Assurance dommages-ouvrage rénovation d'immeuble : comment choisir ? Quel coût ?

Un balcon fermé en loggia, une façade à ravaler, une isolation phonique à revoir, les travaux de rénovation en immeuble peuvent être nombreux, en partie commune comme en partie privative. Pour ce type de travaux qui relèvent souvent du gros œuvre, il conviendra de souscrire une assurance dommages-ouvrage pour garantir le bien des dommages qu’il pourrait subir sur les dix premières années des travaux. Comment choisir l’assurance dommages-ouvrage et à quel montant de prime d’assurance s’attendre ? Réponses.

Dommages-ouvrage pour la rénovation d’un immeuble : comment ça marche ?

L’assurance dommages-ouvrage doit être souscrite par le maître d’ouvrage pour tout travaux de gros œuvre et second œuvre sur un ouvrage, qu’il s’agisse d’une construction nouvelle, comme d’une rénovation ou d’une extension qui engagent de fait la structure du bien existant. Elle doit être souscrite avant le commencement des travaux, et garantit l’ouvrage des dommages subis ou causés sur une durée de dix années, en concomitance de la garantie décennale des constructeurs. Elle assure un préfinancement des travaux de remise en état, évitant ainsi au maître d’ouvrage d’attendre l’indemnisation de l’assureur décennal du constructeur.

Que couvre la dommages-ouvrage d’un immeuble ?

L’assurance dommages-ouvrage couvre trois types de dommages garantis par l’assurance décennale des constructeurs :

• Les dommages qui compromettraient la solidité de l’ouvrage, comme par exemple des fissures des murs importantes, un affaissement du plancher ou encore un effondrement de toiture ;
• Les dommages qui rendraient le logement impropre à sa destination, type infiltrations d’eau, carrelage qui se soulève, mauvaise installation du chauffage au sol ;
• Les dommages subis sur les éléments indissociables de l’immeuble, comme une canalisation encastrée rompue.

Toutefois, l’assurance dommages-ouvrage n’est pas une assurance tous risques. Voici les dommages qu’elle ne couvre pas :

• Ceux justement couverts par votre multirisque habitation, type fuite d’eau de la machine à laver, débordement de baignoire, etc.,
• Ceux ne relevant pas de la garantie décennale, comme par exemple les dommages subis sur les éléments dissociables du logement, comme un radiateur ou un volet roulant défectueux, qui relèvent de la garantie de bon fonctionnement durant deux ans ;
• Ceux relevant d’un mauvais usage ou d’un défaut d’entretien.

Le cas particulier de la dommages-ouvrage d’un immeuble

La particularité d’un immeuble réside dans le fait qu’il rassemble une multitude d’occupants, qui peuvent être copropriétaires ou locataires, certains pouvant être régis par des syndics de copropriété ou bien par des bailleurs sociaux, ou les deux. Aussi, dès lors que des travaux sont entrepris, un cas par cas s’opère selon la nature des travaux, les « bénéficiaires », et celui ou ceux qui les financent.

• Dans le cas des travaux de rénovation des parties communes, comme les cas classiques du ravalement de façade ou du changement d’un ascenseur par exemple, les travaux sont décidés en assemblée générale de copropriété. A cette occasion, le syndic informe l’ensemble des copropriétaires du montant leur revenant à charge. Dans ce cas, la dommages-ouvrage est souscrite par le syndic qui est le gestionnaire de la copropriété, dont la prime est répartie sur autant de copropriétaires.
• A l’inverse, le cas d’un nouvel acquéreur copropriétaire qui souhaiterait rénover tout ou partie du logement acheté pour lui redonner un coup de fraîcheur devra souscrire lui-même la dommages-ouvrage, n’engageant que son logement et son confort.

Quoi qu’il en soit, rappelons-nous bien que l’assurance dommages-ouvrage est souscrite pour le bien, donc au bénéfice des propriétaires successifs sur les dix premières années suivant la réception des travaux.

Enfin, nous sortons brièvement du champ de la rénovation pour noter simplement qu’en cas de sinistre subi sur un immeuble de moins de dix ans dont le copropriétaire concerné souhaiterait obtenir le préfinancement des réparations rapidement pour entamer les travaux, c’est l’assurance dommages-ouvrage souscrite par le promoteur ou par le vendeur de l’immeuble neuf qu’il faudra solliciter, par le biais éventuel du syndic. L’assurance protège le bien, et peut donc indemniser le copropriétaire dès le transfert de propriété acté.

Comment choisir la dommages-ouvrage pour la rénovation d’un immeuble ?

