Sous-location : peut-on sous-louer un bien immobilier ? Quelles règles ? Quels risques ?

Lorsqu’un locataire s’absente pour une certaine durée de son logement ou lorsqu’il n’en occupe pas une partie, il peut envisager de le sous-louer à un tiers. Cette solution peut en effet lui permettre de conserver sa résidence principale malgré son absence et de ne pas supporter seul le montant du loyer, mais aussi de partager les frais avec une partie du bien. Néanmoins, si la sous-location peut sembler séduisante, il faut savoir que la loi, par principe, l’interdit. En revanche, si le locataire obtient l’accord du propriétaire du logement et s’il respecte la réglementation en vigueur, la sous-location devient possible.

En quoi consiste la sous-location ? Quand est-elle interdite ? Dans quel cadre est-elle autorisée et sous quelles conditions ? Quelles règles respecter pour la mettre en place ? Quels sont les risques en cas de sous-location illégale ? Nos réponses dans ce dossier.

Sous-location : de quoi parle-t-on ?

On parle de sous-location lorsque le locataire d’un logement décide de mettre celui-ci à la disposition d’une autre personne, de manière partielle ou totale, et ce, contre le versement d’un loyer. En revanche, si la mise à disposition du bien est effectuée à titre gratuit, il s’agit d’un hébergement, et non d’une sous-location. La sous-location est en effet qualifiée ainsi par le fait qu’il existe cette contrepartie financière.

Cette pratique peut sembler intéressante pour un locataire qui doit quitter son logement de manière temporaire (pour un stage, pour une mission, pour une formation, pour un voyage ou pour toute autre raison), car cela lui permet de conserver son bien sans avoir à en payer le loyer – ou du moins pas dans son intégralité. Cet avantage financier est le bienvenu notamment s’il doit payer des frais d’hébergement de son côté en sus. Mais la sous-location est également un bon moyen de partager les frais du loyer en sous-louant par exemple une partie du logement à une autre personne tout en continuant à l’occuper.

Ainsi, vous l’aurez compris, la sous-location est finalement une sorte de situation de location. Le locataire officiel qui loue le bien au bailleur (ou propriétaire) devient à son tour le bailleur pour le sous-locataire, en quelque sorte.

Même si la loi ne l’autorise pas de principe, la sous-location est donc une pratique qui peut être exercée en toute légalité, dans certaines conditions. Cependant, elle est soumise à une réglementation stricte et à un encadrement précis qu’il est impératif de respecter pour ne pas sortir de son cadre légal.

Sous-location : quand est-elle interdite ?

Nous tenons à souligner que nous parlons bien ici de sous-location, c’est-à-dire lorsque le locataire officiel du logement le sous-loue à une autre personne contre le versement d’un loyer. Rappelons en effet qu’un locataire est libre d’héberger gratuitement un ou plusieurs membre(s) de sa famille et/ou ami(s), de manière temporaire. Dans ce cas, il ne s’agit pas de sous-location puisqu’aucun loyer n’est versé.

Revenons à la sous-location. Par principe, il fait savoir que la loi l’interdit dès lors que le logement concerné est la résidence principale du locataire officiel. Il ne peut en effet sous-louer son appartement ou sa maison, que celui-ci ou celle-ci soit loué(e) vide ou meublé(e). On considère qu’un logement est une résidence principale lorsqu’il est occupé au minimum huit mois par an – sauf en cas d’obligation professionnelle, cas de force majeure ou raison de santé – par le locataire, par son conjoint et/ou par une personne à charge.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 indique en effet que « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. »

En conséquence, vous l’aurez compris, la loi n’autorise pas la sous-location par principe. Néanmoins, si le locataire obtient l’accord du propriétaire du bien, il peut sous-louer son logement.

Bien entendu, cela signifie également que si le locataire sous-loue son bien sans avoir demandé l’accord du propriétaire ou sans l’avoir obtenu après demande, le bailleur peut entamer une procédure juridique de résiliation du bail de location.

Enfin, il convient de souligner que si le propriétaire autorise la sous-location du logement, le locataire doit indiquer le montant du loyer qui sera demandé au sous-locataire. En effet, le locataire a pour interdiction de gagner de l’argent par ce biais. En conséquence, le prix du loyer demandé au sous-locataire par le locataire ne peut excéder celui que le locataire paye au bailleur.

Mise en place d’une sous-location : quelle procédure et quelles règles respecter ?

