Quelles alternatives à l’assurance de prêt immobilier ?

Légalement facultative, l’assurance de prêt est, en principe, systématiquement adossée à un crédit immobilier. Elle protège la banque et l’emprunteur en cas de défaillance financière liée à un accident de la vie.

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Son accès est quelquefois impossible en raison par exemple d’un risque aggravé de santé. Est-ce possible d’envisager des alternatives à l’assurance de prêt immobilier ? Si oui, lesquelles ? Notre réponse à suivre avec au début de cet article un rappel des caractéristiques d’une assurance emprunteur.

Rappel sur le principe d’une assurance emprunteur

L’assurance de prêt est exigée par les établissements prêteurs pour l’octroi d’un crédit immobilier. Ce contrat de prévoyance permet de garantir 100 % de l’emprunt en cas d’aléas de la vie. Le crédit immobilier est souscrit sur le long terme de 15 à 20 ans en moyenne. Durant ce laps de temps, l’emprunteur n’est pas à l'abri d’une défaillance financière suite à un accident, une maladie, voire un décès. Il peut alors se retrouver en invalidité et en incapacité de travail. En cas de défaut de remboursement faute de revenus insuffisants ou inexistants, l’assureur prend le relais auprès de la banque. Il honore en lieu et place de l’emprunteur tout ou partie des mensualités. L’assurance de prêt immobilier protège non seulement la banque, mais également l’emprunteur et sa famille. Elle se compose, pour ce faire, de garanties obligatoires et facultatives parmi lesquelles :

• La garantie décès.
• La garantie perte totale et irréversible d’autonomie ou PTIA.
• La garantie invalidité permanente totale ou IPT.
• La garantie incapacité temporaire totale de travail ou ITT.

À noter que depuis la Loi Lagarde de 2010 et l'instauration de la délégation d’assurance, l’emprunteur peut choisir librement son assurance de prêt. La banque ne peut s’y opposer sous réserve que les garanties souscrites soient identiques à celles exigées avec le crédit.

Quelles sont les alternatives à l’assurance de prêt immobilier ?

L’assurance de prêt immobilier est soumise à quelques conditions concernant l’âge, l’état de santé et les facteurs de risque de l’emprunteur. Pour les évaluer, l’assureur s’appuie sur un questionnaire médical, voire des examens complémentaires comme un ECG ou un bilan sanguin. En fonction des informations mentionnées, l’assureur peut accepter, appliquer une surprime ou refuser l’adhésion. À noter que depuis le 1er juin 2022, le questionnaire médical est supprimé pour les emprunts de moins de 200 000 € remboursés avant 60 ans. Pour pallier un refus d'assurance de prêt immobilier, les emprunteurs peuvent solliciter des solutions alternatives autorisées par la loi. Elles s’appellent des sûretés ou des garanties de sûreté. Elles sont au nombre de trois : l’hypothèque, le cautionnement et le nantissement. Quelle que soit la sûreté choisie, elle fournit la preuve à la banque que l’emprunteur est en mesure d’honorer le prêt jusqu’à son terme.

L’hypothèque d’un bien immobilier

La première alternative à l’assurance de prêt immobilier est l’hypothèque consentie sur un bien immobilier autre que celui financé par le crédit (résidence secondaire ou locative). Avec une garantie hypothécaire, l’emprunteur accepte que son bien soit saisi s’il ne peut plus rembourser les mensualités de son crédit. Le bien est alors vendu aux enchères. Avec le fruit de la vente, la banque solde tout ou partie du crédit. En principe, il faut que la valeur du bien hypothéqué couvre la totalité de l’emprunt. La plupart des établissements prêteurs exigent une hypothèque sur le bien financé en plus de l’assurance emprunteur.

Le cautionnement d’une personne physique ou morale

La deuxième alternative à l’assurance de prêt immobilier est le cautionnement. Le principe est simple. Une personne physique ou morale se porte garant ou caution auprès de la banque. Si l’emprunteur est en défaut de paiement, la caution rembourse les mensualités du crédit. La caution doit être solvable. Sa capacité financière va être scrutée à la loupe par le prêteur. Il peut s’agir d’un membre de sa famille, d’un proche, d’un ami, d’une entreprise, d’une association, etc. Dans les faits, il est assez rare qu’il s’agisse d’une personne physique. Le cautionnement provient d’un organisme financier spécialisé qui mutualise les risques.

Le nantissement de produits financiers

Enfin, l’emprunteur peut recourir au nantissement comme alternative à l’assurance de prêt immobilier. A contrario de l'hypothèque qui porte sur des biens corporels, le nantissement porte sur des biens incorporels. Les biens nantis par l’emprunteur pour garantir le crédit immobilier peuvent être :

• un fonds de commerce ;
• des parts sociales ;
• une assurance vie ;
• un compte titre en OPCVM, etc.

Si l’emprunteur ne rembourse plus son crédit, l’établissement prêteur puise dans ce capital pour payer les mensualités. Le nantissement doit être approuvé par les deux parties via un acte authentique notarié ou un acte de sous-seing privé. Le produit financier mis en gage doit couvrir a minima la totalité du montant de l’emprunt.

Et la convention AERAS, est-ce une alternative à l’assurance emprunteur ?

La convention AERAS n’est pas à proprement parler une alternative à l’assurance de prêt immobilier, mais plutôt une aide pour en obtenir une après un refus pour raison de santé. Signée par l’État, les fédérations du secteur bancaire, de l’assurance, des mutuelles et des associations de malades, la convention est mise en place en 2016. Elle permet aux emprunteurs de s’assurer et d’emprunter avec un risque aggravé de santé. Un cancer, une maladie chronique comme le diabète, un infarctus constituent des risques aggravés de santé. Ces pathologies empêchent bien souvent l’obtention d’une assurance standard même après la guérison. C’est pourquoi la loi prévoit également le droit à l’oubli, réduit à cinq ans depuis mars 2022. La convention par le biais d’une étude du dossier en trois étapes favorise l’accès à l’assurance. Quelques conditions sont cependant requises comme :

• Souscrire un crédit immobilier inférieur à 320 000 €.
• Avoir moins de 70 ans lors du paiement de la dernière échéance de prêt.
• Être en possession d’un refus justifié de l’assureur.

Même s’il est très difficile d’obtenir un crédit immobilier sans assurance emprunteur, les banques consentent à des alternatives comme l’hypothèque, le cautionnement ou le nantissement. Ce dernier a d’ailleurs les faveurs des établissements prêteurs quand il s’agit de garantir un emprunt. Dans tous les cas, seul le prêteur apprécie la valeur de la garantie de sûreté. Pour mettre toutes les chances de son côté, l’alternative à l’assurance de prêt immobilier doit :

• Couvrir la totalité de l’emprunt.
• Être mise en jeu rapidement en cas de difficultés de remboursement.

Chaque situation et profil emprunteur étant spécifiques, seule une étude personnalisée, auprès de son banquier ou d’un courtier, permet d’envisager la meilleure solution.