Assurance dommages-ouvrage extension de maison : comment choisir ? Quel coût ?

Nombre de propriétaires français rêvent d’un agrandissement de leur maison. Mais attention, une extension n’est pas qu’un cube ajouté en complément d’une habitation. Il s’agit d’une nouvelle surface habitable qui doit venir s’incruster parfaitement dans l’existant, ne serait-ce que pour garantir sa solidité et fiabilité dans le temps. C’est pourquoi souscrire une assurance dommages-ouvrage pour une extension, quelle qu’elle soit, est indispensable. Voici pourquoi, et comment bien la choisir.

Dommages-ouvrage d’une extension : comment ça fonctionne ?

Pour pallier un vide juridique dans le domaine de la construction, alors qu’aucun dénouement satisfaisant ne pouvait aboutir lors de sinistres subis par un bien, la loi Spinetta de 1978 a reconnu la responsabilité des constructeurs durant les dix premières années de vie de l’ouvrage réalisé en cas de sinistre sur les postes de gros œuvre et de second œuvre rendant l’ouvrage ou ses éléments indissociables impropres à leur destination, ou remettant en cause la solidité de sa structure. Deux obligations règlementaires en ont découlé :

• Une assurance décennale souscrite par le constructeur, qui couvre toute malfaçon, faute, omission, anomalie, vice caché ou erreur sur la période. Tous les professionnels au profil de constructeur doivent y souscrire, tant les artisans (charpentiers, couvreurs, plombiers, électriciens, maçons, etc.) que les intellectuels du bâtiment (architectes, maîtres d’œuvre, économistes, etc.) ;
• Une assurance dommages-ouvrage souscrite par le maître d’ouvrage, qui garantit durant dix ans le préfinancement des travaux de remise en état en cas de sinistre subi entrant dans le champ décennal, et ce sans recherche de responsabilité.

Ainsi, en cas de sinistre, l’assureur dommages-ouvrage indemnise le propriétaire, soit en préfinancement des travaux de réparation sans que le propriétaire n’ait à faire d’avance financière, soit en remboursement des sommes avancées dans le cas d’un sinistre nécessitant l’intervention urgente d’un réparateur, type canalisation percée. L’assureur dommages-ouvrage dispose d’un délai de 90 jours à compter de la réception de déclaration de sinistre pour indemniser son assuré. Ce n’est qu’après décision de justice rendue par le Tribunal de Grande Instance que l’assureur dommages-ouvrage se rapprochera de l’assureur décennal du constructeur reconnu responsable du sinistre pour obtenir l’indemnisation du préfinancement versé à son assuré.

Dommages-ouvrage d’une extension de maison : l’importance d’un dossier « clean » !

Chambre d’amis, garage, suite parentale, bureau de télétravail ou d’auto-entrepreneur, l’extension séduit parce qu’elle offre la possibilité de réaliser ses projets sans avoir à déménager. Le choix du type d’extension, qui peut être horizontale, verticale par une surélévation, ou un aménagement de combles perdus, et du matériau (briques, parpaings, bois ou habillage bois), doit se faire selon les critères d’objectif et les règles en vigueur.

• L’objectif de l’agrandissement : La chambre supplémentaire se plaira sur un aménagement de combles perdus, une pièce bureau plutôt sur un étage lumineux ou rez-de-jardin, alors que le garage restera évidemment sur un plain pied accessible depuis la route. La finalité du bâti doit être clairement établi et pensé car un réaménagement de l’existant est possible selon la configuration actuelle de l’habitation. Si l’objectif est d’agrandir une pièce de vie, il est possible de préférer une extension surélevée pour y ajouter une ou deux chambres, et récupérer ainsi la surface de ces pièces en plain pied pour un espace plus spacieux ;
• Les règles d’urbanisme : Elles sont incontournables, qu’il s’agisse de celles du Règlement National d’Urbanisme (RNU) ou bien de celles d’un Plan local d’urbanisme (PLU) qui applique des règles locales plus restrictives. Généralement, des coloris et des matériaux sont autorisés ou interdits pour assurer une forme d’homogénéité avec l’environnement, et des règles d’implantation sont fixées, notamment de distance avec les propriétés voisines et de hauteur.

