Construction hors d'eau et hors d'air, qu'est-ce que ça veut dire ?

Plusieurs étapes se succèdent sur une construction immobilière, faisant intervenir une multitude de corps de métier. Une fois le gros œuvre effectué, on dit alors que l’habitation est hors d’eau et hors d’air. Que signifient ces termes ? A quelle étape peut-on considérer qu’une habitation est hors d’eau et hors d’air ? Explications.

Les étapes préalables à la construction

Entre l’imagination de son habitation idéale et la concrétisation pour qu’elle devienne habitable, il y a quelques étapes à franchir, dont la durée totale peut parfois aller jusqu’à 2 ans. Il y aura d’abord la phase de viabilisation du projet immobilier. Celle-ci se décomposera en plusieurs étapes.

• Avoir une idée de son enveloppe budgétaire auprès d’un organisme bancaire : Un premier démarchage pour avoir une idée du budget disponible est indispensable pour pouvoir commencer à étudier son projet, et se positionner sur un terrain. Sans aucune idée du montant de l’emprunt autorisé, le constructeur de maison individuelle considèrera le projet non viable ;
• Dénicher le terrain idéal, dans son budget. C’est devenu chose rare, et le prix du m² est très cher. Il faudra d’abord s’assurer de la viabilité de son terrain, de sa constructibilité. Ensuite, sa superficie et sa forme définiront les possibilités de construction. Parfois, il faudra réviser son projet : supprimer un garage, oublier le plain pied au profit d’un étage pour réduire l’emprise au sol et gagner de la surface de jardin, ou encore penser ses plans de maison selon le vis-à-vis ou l’exposition au soleil, etc. ;
• Travailler son projet avec le constructeur : Vient alors le moment de réaliser les plans de construction après plusieurs échanges avec le constructeur. Celui-ci relèvera l’ensemble des désidératas du client pour lui proposer un projet correspondant au mieux à ses attentes, tout en respectant son budget. Etudier tous les aspects pour chiffrer au mieux son projet est essentiel. Il n’y a pas de place pour « l’à peu près ». Il faudra chiffrer son projet au plus juste pour s’assurer de sa viabilité. Lorsque le constructeur s’engage sur un montant d’intervention, son devis a une durée de validité. Dès lors qu’il est accepté, celui-ci doit s’y tenir ;
• Obtenir son permis de construire : Avant toute chose, une fois le projet ficelé, il faudra transmettre une demande de permis de construire avec l’ensemble des pièces demandées pour obtenir l’accord de la commune, dans le respect des règles d’urbanisme en vigueur. En réalité, le principe du « silence vaut accord » est pratiqué, compte tenu de l’engorgement des services d’urbanisme ;
• Souscrire une assurance dommages-ouvrage : Avant le début des travaux, il sera indispensable de souscrire une assurance dommages-ouvrage qui sera la garantie de travaux en toute sérénité, mais aussi et en premier lieu d’ailleurs une obligation légale. Elle équivaudra généralement à environ 1 à 5 % du coût total des travaux garantis, avec un plafond minimal fixé entre 2000 et 3000 €.

Hors d’eau / hors d’air : Quelle signification ?

Ces terminologies appartiennent au jargon de la construction. On dit d’un ouvrage qu’il est hors d’eau et hors d’air lorsqu’il est à l’abri de l’air et de l’eau. On appelle également cette étape « clos et couvert ». Voici, plus en détails, les étapes de constructions passées pour parvenir à ces deux stades.

Une habitation hors d’eau

Avant d’être hors d’eau, les travaux de gros œuvre doivent permettre de créer la structure de l’habitation. D’abord, les fondations, puis le soubassement qui est le socle de la maison. Ensuite interviendront les professionnels de la maçonnerie pour élever les murs, puis la charpente et enfin la toiture et les gouttières par un couvreur. Une fois faits, ça y est, l’habitation est hors d’eau, c’est-à-dire qu’elle est imperméable aux intempéries.

Une habitation hors d’air

Arrive ensuite la mise hors d’air. Il s’agit là de l’installation faite des éléments de menuiseries externes, doncdes portes, des fenêtres, des portes fenêtres ou baies vitrées, et de la porte de garage. Elle vient donc isoler l’habitation, on dit alors qu’elle est à l’abri des aléas climatiques. Une fois hors d’eau et hors d’air, on considère que le gros œuvre est parachevé.

