Financer le rachat d’une part d’un bien indivis en cas de divorce ou de séparation

En cas de divorce ou de séparation, si les conjoints étaient propriétaires ensemble de leur maison ou de leur appartement, il convient de procéder au partage de ce bien.

Soit les ex-époux, ex-pacsés ou ex-concubins décident de vendre leur bien commun et de se partager le produit de cette vente, soit l’un des deux conjoints peut choisir de racheter la part du bien indivis dévolue à son ex-conjoint. Il doit alors procéder à un rachat de soulte, soit compenser financièrement l’autre conjoint. Ce rachat peut être réalisé par le biais d’un versement en argent comptant mais, le plus souvent, il est financé par un crédit. Explications.

Qu’appelle-t-on un bien indivis dans un couple marié, pacsé ou vivant en union libre ?

Deux époux, deux personnes pacsées ou deux concubins sont considérés comme propriétaires d’un bien indivis, dit aussi en situation d’indivision, s’ils possèdent ensemble notamment un bien immobilier, c’est-à-dire s’ils l’ont acheté à deux.

Dans le cas d’un mariage, il est considéré que les époux détiennent un droit de propriété sur leur bien acheté ensemble chacun pour moitié, sauf si leur contrat de mariage ou l’acte d’achat de leur bien immobilier stipule une répartition différente, souvent du fait de l’investissement financier plus important de l’un des époux pour cet achat.

Pour les personnes pacsées ou vivant en union libre qui sont propriétaires d’un bien indivis, la répartition de leur quote-part de propriété est définie et mentionnée dans le contrat d’achat de leur bien immobilier.

Que devient un bien indivis en cas de divorce ou de séparation ?

En présence d’un bien immobilier détenu en commun, deux cas de figure peuvent se présenter lorsque deux personnes décident de divorcer ou de se séparer si elles sont pacsées ou vivent en union libre.

Les conjoints peuvent décider d’un commun accord de vendre leur maison ou leur appartement dont ils sont ensemble propriétaires. Cette solution est la plus simple. Chacun ensuite, selon la part qu’il détient, récupère la somme qui lui revient.

Mais il arrive très souvent que l’un des deux conjoints fasse part de son souhait de conserver le bien acheté en commun. Cette situation impose que l’un des époux, pacsés ou concubins rachète la part dévolue au conjoint qui n’aura plus l’usage et la propriété du bien immobilier acheté ensemble.

On parle alors dans ce cas-là d’un « rachat de soulte ». Ce procédé permet au conjoint désireux de garder la maison ou l’appartement de devenir le seul propriétaire du bien acheté en commun en achetant la part de l’autre indivisaire, c’est-à-dire l’autre conjoint également propriétaire du bien au moment du divorce ou de la séparation.

Le rachat d’une part d’un bien indivis : le rachat de soulte

Le rachat de soulte, une procédure utilisée notamment lors d’un divorce ou d’une séparation quand l’un des conjoints souhaite devenir le seul propriétaire d’un bien immobilier acheté en commun au cours d’un mariage, d’un pacs ou d’une vie en union libre, représente une compensation financière versée au conjoint qui ne sera plus propriétaire de ce bien.

Autrement dit, le rachat de soulte désigne l’acte qui permet de racheter la part de l’autre propriétaire du bien. Ce procédé, qui officialise le transfert de propriété du bien doit être réalisé devant un notaire. Ce qui veut dire que le conjoint qui procède à un rachat de soulte doit payer des frais de notaire, équivalents en l’occurrence à 2,5 % de la valeur nette du bien immobilier à laquelle s’ajoute le montant des émoluments du notaire.

Concrètement, la soulte est équivalente à l’estimation financière de la part du bien détenue par le conjoint qui perd son titre de propriété du bien acheté en commun.

