Encadrement des loyers : quelles sont les villes concernées ?

L’encadrement des loyers est un dispositif mis en place sur le principe du volontariat au sein de grandes villes qui s’inscrivent dans une zone tendue, c’est-à-dire au sein desquelles l’offre en matière de logements est nettement inférieure à la demande. Pour favoriser un accès pour tous au logement, ces villes imposent aux propriétaires qui mettent des biens en location de ne pas dépasser un certain montant de loyer.

Quel est le principe de l’encadrement des loyers ? Comment fonctionne ce dispositif ? Quels sont les logements concernés et les villes dans lesquelles il s’applique ? Quels risques en cas de non-respect ? Nos réponses dans ce dossier.

Encadrement des loyers : de quoi s’agit-il ?

L’encadrement des loyers est une procédure qui consiste à limiter l’augmentation de leur montant pour les locataires de logements. Ce dispositif est appliqué pour les locations de logements meublés ou vides, à usage personnel en tant que résidence principale ou à usage mixte (résidence principale du locataire et usage professionnel) situés dans une zone tendue.

L’encadrement des loyers a tout d’abord été créé par la loi Alur du 27 mars 2014. La loi Élan, en novembre 2018, a ensuite permis d’autoriser les villes au sein desquelles la demande en matière de logements est supérieure à l’offre à mettre en place une procédure destinée à limiter les augmentations des loyers afin de faciliter l’accès au logement pour tous.

L’encadrement des loyers est un dispositif en phase d’expérimentation. Il est en effet prévu de le tester pendant cinq ans pour les villes qui le souhaitent, car il s’agit avant tout d’une mesure basée sur le volontariat. En revanche, lorsqu’elle est appliquée par la commune, les propriétaires de logements situés sur son territoire doivent s’y conformer. Dans le cas contraire, ils s’exposent à des sanctions, notamment financières.

Encadrement des loyers : un calcul qui se base sur un ensemble de paramètres

L’encadrement des loyers n’est pas appliqué de manière arbitraire. Il est soumis à un calcul qui dépend directement de l’arrêté préfectoral publié et il s’appuie sur quatre paramètres, qui sont les suivants :

• le quartier au sein duquel le logement loué est situé ;
• l’année de construction du logement loué ;
• le nombre de pièces qui équipent le logement loué ;
• le type de logement loué (location vide ou location meublée).

Loyer de référence, loyer médian, loyer majoré : de quoi parle-t-on ?

Dans le cadre de l’encadrement des loyers, on parle de plusieurs notions.

• Le loyer de référence correspond au loyer médian appliqué à partir des niveaux de loyers. Il est établi par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) à partir des études des loyers.
• Le loyer majoré correspond à une majoration de 20 % par rapport au loyer médian. Il est défini afin de limiter le montant des loyers proposés dans les contrats de location.
• Le loyer de référence minoré correspond à un loyer médian minoré de 30 %. Il est défini afin de limiter une réévaluation excessive des loyers à l’occasion d’un renouvellement de bail de location.

Selon une étude publiée en novembre 2021, près de 35 % des annonces immobilières de locations parisiennes ne respectent pas les montants prévus par l’encadrement des loyers.

Quels sont les logements non concernés ?

Le dispositif d’encadrement des loyers ne concerne pas la totalité des logements. En effet, il ne s’applique pas dans les cas suivants :

• sur les logements sociaux ;
• sur les logements conventionnés par l’ANAH ;
• sur les logements soumis à la loi de 1948 ;
• sur les logements meublés de tourisme.

Par ailleurs, lorsque le logement est mis en location pour la première fois ou remis en location après une carence locative de 18 mois, il est possible d’échapper à l’encadrement des loyers et d’en fixer le montant avec davantage de liberté.

Si le montant du loyer est inférieur aux tarifs du marché, il est également possible de ne pas suivre ce dispositif, mais uniquement à condition d’attendre le renouvellement du contrat de location pour opérer la modification.

Encadrement des loyers : quelles sont les villes concernées ?

L’application du dispositif d’encadrement des loyers est basée sur le volontariat. De nombreuses grandes villes ont décidé de mettre en place cette procédure afin de faciliter l’accès au logement à tous, l’offre étant nettement inférieure à la demande.