L’après mise hors d’eau / hors d’air

Après la mise hors d’eau et hors d’air, place au second œuvre, dont les professionnels pourront travailler dans une habitation imperméable et isolée, notamment pour les travaux de plomberie, de pose des cloisons intérieures, d’électricité et/ou de gaz, de chauffage et/ou de climatisation, d’isolation thermique et acoustique, etc.

Restera ensuite les travaux de finitions pour la rendre habitable. On parle ici de la pose des revêtements de sols ou muraux, type peintures, papiers peints, carrelages, parquets, etc. Il peut s’agir également de la pose d’éléments de cuisine, ou d’une cuisine complète, et des revêtements extérieurs, notamment l’enduit.

La livraison hors d’eau / hors d’air

La formule de construction « clé en main » est la plus courante. Le projet immobilier est réalisé dans son ensemble, généralement par l’intermédiaire d’un constructeur qui coordonne l’intervention de chacun des corps de métier nécessaire à l’ouvrage. Il est plus habituel que les propriétaires conservent quelques finitions, comme les peintures intérieures, ou la pose de revêtements de sol dans certaines pièces. En revanche, il est possible d’opter pour une formule hors d’eau hors d’air. Le principe est simple, le constructeur ne coordonne que les travaux de gros œuvre. Une fois terminés, il restera le second œuvre et les finitions à réaliser.

Quel est l’intérêt d’opter pour cette formule ? En premier lieu, de façon plutôt évidente, la baisse du coût global du projet immobilier. Un budget trop juste si l’organisme prêteur refuse de financer le projet à hauteur de ce qui est nécessaire, et c’est le dilemme : l’abandon du projet immobilier, ou prendre en charge davantage de travaux. C’est le choix de nombreux nouveaux propriétaires. Certains le font par vrai choix volontaire, parce qu’ils sont eux-mêmes dans l’un des corps de métier du second œuvre, qu’ils disposent d’un réseau de professionnels capables d’intervenir sur les travaux restants, ou parce que c’est une envie de s’essayer aux travaux de plomberie ou encore aux cloisons, etc.

Cette solution, certes plus économiques puisqu’il n’y a pas l’intermédiaire du constructeur, demande à ce qu’un suivi rigoureux du chantier soit opéré pour qu’il se déroule sans encombre et surtout que la mise aux normes soit respectée sur chacun des postes restants.

L’importance des assurances

La loi Spinetta du 4 janvier 1978 a instauré dans le droit français la responsabilité et l’assurance dans le domaine de la construction. Aussi, en reconnaissant la responsabilité du constructeur, donc de tout corps de métier intervenant sur l’ouvrage, de l’artisan à l’intellectuel du bâtiment, elle a introduit la garantie décennale du bien, avec l’obligation d’assurance pour le constructeur et également pour le maître d’ouvrage.

Aussi, le constructeur devra obligatoirement avoir souscrit une assurance décennale qui garantit son intervention sur l’ouvrage durant les dix années qui suivront la réception du chantier. De son côté, le maître d’ouvrage devra obligatoirement avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage qui garantit les travaux réalisés sur l’habitation sur les dix années.

Deux conditions pour que la garantie décennale fonctionne :

• D’abord, que le sinistre soit dû à une malfaçon, à un oubli ou une erreur qui aurait entraîné l’usure et la dégradation prématurée du bien. Le défaut d’entretien ou la dégradation volontaire ou du fait d’une mauvaise utilisation par le maître d’ouvrage ne seront aucunement garantis ;
• Ensuite, que le sinistre impacte la solidité de la structure du bien et de ses éléments indissociables, ou le rende impropre à sa destination, en l’occurrence inhabitable dans le cas d’une maison individuelle.

Une fois ces deux points malheureusement confirmés, comment ça marche concrètement ? En cas de sinistre, l’assureur dommages-ouvrage indemnise son assuré, donc le maître d’ouvrage, en préfinancement des travaux de remise en état, et ce sans attendre la reconnaissance juridique de responsabilité du constructeur. Pour autant, les démarches en justice sont opérées par l’assureur dommages-ouvrage, qui se fera lui-même indemnisé par l’assureur décennal du constructeur dès lors que le Tribunal aura rendu sa décision, reconnaissant alors la responsabilité du constructeur dans le dommage subi par l’habitation. C’est une mesure de protection du consommateur, mais également du constructeur. Ce dernier, en engageant sa responsabilité, pourrait devoir verser des dommages et intérêts en son nom propre, donc s’endetter et mettre la clé sous la porte de son entreprise. L’assurance décennale lui évite ce désastre en assumant l’indemnisation auprès de l’assureur dommages-ouvrage.