Dans le cas d’un divorce par exemple, la part de chaque ex-époux est déterminée selon les quotes-parts de chacun en principe définies dans l’acte rédigé devant le notaire au moment de l’achat du bien immobilier. Ainsi, les époux peuvent être propriétaires chacun de 50 % du bien commun ou, notamment si les apports de chacun n’étaient pas équilibrés au moment de l’achat, une répartition différente a pu être déterminée.

Le montant du rachat de soulte, en cas de divorce ou de séparation, dépend également d’autres éléments tels que la valeur vénale du bien au moment de ce rachat et le capital restant dû au titre d’un emprunt immobilier s’il y a lieu. La valeur vénale représente le montant de l’estimation du bien immobilier, c’est-à-dire sa valeur sur le marché. Elle peut être définie par les deux ex-conjoints ou par des professionnels de l’immobilier (agents immobiliers, experts, notaires, etc.). En cas de désaccord entre deux conjoints mariés qui divorcent, c’est le juge qui détermine cette valeur.

Pour calculer le montant du rachat de soulte final, au besoin, on retire à la valeur vénale le restant dû du crédit réalisé pour acquérir ce bien acheté en commun, c’est-à-dire les mensualités du crédit encore dues.

Comment financer un rachat de soulte en cas de divorce ou de séparation ?

L’époux, le pacsé ou le concubin qui souhaite racheter la part d’un bien immobilier indivis suite à un divorce ou une séparation dispose de deux principales solutions pour financer cette compensation financière, le plus souvent d’un montant élevé, qu’il doit verser au conjoint qui perd ainsi la propriété du bien commun.

Soit il dispose d’assez d’économies pour procéder au rachat de soulte par le versement de la somme correspondante en argent comptant, une situation somme toute assez rare, soit il doit souscrire un crédit immobilier pour financer ce rachat.

L’option du prêt immobilier pour financer le rachat d’une part d’un bien indivis en cas de divorce ou de séparation est la situation la plus fréquente, en particulier lorsque le bien immobilier concerné fait lui-même encore l’objet d’un crédit qui ne peut pas être remboursé totalement à la banque au moment du rachat de soulte ou qui ne peut pas être pris en charge par le conjoint redevable de la soulte.

Dans ce cas, il n’est pas rare que le crédit immobilier déjà en cours soit augmenté de la part du conjoint qui procède au rachat de soulte pour prévoir le financement de ce dernier. L’accord de l’établissement de crédit est toutefois nécessaire pour que le contrat de prêt d’origine soit modifié au seul nom de celui qui rachète. On appelle cela la désolidarisation du prêt, une solution qu’une banque peut refuser si le conjoint concerné ne dispose pas des ressources nécessaires pour le rembourser.

Si un prêt immobilier court toujours pour rembourser le bien qui devient la seule propriété d’un conjoint suite à un divorce ou une séparation, celui qui a recours à un rachat de soulte peut solliciter le rachat de ce premier crédit afin de profiter d’un taux d’intérêt réduit par rapport au taux en vigueur pour le crédit initial. La partie du bien déjà remboursée peut d’ailleurs constituer un apport intéressant.

Les crédits immobiliers accordés pour financer un rachat de soulte sont en général de la même durée que le prêt qui a permis à l’origine d’acheter le bien immobilier commun mais ils peuvent être aussi plus longs en fonction de la capacité de remboursement du conjoint qui rachète ainsi la part d’un bien indivis en cas de divorce ou de séparation.

D’une manière générale, tous les types de prêts bancaires (classiques ou autres) peuvent permettre de financer le rachat d’une part d’un bien indivis en cas de divorce ou de séparation. Comme pour tous les types de crédit, le conjoint concerné par ce rachat via un prêt doit remplir les conditions en ce qui concerne son taux d’endettement. Son « taux d’effort », soit le montant de ses dépenses liées à des mensualités de remboursement d’un crédit immobilier et d’une assurance emprunteur rapporté au montant de son revenu mensuel ne doit pas dépasser 35 %.

À noter : plus la valeur du bien immobilier concerné par un rachat de soulte est élevée, plus les banques accordent facilement un crédit pour financer ce rachat.