Propriétaire : comment réviser le loyer de son bien destiné à la location ?

Les propriétaires bailleurs d’un logement dans le secteur privé disposent de plusieurs solutions pour pouvoir réviser le loyer du bien qu’ils louent. Mais ces révisions de loyer, qui peuvent être autorisées une fois par an, à l’occasion d’un renouvellement de bail de location ou si les propriétaires effectuent des travaux d’amélioration dans le logement loué, doivent répondre à des conditions très spécifiques qui sont encadrées par la loi.

La possibilité de réviser annuellement le loyer de son bien loué, mais sous certaines conditions

Il est possible pour un propriétaire qui loue un bien de réviser une fois par an le loyer de son logement sous certaines conditions.

La revalorisation du loyer doit d’abord intervenir à la date d’anniversaire du contrat de bail de location, et cette possibilité de révision doit être prévue dès le départ dans le bail, sinon le montant du loyer doit rester le même pendant toute la durée du bail. Si une clause de révision du montant du loyer est prévue dans le bail, une autre date que la date d’anniversaire du contrat peut être déterminée pour réévaluer le montant du loyer.

La révision du loyer, si elle est ainsi prévue dans le bail de location, ne s’effectue pas n’importe comment. Elle doit en effet se référer à ce que l’on appelle l’ « indice de référence des loyers (IRL) » qui évolue chaque trimestre. L’augmentation annuelle du loyer ne peut pas être supérieure à la variation de l’IRL, publié chaque trimestre.

Cet indice, dont la valeur est déterminée par l’Institut national de la statistique et des études économique (Insee) et qui est publié au Journal officiel de la République française qui rend publics tous les jours les lois et les décrets, fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires. Comme l’indique l’Insee, « l'indice de référence des loyers (IRL) vise à garantir aux locataires des hausses de loyers en rapport avec leur évolution du pouvoir d'achat et aux bailleurs le maintien d'un niveau d'entretien élevé et aussi à ne pas les dissuader d'investir dans le logement locatif ».

Sur la base de l’indice de référence des loyers, la révision annuelle d’un loyer se calcule selon la formule suivante :

(Loyer hors charge x IRL applicable à la date de révision)/IRL applicable à la dernière date de révision (année n-1)

Au dernier trimestre de l’année 2021, date de la dernière parution de l’IRL, ce dernier était équivalent à 132,62. Pour information, le site Internet de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) met à disposition des bailleurs un simulateur qui permet de calculer le montant du loyer ainsi révisé.

Le locataire a la possibilité de contester, par courrier recommandé avec accusé de réception, l'augmentation de loyer fixée par son propriétaire s’il constate une erreur dans ce calcul. En cas de non réponse ou de refus du propriétaire de revoir cette augmentation, le locataire peut engager une conciliation avec l'aide de la commission départementale de conciliation (CDC) ou d'un conciliateur de justice. Il peut aussi saisir, dans un délai d’un an à partir de la date de révision de son loyer, le juge des contentieux de la protection.

Réviser le loyer de son bien loué lors d’un renouvellement de bail

Il est aussi possible pour les propriétaires qui louent leur bien de procéder à la révision du loyer à l’occasion d’un renouvellement de bail s’ils estiment que le montant du loyer qu’ils demandent est sous-évalué par rapport à ceux pratiqués dans la même zone géographique.

Dans ces conditions, la loi prévoit que le propriétaire doit informer son locataire de son souhait de réviser son loyer au moins six mois avant la fin du contrat de bail. D’autre part, cette réévaluation du loyer doit être justifiée.

Ainsi, le propriétaire doit apporter la preuve que le loyer qu’il demande est sous-évalué en le comparant avec celui appliqué à au moins six logements, pour une agglomération comptant plus d'un million d’habitants, ou à trois logements dans les autres zones géographiques.

Ces logements qui servent de comparaison en matière de montants de loyers doivent se situer dans le même groupe d’immeubles ou dans un autre groupe d’immeubles similaires, et les deux tiers des locataires de ces logements doivent les occuper depuis plus de trois ans.

