Les 6 étapes pour faire construire sa maison

Faire construire sa maison représente un projet de grande ampleur. De son financement à l’achat d’un terrain, en passant par une demande de permis de construire, le choix d’un constructeur, ou encore l’obligation de réceptionner le chantier final, la construction d’une maison individuelle nécessite de respecter des étapes bien précises. Voici les 6 étapes indispensables à ce type de projet d’acquisition immobilière.

Étape n°1 : prévoir le financement de la construction de sa maison

Faire construire sa maison individuelle implique de se lancer dans un projet de grande ampleur qui nécessite d’abord de bien réfléchir à son financement. C’est pourquoi, avant de se lancer dans des démarches d’achat d’un terrain et de recherche d’un constructeur, il faut bien avoir en tête toutes les dépenses qu’occasionne la construction d’une maison.

Dans la plupart des cas, les ménages qui souhaitent faire construire leur maison doivent passer par la case « achat de terrain », une opération de base indispensable qui peut s’avérer coûteuse selon la situation géographique du terrain et les frais éventuels pour le raccorder aux différents réseaux de gaz, d’électricité et d’assainissement.

Comme pour la majorité des acquisitions d’un bien immobilier, il faut également prendre en compte le coût de l’emprunt souscrit pour financer la construction de sa maison individuelle. Pour en réduire la facture, il est recommandé de bien se renseigner auprès des banques et établissements de crédit sur les types de prêts possibles. Il en existe en effet des plus intéressants que d’autres.

C’est le cas, par exemple, du prêt à taux zéro (PTZ) qui permet de financer notamment la construction de sa résidence principale sans avoir à payer de frais de dossier, d'expertise, ni d'intérêts. Un PTZ doit venir en complément d’un autre prêt et il est octroyé sous conditions de ressources.

Étape n°2 : choisir le terrain pour construire sa maison

Une fois le plan de financement de sa future maison établi, la deuxième étape consiste à trouver le bon terrain où la faire construire après avoir bien choisi sa localisation, dans un lotissement ou non par exemple.

La situation géographique du terrain a bien sûr d’importantes conséquences sur ses conditions de vie ultérieures. Il est ainsi indispensable de se poser les bonnes questions telles que « la localisation du terrain est-elle adaptée par rapport à mon lieu de travail ou à l’école des enfants? », « faut-il plutôt préférer un terrain loin d’une ville parce qu’il est moins cher ? Quels sont les frais que j’aurai en conséquence ? », etc.

D’une manière générale, il est conseillé de visiter plusieurs terrains avant de se décider, notamment pour comparer leurs prix et prestations. De plus, il faut garder en tête l’éventuelle future revente de sa maison et ainsi prendre en compte les côtés positifs de la localisation d’un terrain, comme ses défauts.

Dans tous les cas, avant d’acheter un terrain pour construire sa maison il est indispensable de procéder à certaines vérifications au préalable. Il faut en premier lieu s’assurer qu’il est bien constructible, mais aussi consulter auprès de la mairie où il est situé le Plan local d’urbanisme (PLU) qui donne des indications sur son environnement, et sa future évolution, et qui précise les règles de construction applicables localement.

Le certificat d’urbanisme, également disponible dans les mairies, doit faire l’objet d’une attention particulière puisque ce document définit les droits en vigueur en matière de propriété, mentionne les taxes dues, ou encore les droits de préemption éventuelle.

Pour choisir le bon terrain pour faire construire sa maison, il est aussi parfois nécessaire de faire appel à un expert, qu’il faut payer, pour déterminer l’état du sol et savoir si, par exemple, ce dernier nécessite de prévoir des fondations spéciales pour la future maison en raison d’une forte humidité ou d’une pente du terrain spécifique, entre autres.

D’autre part, avant d’entamer les démarches pour acheter un terrain, il est conseillé de faire vérifier sa surface et ses limites, en particulier s’il s’agit d’un terrain situé hors d’un lotissement, et de s’assurer qu’il ne fait pas l’objet de servitudes particulières (droit de passage au profit d'un voisin, clôture mitoyenne, règlement de lotissement spécifique, etc.).

Enfin, il est impératif de vérifier si le terrain est viabilisé ou non, c’est-à-dire qu’il est alimenté en eau, gaz, électricité, téléphone, ou fibre optique, et s’il est raccordé au réseau public de collecte des eaux usées (tout-à-l’égout). À défaut, des travaux de raccordement coûteux seront nécessaires.

