Résidence principale, résidence secondaire : quelles différences ?

De façon générale, nous pourrions résumer les différences qui les opposent par le fait d’estimer plutôt objectivement qu’un propriétaire de résidence secondaire, donc déjà propriétaire de sa résidence principale, dispose des ressources suffisantes pour l’assumer en totalité, sans prétendre à bénéficier d’aides sous une quelconque forme : abattement, dégrèvement, exonération ou autre. De fait, évidemment, la fiscalité est bien moins clémente sur la résidence secondaire. Trois éléments fiscaux majeurs viennent l’opposer à la résidence principale : la taxe d’habitation, la plus-value à la revente, et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Résidence principale ou résidence secondaire : définitions

Avant d’aborder leurs différences respectives, il convient de bien les définir. La résidence principale est le lieu d’habitation principal, effectif et habituel, reconnu par l’administration fiscale. Elle doit être occupée par le résident au moins 8 mois par an et mise en location moins de 120 jours par an. Aussi, la résidence principale, administrativement parlant, peut être une maison ou un appartement individuel, en location ou propriétaire, mais aussi un EHPAD, un foyer, un centre de soins longue durée, etc.

La résidence secondaire est une propriété acquise par un acheteur et occupé moins de 4 mois par an par ce dernier. Elle est reconnue pour être utilisée pour des séjours de courte durée. De fait, les logements meublés mis en location pour des séjours touristiques ou pour tout séjour de plus de 120 jours par année civile sont des résidences secondaires. Elle peut donc générer des revenus fonciers. Pour simplifier, la définition d’une résidence secondaire aux yeux des services fiscaux est toute résidence qui ne soit pas principale.

Peut-on switcher ?

Une résidence principale qui deviendrait résidence secondaire, et une résidence secondaire qui deviendrait résidence principale, est-ce possible ? Oui, ça l’est. Toutefois, les démarches sont plus simples dans un sens que dans l’autre.

Transformer sa résidence principale en résidence secondaire ne demande que peu de démarches. Il suffira d’informer l’administration fiscale de son nouveau lieu de résidence principale, ce qui « basculera » automatiquement l’actuelle résidence principale en résidence secondaire. C’est le cas par exemple de l’acquisition d’un nouveau bien immobilier tout en conservant l’ancien qui devient alors secondaire.

En revanche, l’inverse se complique. Transformer sa résidence secondaire en résidence principale nécessite de justifier d’au moins 8 mois d’occupation du logement, par des justificatifs notamment de consommation, de changement d’attribution du courrier, etc. Cette démarche est rendue plus complexe parce que la fiscalité sur les résidences secondaires n’est que peu clémente. Aussi, la transformer en résidence principale sera scruté et analysé par l’administration fiscale. Evidemment, si les éléments transmis attestent convenablement des pré-requis nécessaires, le switch sera opéré sans difficulté.

La taxe d’habitation : exonération versus majoration

La taxe d’habitation est un impôt local calculé d’après la valeur locative cadastrale d’un logement et de ses dépendances, par application d’un taux voté par la collectivité locale où est situé le bien. Celle-ci était due par toute personne disposant ou jouissant, au 1^er janvier, d’une habitation meublée à titre privatif, qu’elle soit locataire, propriétaire ou occupant à titre gratuit.

Mais depuis 2020, une mise en place progressive de dégrèvement de la taxe d’habitation a déjà permis à plus de 80 % de Français d’en être totalement exonérés, pour la voir définitivement supprimée à début 2023 pour l’ensemble des contribuables, sans aucune différenciation de revenus ou de situations. L’objectif de cette réforme ? Renforcer le pouvoir d’achat des Français avec un gain annuel moyen par foyer de 738 €, et une baisse de plus de 18 milliards d’euros d’impôts.

La réforme de suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale représente une énorme perte de recettes pour les collectivités territoriales, puisqu’elle représentait 36 % de leurs ressources, que l’Etat s’est engagé à compenser à l’euro près, soit en intégralité, via l’affectation de la part départementale de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour les communes hors Paris, et via la rétrocession d’une fraction de TVA pour les intercommunalités et la ville de Paris, complétées si nécessaire d’un abondement de l’Etat. Mais si l’on bouche un trou d’un côté, il se forme inévitablement de l’autre. Cette compensation s’est donc accompagnée d’une réforme de la fiscalité locale, avec le transfert aux départements d’une fraction de TVA pour compenser la perte de TFPB.

