Mon propriétaire refuse de me rendre ma caution : que faire ?

Lors de la location d’un logement, qu’il soit loué vide ou meublé, le propriétaire peut demander au locataire de lui verser un dépôt de garantie, soit une somme d’argent, que l’on appelle communément une caution. Une caution sert à prendre en charge les éventuels manquements du locataire en cas de loyers impayés, ou de défaut d’entretien du logement par exemple. Un propriétaire dispose d’un délai légal maximum pour rendre la caution au locataire. Sinon, la situation est considérée comme abusive et le locataire peut entamer des démarches amiables ou juridiques pour récupérer sa caution.

Quelle forme prend une caution ?

En langage commun, une caution désigne une somme qu’un locataire peut être amené à verser à son propriétaire lors de la signature d’un bail. En effet, rien n’oblige un propriétaire à exiger forcément une caution.

Au moment du départ du locataire, la caution, qui est en fait un dépôt de garantie en argent, sert à couvrir au besoin des impayés de loyers ou de charges locatives, ou à financer des frais liés à des dégradations occasionnées par le locataire.

Pour pouvoir demander une caution à son locataire, un propriétaire doit solliciter le paiement des loyers mensuellement. Ainsi, il ne lui est pas possible d’exiger une caution si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à 2 mois.

Le montant de la caution qui peut être demandée à un locataire ne doit pas dépasser un mois de loyer hors charges, un montant qui ne peut pas être augmenté durant la vie du bail. La caution doit aussi figurer noir sur blanc dans le bail.

Si, en tant que locataire, votre propriétaire vous demande de verser une caution et que vous lui remettez cette somme en espèces, vous pouvez exiger de lui qu’il vous donne en échange un reçu qui servira de preuve en cas de problèmes à la restitution de votre logement.

Les règles à respecter en matière de restitution d’une caution

Une caution versée par un locataire au moment de la signature de son bail doit lui être restituée par le propriétaire quand il quitte son logement, une fois qu’il a redonné les clés. Le propriétaire dispose d’un délai d’un mois pour redonner cette caution. Ce délai est porté à 2 mois si l’état des lieux de sortie a donné lieu à des remarques et entraîne la restitution de la caution mais amputée de frais liés à la réparation du logement ou du montant de loyers ou de charges dus.

Le propriétaire peut en effet décider de ne pas rendre, en partie ou entièrement, la caution versée par le locataire si ce dernier fait l’objet de loyers non réglés ou de charges impayées. Il peut agir aussi de la sorte s’il constate des dégradations dans le logement, occasionnées par le locataire, ou si des travaux ont été réalisés sans son consentement. Dans tous ces cas, le propriétaire doit justifier ses retenues sur la caution à l’aide de documents (factures, comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie du logement, lettre de réclamation de loyers impayés, etc.).

Quels recours si le propriétaire ne veut pas rendre la caution au locataire ?

Dans le cas où un propriétaire refuse de rendre la caution, intégralement ou en partie, au moment du départ de son locataire, dans un délai d’un mois (ou 2 mois maximum si l’état de sortie n’est pas conforme à celui d’entrée), et que l’état des lieux de sortie n’a pas pointé de problèmes particuliers, le locataire a la possibilité de contester les motifs qui conduisent le propriétaire à agir ainsi.

Si le propriétaire refuse de rendre la caution, il s’agit pour le locataire de mettre en demeure son propriétaire de rendre la caution due. Cette démarche doit être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception. Voici un exemple de courrier que le locataire peut envoyer :

Prénom, Nom
Adresse
Code postal Commune
du locataire

Prénom, Nom
Adresse
Code postal Commune
du propriétaire

Objet : demande de remboursement de dépôt de garanti non restitué

Madame, Monsieur,

À ce jour, vous ne m'avez pas restitué mon dépôt de garantie d'un montant de XXXX € pour le logement situé au [Adresse du logement].

Je vous rappelle que suite à mon départ le XX/XX/XXXX, un état des lieux contradictoire a été établi le XX/XX/XXXX. Les clés vous ont été remises le XX/XX/XXXX. Aucune dégradation n'a été commise, l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.

Selon l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans un délai de 1 mois à compter de la remise des clés, sans quoi, il sera majoré d'une somme de 10 % du loyer mensuel hors charges, pour chaque mois de retard.

Je vous mets donc en demeure de me restituer la somme de XXXX € pour le dépôt de garantie, dans un délai de X jours (ou mois) à compter de la réception de la présente.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

Commune, le XX/XX/XXXX

Signature

Si le propriétaire refuse toujours de rendre la caution après cette mise en demeure, le locataire dispose d’une autre solution. Il peut en effet demander d’organiser une conciliation avec son propriétaire en saisissant la Commission départementale de conciliation (CDC), celle du département où est situé le logement, ou un conciliateur de justice, dans le cas où le litige concernant la non restitution d’une caution porte sur un montant inférieur à 5 000 euros. L’une ou l’autre de cette saisine, qui est gratuite pour le locataire, doit être réalisée par lettre recommandée avec accusé de réception. Une solution amiable peut ainsi être trouvée par ce biais.

À noter : cette procédure est valable pour les baux de location signés après le 27 mars 2014. Pour les plus anciens, le locataire peut agir en justice directement, sans passer par la phase conciliation.

Dans le cas où cette démarche amiable échoue, le locataire doit alors, pour obtenir gain de cause, saisir le juge des contentieux de la protection, un juge du tribunal judiciaire et du tribunal de proximité spécialisé dans les litiges civils portant sur les baux d'habitation et les crédits à la consommation. Le locataire dispose d’un délai de 3 ans à partir de la date où la caution aurait dû lui être rendue par le propriétaire pour s’adresser ainsi à la justice.

Un locataire à qui la caution n’est pas rendue par le propriétaire dans le délai légal d’1 ou 2 mois selon les cas, peut également recevoir des intérêts de retard de la part de son propriétaire. De plus, dans ce cas, le montant de la caution est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.