Assurance décennale lotisseur : comment choisir ? Quel coût ?

L’assurance décennale est une assurance professionnelle obligatoire, qui doit être souscrite par tout intervenant sur un ouvrage au profil de constructeur, à savoir les artisans du bâtiment comme les professionnels intellectuels ou commerciaux. Spécialiste de l’aménagement foncier, le lotisseur est donc concerné par cette obligation. Comment choisir son assurance décennale, et quel coût annuel prévoir ? Explications.

L’assurance décennale en bref

L’assurance décennale est obligatoire pour tout professionnel au profil de constructeur, et fort heureusement puisqu’elle garantit la réparation des dommages qui pourraient survenir sur un ouvrage durant les dix années qui suivent la réception du chantier, soit au lendemain de la signature du procès-verbal de réception des travaux. En effet, sur tout chantier, le constructeur engage sa responsabilité à l’égard du maître d’ouvrage, mais aussi des éventuels acquéreurs successifs puisque précisons-le, la garantie décennale est attachée au bien et non au propriétaire. Aussi, il sera tenu responsable des éventuelles malfaçons décelées après réception de travaux.

La garantie décennale est obligatoire pour deux types de travaux qui impactent la structure de l’ouvrage, qu’ils soient de construction, de rénovation, de réhabilitation ou d’extension :

• Le gros œuvre : charpente, maçonnerie, couverture, etc. ;
• Et le second œuvre : domotique, plomberie, électricité, menuiserie, etc.

Elle s’applique aux bâtiments jusqu’aux éléments qui leur sont indissociables comme le circuit des canalisations ou l’installation électrique, et ce qu’ils soient à usage professionnel comme d’habitation. Egalement, elle s’applique aux ouvrages de voirie et de construction nécessitant une fondation, comme une véranda, une terrasse, un cabanon de jardin ou une piscine.

Précisons toutefois que sa responsabilité est reconnue dans le cadre de la garantie décennale, pour tout dommage engageant la solidité du bâti construit ou celle de ses éléments indissociables, ou tout autre dommage qui rendrait le bien impropre à sa destination principale, autrement dit, inutilisable pour ce pour quoi il a été construit.

Un mot des procédures

L’assurance dommage ouvrage du maître d’ouvrage indemnisera ce dernier en préfinancement, ou par remboursement des travaux de remise en état effectués en urgence. Le déblocage des fonds s’opère en 90 jours maximum à compter de la déclaration de sinistre. Ce n’est qu’après reconnaissance par le Tribunal de la responsabilité avérée du professionnel quant au sinistre que l’assureur décennal indemnisera alors l’assureur dommage ouvrage des sommes avancées.

En revanche, le défaut d’assurance peut coûter cher au professionnel. Reconnu comme une action volontaire de fraude, et non pas comme une simple omission, il exposera le constructeur à une peine civile et pénale, à savoir une amende de 75 000€ assortie d’une peine d’emprisonnement de 6 mois, avec tout de même une précision sur cette seconde sanction : un délai de prescription de trois ans s’applique, sauf si l’absence d’assurance a été volontairement dissimulée par le professionnel, par la présentation par exemple d’une fausse attestation d’assurance.

Mais ce n’est pas tout, le professionnel devra réparer les dommages de nature décennale sur ses propres fonds personnels. Depuis 2016, un arrêté permet de mettre en cause la responsabilité personnelle du professionnel. Selon le bâti en question, cela peut vite mettre en grande difficulté le professionnel, voire l’obliger à déposer le bilan et à s’endetter personnellement pour assumer les dommages et intérêts dus au client. Mieux vaut donc ne pas prendre ce risque, au péril de sérieuses complications.

Pourquoi le lotisseur doit-il souscrire une assurance décennale ?

Le lotisseur a pour principale mission d’acheter de grands terrains pour les diviser en parcelles à bâtir, et les vendre. Certains lotisseurs revêtent le profil de promoteur immobilier en intervenant sur le champ de la construction. Mais avant de pouvoir les vendre, il doit a minima évidemment rendre chaque lot constructible, autrement dit les viabiliser. On entend par constructibilité, l’autorisation administrative de bâtir, mais aussi la faisabilité technique.

Il s’acquitte donc de l’ensemble des démarches administratives pour que les futurs acquéreurs obtiennent leur permis de construire. On dit qu’il dépose le permis d’aménager. Il doit également réaliser une étude de sol, permettant d’orienter les méthodes de construction, le tout en conformité avec les règles d’urbanisme en vigueur. Enfin, il doit assurer la desserte des réseaux de fluides : électricité, gaz, eau, assainissement. Une fois chaque parcelle viabilisée, il peut procéder à la vente de chacune d’elles.

