Assurance dommages ouvrage surélévation de maison : comment choisir ? Quel coût ?

L’agrandissement d’une maison fait partie des travaux dont les Français rêvent, par les diverses possibilités qu’elle propose, et ce sans avoir à déménager. Parmi celles-ci, la surélévation se démarquera par le maintien de l’emprise au sol existante, sans empiéter donc sur l’espace jardin.

Tout peut y être envisagé, de la chambre supplémentaire au bureau de télétravail, elle permet de laisser libre cour à ses envies. Toutefois, ces travaux de gros œuvre appellent tous les corps de métier et viennent toucher à la restructuration du bâti existant. Aussi, une assurance dommages-ouvrage est indispensable. Voici pourquoi et comment la choisir.

Dommages-ouvrage d’une extension en surélévation : Explications

L’assurance dommages-ouvrage a été introduite dans le droit civil et le code de la construction par la loi Spinetta en 1978. En reconnaissant la responsabilité du constructeur en cas de dommage subi par le bien durant la garantie décennale, elle a instauré la dommages-ouvrage obligatoire pour le maître d’ouvrage et l’assurance décennale obligatoire pour le constructeur, sur tous travaux de gros œuvre ou second œuvre touchant à la structure du bâti. Ainsi, en cas de sinistre, la garantie décennale protège le bien de tout dommage qui viendrait impacter la structure d’un bâti, sa solidité ou celle de ses éléments indissociables, où qui le rendrait impropre à sa destination.

La dommages-ouvrage intervient en préfinancement des travaux de remise en état, après confirmation par l’expertise diligentée d’un dommage décennal. Le maître d’ouvrage se verra indemnisé sous un délai maximal de 90 jours, en remboursement des frais avancés si urgence, ou en préfinancement des travaux de réparation à engager. Ce n’est qu’après décision de justice rendue par le Tribunal de Grande Instance que l’assureur dommages-ouvrage demandera lui-même son indemnisation à l’assureur décennal.

La sinistralité sur les extensions en surélévation peut être provoquée par divers facteurs, d’abord parce que la quasi-totalité des corps de métier d’une construction classique ré-interviendront : maçon, électricien, couvreur, plombier, carreleur, etc., mais aussi parce que la surélévation vient par définition se superposer à l’existant. Les sinistres subis peuvent être dus à des infiltrations par une toiture et des façades plus exposées aux intempéries, à un effondrement du plafond rez-de-chaussée, à des fissures ou un affaissement causés par la modification apportée à un mur porteur, etc. Aussi, la dommages-ouvrage, au-delà d’être légalement obligatoire, est essentielle pour des travaux d’une telle ampleur.

L’importance de travaux bien préparés

Avant de s’engager dans de tels travaux, il est primordial de bien préparer son projet. En effet, des travaux mal anticipés et mal organisés amèneront d’une part l’assureur à impacter le risque pris sur le montant de la prime d’assurance dommages-ouvrage, mais aussi influenceront potentiellement l’expertise menée en cas de dommage, sur l’entretien fait de la maison qui, par négligence, aurait pu influer sur le sinistre. Voici les points importants où il convient de porter sa vigilance :

• Le respect des règles d’urbanisme : Une surélévation d’une surface plancher inférieure à 20 m² si le bien se situe en zone rurale et à 40 m² en zone urbaine nécessitera le dépôt d’une demande préalable de travaux, à la condition que la surface totale de la maison après travaux ne dépasse pas 150 m². Au-delà de ces trois cas, une demande de permis de construire devra être demandée. Egalement, les communes disposant d’un PLU (Plan Local d’Urbanisme) pourront imposer des règles plus contraignantes, notamment une hauteur maximale, un matériau particulier, une couleur obligatoire, etc. L’assureur dommages-ouvrage n’indemnisera aucun sinistre dans le cas du non-respect de ces règles d’urbanisme ;
• Le recours à des professionnels qualifiés : La surélévation vient superposer à l’existant une nouvelle surface habitable. De fait, les constructeurs intervenant sur le bâti devront savoir estimer correctement la résistance aux charges exercées par le poids de la superposition et de la toiture, influencée par les intempéries et le vent auxquels la surélévation sera plus exposée. Parfois, les fondations mêmes de la maison devront être renforcées. Seuls des professionnels aguerris œuvreront pour un travail de qualité. Là encore, l’assureur pourrait évaluer à la hausse la prime d’assurance en cas d’intervention de professionnels non qualifiés et parfois même non labellisés RGE ou QUALIBAT par exemple ;
• Le style de surélévation : Si le toit tuile ou ardoise est plus sujet aux dommages en cas de vents puissants, le toit plat est bien plus sujet à la sinistralité par les risques d’infiltration d’eau due au fait qu’elle ne puisse pas s’écouler si un entretien fréquent n’est pas réalisé pour retirer les feuilles et autres éléments empêchant son évacuation. L’humidité constante provoque la prolifération de bactéries et autres micro-organismes ravageurs. Double peine ici, à la fois par une prime d’assurance fort probablement augmentée, et la possibilité d’un litige à l’expertise en cas de dommage si la toiture n’avait pas été entretenue correctement ;
• Les matériaux utilisés : C’est l’exemple classique du bois, qui est certes très tendance et traité pour résister aux intempéries, mais qui, dans le temps, vieillit moins bien que la brique ou le parpaing. Aussi, la prime d’assurance sera augmentée pour pallier le risque pris pour l’assureur.