Étape n°3 : obtenir le permis de construire

La construction d’une maison implique d’obtenir un permis de construire, une autorisation obligatoire pour notamment les nouvelles constructions de plus de 20 m² qui permet aux administrations de s’assurer que le projet de construction d’une maison est bien conforme aux règles d’urbanisme en vigueur.

Le permis de construire est à demander auprès de la commune où la maison sera construite. Cette demande peut être déposée directement en mairie ou de manière dématérialisée grâce à un formulaire dédié (le cerfa n° 13406*08). Elle doit être accompagnée de documents tels que la déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions, le plan de situation, le plan de masse,

le plan de couple du terrain, le plan des futures façades et des toitures, ainsi que de photos qui situent le terrain dans son environnement proche et lointain.

Étape n°4 : faire appel à un architecte dans certains cas

Lorsque l’on décide de faire construire sa maison, le recours à un architecte n’est pas forcément une obligation. En revanche, depuis le 1^er mars 2017, tous les projets de construction qui nécessitent un permis de construire et dont la surface de plancher ou l’emprise au sol est de plus de 150 m², il est obligatoire de faire appel à un architecte pour établir le projet de construction.

Étape n°5 : choisir le constructeur de sa maison et le bon contrat qui vous lie à lui

Dans la majorité des cas, faire construire sa maison implique de faire appel aux services d’un constructeur de maisons individuelles. Pour ce faire, le bouche à oreille est souvent utile pour trouver le professionnel dont les propositions seront les plus adaptées à chaque situation et exigences, ainsi que de faire jouer la concurrence et comparer les offres de prestations de plusieurs constructeurs.

Dans tous les cas, un constructeur doit détenir une garantie de livraison donnée par une société d'assurance ou un établissement financier agréé pour cette activité. Cette garantie permet l'achèvement des travaux en cas de défaillance du constructeur. Ce dernier doit également souscrire une assurance de responsabilité professionnelle et une assurance de responsabilité décennale qui garantit le maître d’ouvrage (le particulier qui charge ce professionnel de construire sa maison) en cas de désordres dans la construction.

Une fois le terrain acheté et l’entrepreneur chargé de construire sa future maison déterminé, il faut prêter attention au type de contrat signé avec lui, que l’on appelle un « Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ». Ce dernier varie selon les situations, et il doit obligatoirement être écrit.

Dans le cas où le constructeur s’occupe de la réalisation de la maison et fournit aussi ses plans, il s’agit d’un « Contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan ». Ce type de contrat donne la possibilité au constructeur de notamment prendre en charge toutes les démarches et formalités annexes, notamment celles relatives à la demande du permis de construire. Le maître d’ouvrage a donc ainsi un seul interlocuteur tout au long du chantier de construction de sa maison.

Si le constructeur se charge de la seule construction de la maison, le contrat signé avec lui est un « Contrat de construction d'une maison individuelle sans fourniture de plan ». Dans le cas où il fait intervenir plusieurs entreprises pour mener à bien la construction de la maison, le futur propriétaire doit signer avec chacun des prestataires un « Contrat d’entreprise ».

Autre cas possible : en présence d’un constructeur mais si le maître d’ouvrage ou son architecte prend en charge la coordination des travaux, on parle alors d’un « Contrat de maîtrise d'œuvre » ou d’un « Contrat d'architecte ».

À noter : il existe des constructeurs qui s’occupent à la fois de la vente de terrains et de maisons à construire. Dans ce cas-là, on parle de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou d’achat sur plan, un type de vente qui répond à des règles spécifiques.

Étape n°6 : la réception des travaux d’une nouvelle maison

Lorsque les travaux de construction d’une maison sont terminés, le futur occupant doit procéder à leur réception. Un moment crucial auquel assistent le constructeur et les entrepreneurs qui sont intervenus, et qui a pour but de constater la bonne exécution de la construction et sa conformité avec le type de contrat signé à l’origine. La réception des travaux est consignée dans un procès-verbal que le maître d’ouvrage signe s’il n’émet pas de réserves dans les 8 jours suivants.

Dans le cas contraire, ce dernier peut refuser la réception des travaux, ce qui a pour conséquence de consigner une partie du prix dû (5 % du prix de la maison au maximum) par le maître d’ouvrage jusqu’à ce que les réserves émises soient solutionnées. Même en cas de réserves, le constructeur doit procéder à la remise des clés.