Pour s’assurer du respect de ces règles, le code de l’urbanisme exige qu’une déclaration préalable de travaux soit envoyée à la mairie pour toute extension inférieure ou égale à 40 m². Au-delà de cette surface plancher, ou bien en-dessous si la surface totale de l’habitation augmente de fait au-delà de 150 m², c’est une demande de permis de construire qu’il faudra alors lui transmettre. Egalement, au-delà de 150 m² de surface habitable, la loi impose l’intervention d’un architecte.

Pourquoi évoquer ces critères, et quel rapport avec la dommages-ouvrage ? Et bien parce que l’assureur dommages-ouvrage qui consultera votre dossier souhaitera connaître précisément ces éléments pour les raisons suivantes :

• Il refusera d’assurer un bien qui ne respecte pas les règles d’urbanisme imposées. Pour s’engager, il voudra s’assurer de prendre le risque le plus faible sur les dix années de garantie de l’extension ;
• Il impactera sur la prime d’assurance tout élément qu’il jaugera augmenter le risque pris pour lui. Le matériau bois, qui bouge et se dégrade plus rapidement que le parpaing ou la brique, impactera le montant de la prime d’assurance, tout comme une extension vitrée qui sera plus sujette aux intempéries, etc.

Comment choisir la dommages-ouvrage pour une extension ?

Parce que choisir, c’est renoncer, il est important de le faire en pleine connaissance de cause. Aussi, bien choisir sa dommages-ouvrage garantit la sérénité durant les dix premières années de l’extension (et davantage, on l’espère). Le jargon du secteur de la construction, allié à celui du secteur des assurances, n’est pas toujours simple à déchiffrer. Aussi, s’aider d’un comparateur en ligne est devenu un comportement d’achat automatique sur de nombreux projets, dont la dommages-ouvrage peut tout à fait faire partie. Les comparateurs en ligne offrent un service :

• 100 % gratuit,
• Sans aucune obligation d’engagement contractuel ou financier,
• Rapide avec un résultat fiable et complet en moins de 2 minutes,
• Impartial, sans intérêt particulier s’il est indépendant (hors simulateurs d’assureurs),
• Sur mesure avec des filtres applicables selon vos critères,
• Accessible de chez soi 24/7,
• Un accès aux offres d’assureurs présents physiquement en agence, comme d’assureurs uniquement en ligne souvent moins onéreuses car sans suivi particulier.

Gain de temps + gain d’énergie + gain d’argent = le match parfait !

Le choix assisté du courtier en assurance

L’un n’empêche pas l’autre. Le comparateur permet a minima de se faire un avis sur les devis et les tarifs des primes d’assurance. Il est bien entendu possible de contracter sa dommages-ouvrage via les comparateurs en ligne qui suggèrent des offres d’un large panel d’assureurs. Pour les plus terre à terre, faire appel à un courtier est probablement le mieux à faire. Il est le professionnel aguerri du secteur des assurances. Son expérience lui a permis de tisser sa toile pour se faire un réseau d’assureurs, au sein du quel il proposera votre dossier de travaux pour dénicher la meilleure assurance dommages-ouvrage en rapport qualité / prix. L’avantage est qu’il vous évitera le piège de l’attrape-consommateur avec des offres affichant des primes d’assurance au rabais mais dont les conditions d’indemnisation en cas de sinistre sont médiocres.

Quels éléments étudier sur un devis d’assurance dommages-ouvrage ?