Le lotisseur met donc en jeu sa responsabilité technique par la conception du lotissement, et travaille en étroite relation avec les géomètres et les architectes. Il met également en jeu sa responsabilité juridique quant à la constructibilité des lots. Enfin, il met en jeu sa responsabilité administrative au regard des règles d’urbanisme.

Comment choisirson assurance décennale ?

Pour choisir son assurance décennale, deux points essentiels doivent être consultés. D’abord évidemment le coût annuel de l’assurance. On estime à environ 170 € mensuels une assurance décennale pour un auto-entrepreneur, et jusqu’à 450 € s’il s’agit d’une entreprise avec un chiffre d’affaires important. Ce prix dépendra principalement du statut du lotisseur, de son chiffre d’affaires, de l’effectif de l’entreprise, de l’activité plus ou moins à risque pour l’assureur, de l’expérience du professionnel, et surtout de son passif en termes de sollicitation de la garantie décennale. Evidemment, plus l’assureur estime que son risque d’indemnisation est important, plus le coût annuel de l’assurance augmente.

Le second point essentiel, à étudier d’ailleurs en corrélation avec le prix, concernera les conditions d’indemnisation, et notamment les montants de franchise et les plafonds d’indemnisation. Généralement, ils existeront et c’est plutôt normal, dans le souci d’éviter les abus. En revanche, certaines offres appliqueront des montants de franchise relativement excessifs, nécessitant pour le constructeur de systématiquement conserver une enveloppe dédiée pour le risque de dommage.

Les plafonds d’indemnisation sont également parfois trop bas, et laissent un reste à charge au constructeur qui peut rapidement mettre sa trésorerie en difficulté. Selon son profil, il sera bon d’étudier conjointement le tarif annuel de l’assurance, les plafonds d’indemnisation, et les montants de franchise, pour opter pour l’offre conciliant au mieux ces trois paramètres.

Faire appel au coup de main des professionnels

Etudier les offres : facile à dire, moins facile à faire. Pourtant, bien choisir son assurance professionnelle est primordial. C’est la garantie d’une activité pérenne, sachant que personne n’est à l’abri d’une erreur. Il ne faudra pas hésiter à s’aider des comparateurs d’assurance en ligne. De n’importe où, en 2 minutes, et sans engagement, ces derniers offrent un comparatif des offres actuelles, correspondant à son profil et à ses besoins, selon les critères renseignés, notamment de garantie mais aussi de capacité financière sur les mensualités.

Egalement, le courtier en assurance peut être un puissant allié pour souscrire l’assurance qui vous ressemble. Expert dans le domaine et en relation avec un portefeuille d’assureurs, il saura jouer de son influence pour dénicher le meilleur contrat d’assurance, spécifiquement conçu pour votre profession.

Les autres assurances du constructeur

L’assurance décennale est obligatoire, et avec elle, d’autres doivent ou peuvent être souscrites. Il s’agira notamment de la garantie de parfait achèvement, de l’assurance biennale, et de la responsabilité civile professionnelle.

• La garantie de parfait achèvement : C’est une assurance obligatoire qui couvre l’ensemble des dommages, défauts et malfaçons relevés dans le procès-verbal, quels qu’ils soient, durant l’année suivant la livraison des travaux. Elle protège le client contre les malfaçons ;
• L’assurance biennale, autrement appelée garantie de bon fonctionnement, est obligatoirement souscrite par le constructeur. Elle garantit l’ensemble des équipements fournis à la livraison, dissociables d’un ouvrage durant les deux ans suivant la réception des travaux (revêtements de sol, portes, revêtements muraux, ou encore appareils électriques, etc.) ;
• La responsabilité civile professionnelle, aussi appelée RC Pro : Elle est facultative et pourtant indispensable puisqu’elle couvre l’ensemble des dommages corporels, matériels ou immatériels occasionnés à des tiers en exerçant l’activité ou après livraison de produits se révélant défaillants.

Précisons que chacune de ces garanties intervient sur les travaux réalisés par le professionnel. Le maçon n’est aucunement concerné par la garantie de bon fonctionnement du four par exemple, sauf si c’est son intervention qui a rendu le fonctionnement du four impossible ou qui l’a dégradé prématurément. Enfin, sachez que d’autres assurances existent et peuvent être souscrites selon le secteur d’activité du professionnel.