "Loc'Avantages" ?

Le dispositif "Loc’Avantages", mis en place par la loi de finances 2022, permet aux propriétaires bailleurs qui ont signé une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) de bénéficier d’une réduction fiscale s’ils s’engagent à louer leur bien non meublé pendant au moins 6 ans, et pour un loyer dont le montant est inférieur aux loyers pratiqués au niveau du marché local.

Ce dispositif de défiscalisation immobilière ne vous concerne pas car, pour en bénéficier, il n'est pas possible de louer son bien immobilier à sa famille.

Droit au dispositif "Denormandie" ?

Le dispositif "Denormandie" permet aux particuliers qui achètent un logement situé dans un quartier ancien dégradé et qui fait l'objet de travaux d'amélioration (ces travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération) de bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu s'il le mette en location non meublé.

Comme pour le dispositif "Pinel", vous pouvez prétendre à l'avantage fiscal octroyé par le dispositif "Denormandie" si vous louez votre logement à l'un de vos ascendants, descendants, ou un autre membre de votre famille, mais à la condition qu'ils ne soient pas rattachés à votre foyer fiscal et que leur revenu fiscal de référence ne dépassent pas aussi un certain plafond.

Quelles aides au logement pour un bien immobilier loué à sa propre famille ?

À condition qu'il remplisse les conditions requises, souvent des conditions de ressources et liées au type de logement, tout locataire qui occupe un logement au titre de sa résidence principale, peut prétendre à percevoir des aides au logement pour l'aider à faire face à ses dépenses de loyer et de charges locatives.

Il existe trois principales aides au logement : l'Aide personnalisée au logement (APL), l'Allocation de logement familiale (ALF) et l'Allocation de logement sociale (ALS), qui ne sont pas cumulables.

L'APL concerne notamment les locataires dont le logement a fait l'objet de la signature d'une convention entre son propriétaire et l'État. L'ALF s’adresse aux personnes qui ne peuvent pas bénéficier de l’APL, à condition d'avoir un enfant ou une personne à charge ou de former un ménage marié et sans enfant à charge depuis moins de cinq ans. Et l'ALS peut être allouée aux personnes qui ne peuvent bénéficier ni de l'APL, ni de l'ALF.

Mais, attention, il faut savoir que les membres de votre famille qui louent un bien immobilier vous appartenant ne peuvent pas prétendre à ces aides aux logement. En effet, pour avoir le droit à ces soutiens financiers, le propriétaire du logement loué ne doit pas avoir certains liens de parenté avec ses locataires. En conséquence, si vos locataires sont vos parents, vos grands-parents, vos enfants, vos petits-enfants, et même votre conjoint, concubin ou partenaire de pacs, un ascendant ou un descendant de la personne avec qui vous vivez en couple, ces membres de votre famille ne sont pas éligibles à ces 3 aides au logement.

Toutefois, certaines personnes qui occupent un logement qu'elles louent à un membre de leur famille peuvent être éligibles à l'APL, à l'ALF ou à l'ALS. C'est le cas si le bailleur est leur beau-père ou belle-mère, c'est-à-dire une personne mariée avec l'un de leurs parents, à condition que ces derniers soient les uniques propriétaires du logement concerné. De la même manière, elles peuvent prétendre à une aide au logement si l'habitation qu'elles louent appartient exclusivement à leur gendre ou leur belle-fille, à leur frère ou à leur sœur, à un oncle ou à une tante, à un cousin ou à une cousine, à un neveu ou à une nièce.