Quatre éléments fondamentaux doivent influencer le choix de la dommages-ouvrage :

• Le tarif de la cotisation annuelle : Son montant est évidemment un élément primordial puisqu’il vient s’ajouter à un budget travaux souvent déjà serré. Toutefois, s’il est inscrit en tête de liste, il doit être largement mesuré et comparé aux autres conditions d’indemnisation qui l’impactent directement. N’oublions pas qu’il s’agit d’une assurance couvrant les dommages subis sur dix ans. Il est bon de ne pas lésiner sur la qualité pour ce type d’assurance ;
• Les plafonds d’indemnisation : La grande majorité des contrats impose des plafonds financiers au-delà desquels les frais de réparation resteront à la charge du propriétaire. Un plafond trop bas peut rendre la réparation du sinistre insurmontable financièrement pour l’assuré. Il convient donc de vérifier les plafonds, et de les comparer sur différentes offres ;
• Les montants de franchises : Elles vont de pair avec le plafond d’indemnisation, ou doivent du moins être étudiées en parallèle. Certains assureurs peuvent communiquer sur l’absence de plafond d’indemnisation mais charger les montants de franchise, et inversement. Si elles apparaissent classiquement sur tout contrat d’assurance, leur montant peut varier du simple au triple. Vigilance est donc de mise à l’analyse de l’offre ;
• Les garanties optionnelles : Certains assureurs proposent des garanties complémentaires comme la garantie des préjudices immatériels en cas de dommage subi à condition que le lien de cause à effet soit démontré, ou encore celle des équipements ménagers ou domestiques livrés à la construction. Outre leur importance ou leur nécessité qui revient à chaque projet, certaines offres les intégreront d’office pour un coût moins important que si elles sont contractées en complément.

Quel montant de prime d’assurances DO prévoir pour une extension ?

La prime d’assurance dommages-ouvrage est à régler en une seule fois, avant le commencement des travaux. Un complément pourra toutefois être réclamé par l’assureur si des contraintes particulières non identifiées en amont venaient à survenir durant les travaux d’extension.

Elle est calculée sous deux aspects : d’abord une part fixe par un pourcentage allant de 1 à 5 % du montant total des travaux, avec un plafond minimal avoisinant généralement les 2000 €, sachant que l’on estime entre 1500 à 2500 € le m² pour une extension horizontale, plutôt entre 2000 et 3500 € celui d’une extension verticale, et entre 1000 et 1500 € celui d’un aménagement de combles ; puis une part variable estimée selon les contraintes aggravant le risque de dommage :

• Les caractéristiques du terrain : Les résultats de l’étude de sols peuvent impacter la prime d’assurances (construction en zone PPRI (Plan de Prévention des Risques d’Inondations), sol argileux ou calcaire jugé instable, etc.) ;
• La nature des travaux de construction : Les extensions en surélévation nécessitent de grosses interventions sur l’existent de l’habitation, donc un risque pris plus important qu’une annexe accolée type garage. Le choix des matériaux intervient aussi sur le montant de la prime ;
• La destination de l’ouvrage : L’extension pour une suite parentale avec salle d’eau par exemple impactera davantage la prime d’assurances car fera intervenir davantage de corps de métier, sur des postes d’électricité et de plomberie ;
• Le niveau de sinistralité sur ce type d’ouvrage : Le ratio entre les décaissements et les remboursements sur ce même type d’ouvrage impactera la prime à verser ;
• Le niveau de compétences et de qualification des constructeurs intervenant sur le chantier : L’absence de qualifications ou d’expérience des constructeurs augmentera la prime d’assurance.

Si le défaut de souscription n’entraînera aucune conséquence civile ou pénale pour le maître d’ouvrage, le législateur en a fait une obligation légale pour protéger le consommateur. Les réparations de gros œuvre peuvent très vite se chiffrer en milliers d’euros, et l’absence de préfinancement d’un assureur rend parfois un bien totalement inhabitable jusqu’à la décision du Tribunal, qui prend plusieurs années, le montant de la remise en état étant impossible à assumer par le propriétaire des lieux.