Pour mettre en place une sous-location en toute légalité, voici les étapes et les règles à respecter.

Obtenir l’accord du propriétaire du logement

Avant toute chose, le locataire doit demander l’accord du propriétaire du logement pour le sous-louer. Il lui faut en effet faire preuve de transparence. Il doit adresser une demande officielle au propriétaire et obtenir son accord par écrit, avec une mention précise du prix du sous-loyer.

Bien entendu, le propriétaire peut refuser de répondre favorablement à la demande du locataire, et ce, sans avoir à justifier les raisons de son refus. Dans ce cas, la sous-location sera interdite. À noter également que certains contrats de bail prévoient les conditions de cet accord.

La transmission de documents

Lorsque le propriétaire du logement a donné son accord écrit, la procédure peut suivre son cours.

Dans le cadre des contrats de location signés et renouvelés ou reconduits de manière tacite depuis le 27 mars 2014, le locataire doit impérativement adresser au sous-locataire un exemplaire écrit de l’accord du propriétaire accompagné d’une copie du bail de location en cours de validité. Ceci permet d’éviter au sous-locataire d’être logé dans des conditions illégales ou de verser un loyer d’un montant supérieur à celui du locataire.

Le locataire peut ensuite mettre en place un contrat de sous-location avec le sous-locataire.

Précisions néanmoins que lorsqu’il s’agit d’une sous-location saisonnière, la réglementation peut être différente. En effet, dans certaines communes, le locataire est contraint de réaliser une télédéclaration de cette sous-location saisonnière et celle-ci peut être limitée à une durée de quatre mois.

La rédaction du contrat de sous-location

Le locataire qui sous-loue son logement en reste le principal responsable. En conséquence, si le sous-locataire dégrade le bien ou s’il ne s’acquitte pas des loyers dus, le locataire est tenu pour responsable devant le propriétaire.

Il faut en effet bien comprendre que dans le cadre d’une sous-location, il n’existe pas de lien juridique direct entre le propriétaire du logement et le sous-locataire. Le locataire devient en quelque sorte le bailleur du sous-locataire, et ce dernier devient de fait le locataire du locataire principal. En conséquence, si le sous-locataire souhaite formuler des réclamations quant au logement, il doit s’adresser au locataire, et non au propriétaire. C’est ensuite au locataire d’intervenir auprès du propriétaire, le cas échéant.

C’est pour cette raison qu’il est recommandé d’établir un contrat de sous-location entre le locataire et le sous-locataire, contrat qui permet de définir les conditions de la sous-location, notamment sa durée, les conditions du préavis et du dépôt de garantie, le montant du sous-loyer, etc. Un état des lieux de sortie et un état des lieux d’entrée sont également recommandés, et ce, même si le locataire reste considéré comme responsable devant le propriétaire en cas de dégradation.

À noter par ailleurs que le sous-locataire n’est pas soumis aux mêmes contraintes que le locataire, notamment en matière d’assurance. Sauf si le contrat de sous-location le lui impose, il n’est pas obligé, par principe, de souscrire un contrat d’assurance habitation. Néanmoins, soulignons que cette souscription lui est vivement recommandée.

Les conditions de la sous-location

Pour officialiser et mieux encadrer la sous-location, un contrat peut être souscrit entre le locataire et le sous-locataire. En outre, il convient de respecter les conditions et modalités suivantes :

• le montant du loyer versé par le sous-locataire ne peut pas être supérieur à celui versé par le locataire, mais il peut être inférieur ;
• si le locataire sous-loue une partie du logement seulement, le montant du loyer versé par le sous-locataire doit être proportionnel à la surface habitable sous-louée ;
• la durée de la sous-location peut être librement fixée par le locataire et le sous-locataire, mais elle ne doit pas excéder la durée du bail de location principal ;
• lorsque le contrat de location principal est échu, le sous-locataire ne peut rester dans le logement ni exiger aucun droit au locataire ou au propriétaire.

Sous-location interdite ou illégale : quels sont les risques ?

Si la sous-location est réalisée sans l’accord préalable du propriétaire du logement ou si elle ne respecte pas le cadre légal, le locataire s’expose à plusieurs risques.

• Le bail de location du locataire peut être résilié par le propriétaire.
• Le propriétaire peut demander au locataire le versement des loyers liés aux sous-locations non autorisées, la loi considérant que ces sous-loyers perçus lui appartiennent en l’absence d’accord préalable de sous-location.