La ville de Paris fut la première à se lancer le 1^er juillet 2019. Les villes de Hellemmes, Lille et Lomme l’ont rejointe le 1^er mars 2020. D’autres grandes villes, comme Montpellier et Bordeaux entendent rejoindre cette tendance en 2022, mais depuis le second semestre 2021, les adhésions se multiplient sur le territoire français.

• Depuis le 1^er juin 2021, les villes d’Aubervilliers, d’Épinay-sur-Seine, de L’Île-Saint-Denis, de La Courneuve, de Saint-Denis, de Saint-Ouen et de Villetaneuse en Seine-Saint-Denis et la ville de Pierrefitte dans le Val-d’Oise ont rejoint le mouvement.
• Depuis le 1^er novembre 2021, les villes de Lyon et de Villeurbanne dans le Rhône appliquent l’encadrement des loyers.
• Depuis le 1^er décembre 2021, les villes de Bagnolet, de Bobigny, de Bondy, de Le Pré-Saint-Gervais, de Les Lilas, de Montreuil, de Noisy-le-Sec, de Pantin et de Romainville en Seine-Saint-Denis ont décidé de mettre en place le dispositif.

Quels sont les risques en cas de non-respect de l’encadrement des loyers ?

Lorsque les montants des loyers ne respectent pas l’encadrement prévu, l’arrêté préfectoral prévoit l’application de sanctions financières. Lorsque le bailleur est une personne physique, il s’expose à une amende pouvant attendre 5 000 euros. Mais lorsqu’il s’agit d’une personne morale (une SCI par exemple), la sanction peut atteindre 15 000 euros.

Lorsqu’une telle infraction est constatée, un huissier de justice adresse dans un premier temps une lettre de mise en demeure au propriétaire concerné afin de l’inciter à respecter la loi.

Trois types de sanctions peuvent alors être appliquées :

• une saisine du tribunal pour imposer une diminution du montant du loyer ;
• une application de l’amende si le bailleur refuse de se conformer à la loi ;
• une obligation de diminuer le montant du loyer adressée par le préfet, avec l’obligation de reverser au locataire le trop-perçu.

L’encadrement des loyers : quelles spécificités ?

Voici les situations spécifiques qui s’appliquent pour certains logements situés en zone tendue sujette à l’encadrement des loyers.

En cas de renouvellement de bail

Un bailleur peut demander l’autorisation d’augmenter le montant du loyer lors du renouvellement du bail en adressant une lettre informative au locataire par courrier recommandé avec accusé de réception, par remise en main propre ou par acte d’huissier, et ce, dans un délai minimal de six mois avant la date d’échéance du contrat de location.

Il doit impérativement indiquer le montant du nouveau loyer et celui du loyer de référence majoré, et s’y conformer. Si le montant proposé est supérieur au loyer de référence appliqué dans la ville, le locataire peut solliciter une réduction du montant au propriétaire, par l’envoi d’un courrier avec accusé de réception, par remise en main propre ou par acte d’huissier, au moins cinq mois avant la fin du bail.

Si le bailleur ne donne pas de réponse à la requête du locataire ou s’il refuse sa demande dans un délai de quatre mois avant la date de fin du bail, le locataire peut saisir une Commission de conciliation, puis, en cas de nouveau refus, un juge judiciaire.

En cas de remise de location

Lorsque le locataire change, il ne peut payer un loyer d’un montant supérieur au loyer de référence majoré. Néanmoins, le montant du loyer peut être révisé s’il ne l’a pas été depuis douze mois.

Il faut savoir toutefois que le bailleur ne peut augmenter le montant du loyer entre deux contrats de location au-delà de l’indice de référence des loyers, excepté en cas de sous-évaluation du précédent montant du loyer ou à la suite de travaux de rénovation importants. Rappelons en revanche que l’augmentation appliquée ne peut dépasser le loyer de référence.

En cas de première location

Lorsque le logement est mis en location pour la première fois, le dispositif d’encadrement des loyers ne s’applique pas. Le bailleur peut ainsi fixer le montant du loyer de son choix.