Une taxe d’habitation maintenue sur les résidences secondaires

Toutefois, cette réforme ne s’applique pas aux résidences secondaires. Pourquoi ? Sur la même logique de renforcement du pouvoir d’achat par la suppression sur la résidence principale, elle ne s’applique pas aux résidences secondaires par souci de justice fiscale, et, quelque part aussi, sociale. Là où, hors réforme, la taxe d’habitation était dégrevée d’abattements obligatoires pour les charges de famille, c’est-à-dire selon la composition du foyer, et d’abattements facultatifs, notamment selon les revenus du ménage, ou dans le cas d’un handicap ou d’une invalidité reconnus à un ou plusieurs membres du foyer, aucun abattement n’est appliqué sur la résidence secondaire.

La taxe d’habitation est donc due en totalité et sans aucun abattement sur les résidences secondaires. De plus, les communes en zones tendues y appliquent généralement une majoration, ainsi qu’une taxe sur les logements vacants. Une zone tendue est un espace géographique où la demande de logement est supérieure à l’offre. Là où de nombreux foyers rencontrent donc de profondes difficultés à se loger, les résidences secondaires sont surtaxées. Nous retrouvons l’esprit de justice sociale. D’autant que cette majoration peut aller de 5 à 60 % !

Une exonération possible de la taxe d’habitation sur la résidence secondaire

Trois cas permettent une exonération de la taxe d’habitation sur la résidence secondaire :

• Si l’activité professionnelle du propriétaire est plus proche de la résidence secondaire que de la résidence principale, l’obligeant à y résider ;
• Si le propriétaire est hébergé dans un établissement de soins de longue durée. De fait, la résidence principale devient résidence secondaire et peut être exonérée de taxe d’habitation ;
• Si la résidence principale n’est pas habitable pour une raison qui ne soit pas de la volonté propre du propriétaire (type gros travaux de réhabilitation), qui contraint alors le propriétaire à habiter dans sa résidence secondaire.

La demande d’exonération sera à transmettre au centre des impôts dont dépend la résidence secondaire, accompagnée d’éléments justifiant la demande.

La plus-value immobilière : une fiscalité à deux échelles

On le sait, l’immobilier prend de la valeur dans la durée. Aussi, à la revente, il est quasi-systématique de réaliser une plus-value financière. La plus-value immobilière représente le delta entre le prix de vente d’un bien, comparé à celui de son acquisition, sur lequel un abattement est appliqué en fonction de la durée de détention du bien.

La différence entre les deux types de résidence est très simple : la plus-value immobilière réalisée sur la résidence principale est totalement exonérée d’impôts et de prélèvements sociaux. Comment ça, vous vous doutez de la suite ? Et oui, vous l’aurez deviné, ce n’est pas le cas de celle réalisée sur la résidence secondaire. En effet, celle-ci est soumise à l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 %, aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %, et à une surtaxe pouvant aller de 2 à 6 % si la plus-value réalisée est supérieure à 50 000 €.

Deux cas particuliers sont à noter : Si la résidence secondaire était détenue depuis plus de 22 ans, la plus-value réalisée est alors exonérée d’impôts sur le revenu, mais reste assujettie aux prélèvements sociaux. Pour en être exonérée également, la résidence secondaire devra avoir été détenue depuis plus de 30 ans.

Avant d’en être totalement exonérée, la plus-value connaîtra un abattement de 6 % d’impôt sur le revenu par année de détention au-delà de la 5^ème année, et jusqu’à la 22^ème année. Elle connaîtra également un abattement de prélèvements sociaux de 1,65 % par année de détention au-delà de la 5^ème et jusqu’à la 22^ème année, puis 9 % pour chaque année, de la 22^ème à la 30^ème année.

Résidence secondaire : Une exonération d’impôt possible sur la plus-value réalisée

Plusieurs cas, relevant toutefois de l’exception, peuvent être exonérés d’impôt sur les plus-values réalisées à la vente de la résidence secondaire. Toutefois, l’exonération ne pourra s’appliquer qu’une seule fois, pour un seul bien par contribuable, et dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable.