Vous l’aurez compris, l’assureur dommages-ouvrage indemnisera son assuré sans recherche de responsabilité, sous réserve que les règles du code de l’urbanisme et du code de la construction aient été respectées, que le bâti soit en parfaite conformité avec les normes en vigueur, et que le bien soit correctement entretenu afin que le sinistre subi ne puisse laisser penser à un manque d’entretien ayant, non pas provoqué, mais favorisé la dégradation rapide du bâti.

Combien coûte une dommages-ouvrage pour la surélévation d’une maison ?

La dommages-ouvrage n’est pas une assurance classique à cotisation mensuelle. Une prime unique d’assurance sera demandée avant le commencement des travaux, et un complément pourra exceptionnellement être demandé à réception des travaux si des contraintes particulières non anticipées ont été rencontrées, qui augmenteraient le risque pris pour l’assureur.

Elle est calculée selon deux variantes. D’abord une part fixe qui est un pourcentage de 1 à 3 % du montant total des travaux, sachant qu’il faudra compter en moyenne 1300 € du mètre carré pour une solution de surélévation clé en main, plafonnée toutefois à un minimum d’environ 2000 €. Egalement, une part variable et non systématique peut venir s’ajouter selon les facteurs de risques plus ou moins importants estimés par l’assureur, qui seront notamment :

• Les caractéristiques du terrain : Les résultats de l’étude de sols peuvent impacter la prime d’assurances (construction en zone PPRI (Plan de Prévention des Risques d’Inondations), sol argileux ou calcaire jugé instable, etc.) ;
• L’état de l’existant : La surélévation est un complément ajouté à un bâti existant. Si ce dernier a déjà 20 ou 30 ans, l’assureur estimera probablement que le risque pris est plus important car les normes ont pu changer, la structure peut être fragilisée, etc. ;
• La nature des travaux de construction : Les surélévations nécessitent de grosses interventions sur l’existent de l’habitation, donc un risque pris plus important qu’un autre type d’extension. Le choix des matériaux impacte aussi le montant de la prime ;
• La destination de l’ouvrage : La surélévation est couramment dédiée à un espace nuit ou travail. Aussi, elle fera intervenir de nombreux corps de métier que ne nécessiterait pas une extension mitoyenne pour un garage par exemple ;
• Le niveau de sinistralité sur ce type d’ouvrage : Le ratio entre les décaissements et les remboursements sur ce même type d’ouvrage impactera la prime à verser ;
• Le niveau de compétences et de qualification des constructeurs intervenant sur le chantier : L’absence de qualifications ou d’expérience des constructeurs augmentera la prime d’assurance.

Comment choisir sa dommages-ouvrage ?

Faire le choix de sa dommages-ouvrage n’est pas évident, d’abord parce que le jargon de la construction et des assurances n’est pas limpide pour tout un chacun (rassurez-vous ce n’est pas une tare), aussi parce qu’il n’est pas simple de cerner là où elle intervient pour pouvoir définir soi-même si une offre est compétitive ou non.

Pour vous y aider, des comparateurs en ligne vous proposeront un comparatif d’offres correspondant à votre besoin, selon les renseignements complétés du type de travaux, de la surface, etc. Ils vous offrent un service 100 % gratuit, sans aucune obligation d’engagement contractuel ou financier, rapide voire immédiat, impartial, sur mesure, et le tout de chez soi 24/7. Qui dit mieux ?

Il pointera pour vous les éléments qu’il convient d’étudier :

• Le tarif de la cotisation annuelle : Son montant est évidemment un élément primordial puisqu’il vient s’ajouter à un budget travaux souvent déjà serré. Toutefois, s’il est inscrit en tête de liste, il doit être largement mesuré et comparé aux autres conditions d’indemnisation qui l’impactent directement. N’oublions pas qu’il s’agit d’une assurance couvrant les dommages subis sur dix ans. Il est bon de ne pas lésiner sur la qualité pour ce type d’assurance ;
• Les plafonds d’indemnisation et les montants de franchises : Ils vont de pair ou doivent du moins être étudiés en parallèle. L’absence de plafonds avec des montants de franchise exorbitants, ou à l’inverse l’absence de franchise avec des plafonds d’indemnisation très bas sont assurément de très mauvaises offres. Vigilance donc à « l’attrape-client » ;
• Les garanties optionnelles : Certains assureurs proposent des garanties complémentaires comme la garantie des préjudices immatériels en cas de dommage subi à condition que le lien de cause à effet soit démontré, ou encore celle des équipements ménagers ou domestiques livrés à la construction. Outre leur importance ou leur nécessité qui revient à chaque projet, certaines offres les intégreront d’office pour un coût moins important que si elles sont contractées en complément.

Le coup de main du courtier en assurance

Sur de tels travaux, intégrant de telles sommes, et impactant nécessairement l’ensemble de la structure du bâti, il convient d’opter pour une assurance dommages-ouvrage fiable et complète. Plus facile à dire qu’à faire. C’est pourquoi faire appel aux services d’un courtier en assurance peut vous faire gagner en sérénité. En effet, il est le professionnel aguerri du secteur des assurances. Son expérience lui a permis de tisser sa toile pour se faire un réseau d’assureurs, au sein du quel il proposera votre dossier de travaux pour dénicher la meilleure assurance dommages-ouvrage en rapport qualité / prix. L’avantage est qu’il vous évitera le piège de l’attrape-consommateur avec des offres affichant des primes d’assurance au rabais mais dont les conditions d’indemnisation en cas de sinistre sont médiocres.