Le secteur de la dommages-ouvrage n’est pas des plus concurrentiels sur le champ des assurances. En effet, le risque pris par l’assureur durant dix ans, en comparaison de la prime unique versée par le maître d’ouvrage semble plus important, ce qui freine nombre d’assureurs à se lancer sur le secteur. Aussi, les offres d’assurance dommages-ouvrage ne sont pas extrêmement compétitives de l’une à l’autre. Toutefois, un devis d’assurance doit s’étudier selon quatre critères principaux pour faire un choix éclairé :

• Le tarif de la cotisation annuelle : Son montant est évidemment un élément primordial puisqu’il vient s’ajouter à un budget travaux souvent déjà serré. Toutefois, s’il est inscrit en tête de liste, il doit être largement mesuré et comparé aux autres conditions d’indemnisation qui l’impactent directement ;
• Les plafonds d’indemnisation : La grande majorité des contrats impose des plafonds financiers au-delà desquels les frais de réparation resteront à la charge du propriétaire. Un plafond trop bas peut rendre la réparation du sinistre insurmontable financièrement pour l’assuré. Il convient donc de les comparer sur différentes offres ;
• Les montants de franchises : Elles doivent être étudiées en parallèle des plafonds d’indemnisation. Certains assureurs peuvent communiquer sur l’absence de plafond d’indemnisation mais charger les montants de franchise, et inversement. Si elles apparaissent classiquement sur tout contrat d’assurance, leur montant peut varier du simple au triple. Vigilance est donc de mise à l’analyse de l’offre ;
• Les garanties optionnelles : Certains assureurs proposent des garanties complémentaires comme la garantie des préjudices immatériels en cas de dommage subi à condition que le lien de cause à effet soit démontré, ou encore celle des équipements ménagers ou domestiques livrés à la construction. Outre leur importance ou leur nécessité qui revient à chaque projet, certaines offres les intégreront d’office pour un coût moins important que si elles sont contractées en complément.

Se faire aider par les pros

Le courtier en assurance vous aidera à préparer votre dossier, à en tirer les points forts pour que les assureurs acceptent d’assurer le bien, pour une prime raisonnable. Il dispose d’un bon réseau d’assureurs et connaît parfaitement le marché et ses évolutions en temps réel. Sa prestation représente un coût qui vient s’ajouter à la dommages-ouvrage, mais généralement inférieur au gain qu’il vous obtient après négociation.

Pour se faire une idée des montants des primes d’assurance, vous pouvez aussi remplir les formulaires des comparateurs en ligne, qui vous proposent un comparatif d’offres en quelques secondes, le tout gratuitement de chez soi, sans obligation de souscription.

Quel coût prévoir pour la dommages-ouvrage d’une rénovation d’immeuble ?

La prime d’assurance dommages-ouvrage est due en une seule fois, avant le démarrage des travaux. Toutefois, si des contraintes non anticipées sont décelées durant les travaux, entraînant ainsi un risque plus important pour l’assureur, il peut demander un complément de prime d’assurance au maître d’ouvrage après réception des travaux.

La prime est définie selon une part fixe et une part variable :

• La part fixe correspondant à 1 à 3 % du montant des travaux de rénovation, avec un plafond minimum fixé aux alentours de 3000 €. C’est un budget conséquent mais rappelez-vous qu’elle n’est prélevée qu’une seule fois pour garantir le bien durant dix ans ;
• La part variable correspond aux facteurs de risques pris par l’assureur, qui peut l’impacter sur le montant de la prime. Celle-ci évoluera selon la nature des travaux de rénovation, le choix des matériaux ou nouveaux équipements installés, les caractéristiques de l’immeuble et notamment son âge, la destination commune ou privative de la rénovation, le niveau de sinistralité sur ce type de travaux, et enfin la qualification et l’expérience des constructeurs intervenant sur le chantier.

Bien entretenir sa copropriété

Pour limiter les risques de dégradation de la copropriété par une utilisation « irresponsable », ou manquant d’assiduité, il est important de veiller à entretenir régulièrement son logement :

• Utiliser correctement la ventilation mécanique en renouvelant régulièrement l’air pour limiter l’apparition de moisissures. Les bouches d’extraction d’air ne doivent pas être obstruées pour que l’air circule librement ;
• Nettoyer les terrasses et loggias pour assurer une bonne évacuation des eaux de pluie, au risque de voir apparaître des moisissures dans le logement et ceux voisins ;
• Vérifier la qualité des joints et ne pas hésiter à les refaire s’ils commencent à moisir ;
• Faire entretenir annuellement la chaudière pour diminuer les risques liés au gaz ;
• Surveiller les parties communes et les façades pour déceler rapidement toute moisissure ou fissure, toute dégradation dangereuse des garde-corps, ou une corrosion inquiétante ;
• Signaler tout dysfonctionnement des équipements communs, comme une porte coupe-feu qui ne se ferme plus, un portail motorisé qui ne s’ouvre plus, un ascenseur bloqué, etc.

Si ces conseils relèvent de l’entretien courant et non de la dommages-ouvrage, veiller à une copropriété en bon état garantit de pouvoir bénéficier de la dommages-ouvrage en cas de besoin, sans que l’expert diligenté ne puisse remettre en cause l’entretien et le bon usage des équipements.