• La première vente d’une résidence secondaire : Ce cas concernera les nouveaux acquéreurs qui se retrouvent avec deux logements le temps de quelques mois, la vente d’un logement permettant l’achat d’un autre. Pour bénéficier de l’exonération sur la plus-value réalisée, le propriétaire devra effectuer la vente d’une résidence secondaire pour la première fois (pour éviter toute fraude), ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente de la résidence secondaire, et enfin s’engager à réinjecter le prix de la vente dans sa résidence principale dans un délai de 24 mois ;
• L’hébergement en maison de retraite ou en foyer d’accueil pour adultes en situation de handicap : Pour être exonéré de la plus-value immobilière réalisée, le résident devra avoir revendu son bien, alors considéré comme résidence secondaire, dans un délai de 2 ans, sous réserve qu’il ne soit plus habité depuis le départ du résident, sauf par un membre du foyer fiscal. Deux conditions de ressources viennent s’ajouter : le résident ne devra pas être soumis à l’IFI, ni présenter un revenu fiscal trop élevé ;
• Le statut de retraité ou la détention d’une carte d’invalidité : Là encore, la plus-value immobilière peut être exonérée d’impôt, sous réserve d’un plafond de ressources extrêmement bas, le rendant non-imposable selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu ;
• Un prix de vente inférieur à 15 000 € : Dans ce cas, au vu de la faible plus-value potentiellement réalisée, elle pourra être exonérée d’impôt. Il s’agira généralement d’une cave ou d’un box de parking ;
• Une vente suite à une expropriation : Dans les cas d’expropriations déclarées d’utilité publique, la plus-value réalisée pourra être exonérée d’impôt, hors cessions volontaires aux collectivités locales, sauf si l’indemnité perçue est réinvestie dans l’acquisition d’un nouveau bien immobilier dans un délai d’un an ;
• Le transfert de résidence par un non-résident : A la condition que le transfert de résidence ait lieu vers un Etat membre de l’Union européenne et que le logement n’ait pas été occupé depuis le départ du non-résident français, la plus-value de la vente du domicile fiscal français, reconnu alors résidence secondaire, peut être exonérée d’impôt ;
• La vente à un organisme social : L’organisme pourra réaliser des logements sociaux ou des logements faisant l’objet d’un bail solidaire dans un délai respectif de 4 ou 10 ans. Dans ce cas, la plus-value réalisée ne sera pas imposée.

L’impôt sur la fortune immobilière : une différence notable !

Depuis 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplace l’impôt sur la fortune (ISF). De fait, il ne pèse plus que sur le patrimoine immobilier. L’IFI est dû dès lors que la valeur nette du patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros. Pourquoi parle-t-on de valeur nette ? Parce que certains abattements peuvent s’opérer pour faire baisser le poids de sa fortune immobilière et parvenir alors à une valeur nette permettant d’échapper parfois à l’IFI, ou du moins de le réduire. Devront être déclarés dans le patrimoine immobilier, les biens suivants :

• Les biens immobiliers bâtis,
• Les biens classés monument historique,
• Les biens immobiliers en cours de construction,
• Les biens immobiliers non bâtis,
• Les biens immobiliers ou les fractions de biens immobiliers représentés par des parts de sociétés immobilières,
• Les droits immobiliers, type usufruit, droit d’usage, etc.

Sur cette liste, la résidence principale fait l’objet systématique d’un abattement de 30 % sur sa valeur. On vous le donne en mille, la résidence secondaire n’est pas concernée par cet abattement. Néanmoins, si elle ne permet aucun abattement directement applicable sur le calcul de l’IFI, il est toutefois possible de profiter de certains procédés de défiscalisation, au même titre que la résidence principale, notamment par la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Elle pourra ainsi profiter d’une TVA réduite, à 10, 5,5 ou 2,1 % selon les cas, et prétendre à l’éligibilité aux primes énergies, type MaPrimeRénov’ ou autre. En revanche, le crédit d’impôt pour les travaux œuvrant à la transition énergétique ne sera pas applicable.