Qui peut devenir associé d'une SCI ? Quelles conditions ?

Constituer une SCI est une démarche collective pour préserver des biens de famille, se constituer un patrimoine, et en faciliter sa transmission. Très appréciée des investisseurs, elle se place également parmi les procédés de défiscalisation les plus intéressants. Mais comment devenir associé au sein d’une SCI ? Qui peut y prétendre ? Et à quelles conditions ? On vous éclaire.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une entreprise dont l’objet social est de construire, d’acquérir ou de gérer un ou plusieurs biens immobiliers, dans le but de les mettre en location ou de les mettre à disposition gratuite de tiers. La SCI n’est pas autorisée à acquérir des immeubles pour la revente ou pour la mise en location meublée. Pourquoi ? Parce qu’il s’agira alors d’activités commerciales, or la SCI est une société civile non commerciale, dont le but est de partager l’acquisition de biens et de s’en partager les bénéfices.

Une Société Civile Immobilière peut donc être familiale. D’ailleurs, il s’agira là de sa forme la plus courante. L’acquisition, comme l’héritage, permet donc la constitution d’un patrimoine familial commun. Plus familièrement, il pourra s’agir d’une maison de famille, ou de biens mis en location. Pourquoi la SCI est préférée des familles désireuses d’investir pour se constituer un patrimoine immobilier ? Et bien parce qu’elle est de loin la solution la plus avantageuse pour ce profil d’investisseur, qu’il s’agisse de la gestion de la SCI et des biens, comme de la transmission du patrimoine, et même de la fiscalité.

Une SCI pour s’affranchir des obligations liées à l’indivision

Un bien immobilier détenu en nom propre de façon indivisible par un couple par exemple, peut devenir problématique dans le cas d’un aléa ou d’un accident de la vie. En cas de séparation ou de divorce par exemple, l’un des ex conjoints peut imposer de revendre le bien, contraignant l’autre à vendre sa part également et se reloger. En cas de décès, le conjoint survivant peut se retrouver contraint également de revendre le bien, si les héritiers qui détiennent alors leur propre part, décident de le vendre.

La SCI familiale notamment, évite ces schémas puisque le bien n’appartient pas individuellement à chacun. Il appartient à la société, dont chaque associé détient une part. Le bien ne peut donc être vendu que sur l’accord à l’unanimité de l’ensemble des associés. Celui qui souhaitera revendre sa part pourra alors intégrer un ou plusieurs nouveaux associés, sur accord des associés déjà présents de la SCI, ou céder ses parts à ses héritiers.

Comment est constituée une SCI ?

Une SCI est constituée d’associés, donc d’un groupe d’individus qui présentent des intérêts commun, idéalement qui se connaissent suffisamment et entretiennent de bonnes relations, notamment de confiance. Pour constituer la SCI, le groupe devra nommer un gérant en son seing, qui assurera la gestion courante. Eventuellement, un second gérant peut être nommé, notamment si la SCI compte un grand nombre d’associés, ou bien si le patrimoine détenu par la SCI est important. Une fois le groupe assurément formé, les démarches administratives peuvent s’enclencher.

• Rédiger les statuts : Les associés doivent désigner le gérant et le siège social, qui sera généralement le domicile du gérant, définir les modalités de prise de décision, à l’unanimité ou à la majorité. Les statuts sont rédigés par un notaire pour régir le fonctionnement de la SCI ;
• Publier un avis de création dans le journal d’annonces légales édité dans le département d’immatriculation de la SCI, dans le mois suivant la signature des statuts. Généralement, le notaire l’intègrera dans sa prestation de service ;
• Faire Immatriculer la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) auprès du greffe du Tribunal de Commerce. Pour ce faire, les démarches seront à réaliser auprès du Centre de Formalité des Entreprises (CFE) que le notaire peut également faire pour vous.

Qui peut devenir associé d’une SCI ?

A priori, toute personne désireuse d’investir du capital peut devenir associée d’une Société Civile Immobilière, et ce sans limite d’effectif. Par toute personne, on entend :

• Les personnes physiques déclarées « juridiquement capables », c’est-à-dire aptes à être titulaires de droits et d’obligations et à les exercer, en respectant l’âge légal pour investir, quelle que soit la nationalité. Tout ressortissant étranger peut prétendre à devenir associé d’une SCI, à compter du fait qu’il effectue un apport. L’incapacité reste l’exception ;
• Les personnes majeures déclarées « juridiquement incapables », ce qui n’interdit pas de devenir associé au sein d’une SCI, mais imposera la représentation de la personne par son tuteur ou par son curateur dans le cas d’une mise sous tutelle ou sous curatelle ;
• Les personnes mineures, soit par apport financier, soit par succession ou donation. Il s’agira plus souvent de la seconde option, sur la volonté des parents de transmettre une part de leur patrimoine en s’exonérant ainsi d’une partie des droits de succession. Le mineur émancipé sera considéré comme un majeur, et devra répondre des mêmes obligations que les majeurs, notamment une responsabilité illimitée dans la SCI. En revanche, le mineur non émancipé devra obtenir l’accord des deux parents pour devenir associé, ainsi que l’autorisation du conseil de famille s’il est sous tutelle, puisque ses intérêts seront représentés par son tuteur ou représentant légal. Dans le cas d’un apport en nature, un juge devra intervenir si la famille est monoparentale ;
• Les personnes morales, comme une autre SCI par exemple, ou encore une société commerciale.

Et au sein d’une SCI familiale ?

La SCI familiale regroupe des associés affectivement liés entre eux. Cette notion d’affect est importante, puisqu’elle prévaut sur le lien de parenté. En effet, peuvent intégrer une SCI dite familiale, des parents, des enfants, des grands-parents, des cousins, des oncles et tantes, etc., mais aussi une personne liée par alliance, donc des pacsés ou des mariés, ou même des amis.

Quelle condition pour devenir associé ?

Si vous aurez bien compris que toute personne peut potentiellement devenir associée d’une SCI, elle devra toutefois respecter les conditions d’entrée, et notamment participer à la constitution du capital social de la société. Les apports pourront être numéraires (une somme d’argent), ou en nature (des biens). La loi n’impose pas de capital minimum pour créer une SCI, donc chacun injectera la part de capital qu’il est en mesure d’apporter. Chaque apport sera consigné dans les statuts. Sachez enfin qu’une SCI devra compter au moins deux associés pour pouvoir exister.