Assurance décennale promoteur immobilier : comment choisir ? Quel coût ?

Comme tous les autres intervenants sur le gros œuvre d’un ouvrage, le promoteur immobilier doit souscrire une assurance décennale pour garantir son intervention pour tout dommage qui viendrait remettre en cause sa responsabilité. Comment bien la choisir et quel budget y consacrer ? On vous répond.

Promoteur immobilier : Pourquoi souscrire une assurance décennale ?

Le promoteur immobilier prend en charge la réalisation d’ouvrages immobiliers. Il est responsable de la coordination des travaux, de l’analyse des plans à la constitution des appels d’offres pour la réalisation, et la commercialisation de l’ouvrage. Il détermine et gère le budget dédié au projet. Il trouve le terrain, dépose le permis de construire, coopère avec les architectes pour réaliser les plans du projet, et assure la promotion, la location et la vente du bien. En bref, il est multifonctions, ultra polyvalent, il intervient sur tous les champs et à toutes les étapes du projet. Il est donc évident que sa responsabilité en cas de manquement puisse être mise en cause.

Pour pallier ce risque de contentieux, le promoteur a l’obligation légale de souscrire une assurance décennale qui couvre sa responsabilité civile. Qu’il s’agisse de dommages durant les travaux, comme de dommages survenus après l’achèvement des travaux, le promoteur ne peut se défausser de sa responsabilité.

L’assurance décennale du professionnel, en bref !

Rappelons que l’assurance décennale a été introduite dans le droit français par la loi Spinetta, qui a reconnu la responsabilité du constructeur sur les dix années qui suivent des travaux sur un ouvrage. Elle a ainsi donné une réponse satisfaisante au vide juridique qui sévissait dès lors qu’un litige opposait un maître d’ouvrage au constructeur. Ce « statut » de constructeur est donné à tout architecte, entrepreneur, technicien qui intervient sur l’ouvrage, mais aussi à toute personne qui vend un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire après achèvement. Egalement, devient « constructeur » toute personne qui agit en qualité de locateur d’ouvrage, soit dit encore tout intervenant qui passe un contrat de louage d’ouvrage avec un maître d’ouvrage, donc une action en contrepartie d’un paiement, quelles qu’en soient les prestations.

L’assurance décennale doit être souscrite par le promoteur avant le commencement des travaux, et prend effet à compter d’un an après la réception des travaux. Pourquoi ? Parce que la première année qui suit la réception, c’est la garantie de parfait achèvement qui sera sollicitée s’il y avait un dommage ou une malfaçon constatée.

Elle couvrira alors tout dommage qui surviendrait, affectant la solidité de la structure du bâti, ou celle de ses éléments indissociables, ainsi que tout dommage qui rendrait le bien impropre à sa destination (habitation, locaux commerciaux, etc.).

Notons enfin qu’un défaut d’assurance décennale expose le promoteur à une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à 6 mois, et une amende pouvant aller jusqu’à 75 000 €. En effet, il ne sera pas considéré comme un oubli ou une négligence, mais bien comme un acte volontaire, de mauvaise foi. En plus de ces sanctions civiles et pénales, le professionnel devra également s’acquitter sur ses fonds propres de l’ensemble des réparations et dédommagements prévus pour l’ouvrage qui aura subit un dommage. La peine est donc double, puisqu’il y a fort à parier que le constructeur s’endettera personnellement, et pourra malheureusement fermer boutique par la même occasion. Mieux vaut donc miser sur la sécurité et la légalité, pour le bien de tous les acteurs de l’ouvrage.

La particularité du promoteur immobilier

Le promoteur immobilier revêt le profil de constructeur, c’est indéniable, et doit donc souscrire une assurance décennale. Mais il revêt également le profil de maître d’ouvrage. Le maître d’ouvrage est une personne physique ou morale qui est propriétaire du terrain à bâtir ou du logement faisant l’objet de travaux. Il commande et finance le projet, et peut donner mandat à un maître d’ouvrage délégué pour exercer tout ou partie de ses fonctions. Lors de construction en VEFA avec achat sur plan, le promoteur reste ainsi maître d’ouvrage jusqu’à la livraison du bien, donc jusqu’à la remise des clés.

Cela signifie donc qu’il doit également souscrire une assurance dommages-ouvrage, également avant le commencement des travaux, dans le cas où des malfaçons seraient décelées sur l’ouvrage. Cela lui assurera un préfinancement des remises en état en cas de dommage lié à la garantie décennale, sans qu’il n’y ait détermination de responsabilité auparavant.

Assurance décennale promoteur immobilier : Quel coût prévoir ?

Le promoteur immobilier devra consacrer un lourd budget à son assurance décennale. Pourquoi ? Parce que le montant de cette assurance est évidemment fonction du risque pris par l’assureur. Le promoteur intervient sur tous les champs de l’ouvrage, de la recherche du terrain à la commercialisation du bien. De fait, les risques pris sont importants.

Il faudra compter environ 5 000 € annuels minimum, et jusqu’à 20 voire 30 000 € parfois, selon plusieurs facteurs propres à la situation du professionnel : son chiffre d’affaires, son ancienneté et son expérience dans le métier, l’effectif de l’entreprise, les antécédents d’assurance, autrement dit la sinistralité déjà connue de l’entreprise, le niveau de garantie choisi et notamment les garanties optionnelles souscrites comme la protection juridique, et enfin le niveau de franchise et les plafonds d’indemnisation.

Assurance décennale : Pour bien choisir, comparer !

Pour faire le meilleur choix, mieux vaudra comparer les offres. Chaque formule est différente, et celle qui correspondra aux attentes de l’un ne correspondra pas aux attentes de l’autre. Aussi, a minima, les comparateurs en ligne seront de vrais alliés dans cette recherche. En moins de 2 minutes, ils proposent une sélection d’offres correspondant aux attentes et au besoin du professionnel, le tout de chez soi, disponible 24h/24 et 7j/7, sans aucune obligation d’engagement ni financier ni contractuel.

Egalement, le courtier en assurance peut vous aider à dénicher l’offre idéale. Ce professionnel de l’assurance dispose d’un réseau d’assureurs auprès desquels il présente les dossiers et sait faire jouer la concurrence, valoriser la situation professionnelle d’un constructeur, et argumenter en sa faveur pour obtenir une proposition des plus compétitives, mais aussi offrant une parfaite couverture.

Gare à l’attrape client !

Certains assureurs peuvent proposer des offres alléchantes, si l’on se cantonne à comparer les prix à l’année. Or bien souvent, il s’agira d’une stratégie de communication qui camouflera la contrepartie de ce petit prix. Et généralement, ce sont les franchises et les plafonds d’indemnisation qui seront en cause. Sur les offres anormalement basses, il sera courant que les plafonds d’indemnisation soient très bas. Autrement dit, en cas de dommage dont la responsabilité du constructeur est reconnue, l’assureur ne prendra en charge qu’une partie plafonnée du montant demandé par le Tribunal pour l’indemnisation de l’assureur dommages ouvrage du maître d’ouvrage, le reste demeurant à la charge du constructeur.

De plus, il imposera des franchises exorbitantes, qui laisseront toujours un reste à charge au constructeur, même si les plafonds d’indemnisation ne sont pas atteints. Gare donc à bien lire les fameuses « petites lignes », et à ne pas se réjouir trop vite d’une offre trop alléchante !