De plus, pour pouvoir réviser le loyer d’un bien loué estimé sous-évalué lors d’un renouvellement de bail, le propriétaire doit obligatoirement décrire précisément les logements qui permettent de justifier cette sous-évaluation en apportant les informations suivantes : nom et numéro de la rue où se situe les logements comparés ; leur type d'habitat (individuel ou collectif) ; leur date de construction ; leur étage et la présence ou non d'un ascenseur ; leur surface habitable et leur nombre de pièces principales ; les éventuelles annexes existantes et prises en compte pour leur loyer ; leurs équipements (WC intérieur, salle d'eau, chauffage central, etc.) ; les pièces qui justifient que les locataires de ces logements sont dans les lieux depuis plus de trois ans ; les montants des loyers mensuels hors charges pratiqués ; la date de constatation de ces logements de référence.

Des conditions supplémentaires, en plus des dernières énoncées, sont requises pour envisager de réviser le loyer si le logement loué se situe en zone tendue, c’est-à-dire dans des territoires listés par décret, principalement des grandes villes de plus de 50 000 habitants, où l’offre de logements est insuffisante pour couvrir les besoins, avec pour conséquence des loyers et des prix de vente de l’immobilier élevés. La France est ainsi découpée en cinq zones, A, Abis, B1, B2 et C, la A étant la zone la plus tendue.

Dans ces zones tendues, le logement loué doit aussi répondre à un critère de performance énergétique. Sa consommation en énergie primaire doit être inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an et la preuve de cette performance énergétique doit être apportée par un diagnostic de performance énergétique daté de moins de quatre ans.

D’autre part, il faut savoir que dans certaines de ces zones tendues, certaines communes appliquent un dispositif d’encadrement des loyers. Les villes concernées actuellement sont Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Lyon, Villeurbanne, Plaine commune, le territoire d’ Est ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville), et d’autres villes devraient bientôt s’ajouter, comme par exemple Bordeaux et Montpellier. Ainsi, la révision d’un loyer jugé sous-évalué par son propriétaire ne peut pas être supérieure dans ces communes aux « loyers de référence » fixés par chaque préfet.

À noter : la révision d’un loyer exercé dans le cadre de toutes ces conditions nécessaires à l’occasion d’un renouvellement de bail de location peut être refusée par le locataire. Dans ce cas, et pour trouver une solution à l’amiable, le propriétaire a la possibilité de saisir la commission de conciliation de son département.

Réviser le loyer si vous effectuez des travaux d’amélioration dans le logement que vous louez

Un propriétaire qui réalise à ses frais des travaux d’amélioration dans le logement qu’il loue dispose également de la possibilité de réviser le loyer en cours de contrat de bail, soit après l’achèvement de ces travaux.

On entend par travaux d’amélioration, des travaux qui apportent une valeur ajoutée au logement loué. Il peut s’agir de doter le logement loué d’équipements ou de services nouveaux ou de qualité supérieure à l'existant (pose de parquet, installation d'une cuisine équipée, etc.), de travaux qui permettent de réduire les dépenses d'entretien et d'exploitation, ou qui concernent la sécurisation de l'immeuble et de ses occupants (installation d'un digicode, d'un ascenseur, etc.).

Pour cela, le propriétaire doit en revanche trouver un accord avec son locataire. Autrement dit, cette réévaluation de loyer ne peut pas être imposée. De plus, cette augmentation du loyer, justifiée par la réalisation de travaux d’amélioration dans le logement, doit faire l'objet d'une clause dans le contrat de location ou d'un avenant à intégrer au contrat de bail qui indique le montant de l’augmentation du loyer prévue après l’achèvement des travaux.

À noter : la révision annuelle d’un loyer ou suite à des travaux d’amélioration est strictement encadrée pour les logements soumis à la loi de 1948, c’est-à-dire construits avant le 1^er septembre 1948, situés dans certaines communes de plus de 10 000 habitants et dont le locataire est entré dans les lieux avant le 23 décembre 1986, et ceux dont le loyer fait l’objet d’une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) et qui ne doivent pas dépasser ainsi certains plafonds.