Loyer impayé : quelles démarches effectuer ?

Chaque année, bon nombre de propriétaires de logements sont confrontés à des soucis de loyers impayés. Si la plupart de ces problématiques ne reflètent pas de malhonnêteté de la part du locataire et débouchent sur un arrangement à l’amiable, il est malheureusement courant que la situation soit plus complexe et conduise à la mise en place de procédures pouvant aller jusqu’à l’expulsion.

Quand peut-on entamer des démarches pour loyer impayé ? Quelles sont les possibilités pour le locataire et pour le bailleur ? Quelles démarches effectuer pour faire valoir ses droits ? Nos réponses dans ce dossier.

Loyer impayé : quand peut-on envisager d’entreprendre des démarches ?

D’un point de vue juridique, un locataire est en situation d’impayé à partir du premier loyer non versé à la date prévue dans le bail de location. Ceci signifie qu’en théorie, le bailleur peut entreprendre aussitôt des démarches devant les tribunaux afin de faire valoir ses droits.

Cependant, dans les faits, les choses ne sont pas si simples. Les procédures sont longues avant d’aboutir, notamment si le bailleur souhaite aller jusqu’à l’expulsion du locataire en situation d’impayé. En effet, il faut compter en moyenne entre 4 et 16 mois d’attente pour qu’une expulsion soit effective, en fonction de la situation personnelle du locataire concerné.

En outre, la Caisse d’allocations familiales (CAF) estime qu’un locataire est considéré en situation d’impayé après deux mois de loyers complets non versés ou de trois mois résiduels lorsque l’allocation est versée au bailleur directement. Dans ce cas, la CAF peut décider de suspendre le versement des allocations, aggravant ainsi la situation financière pour le bailleur.

Enfin, la trêve hivernale, qui court généralement du 1^er novembre au 31 mars, peut allonger les délais de mise en place d’une expulsion lorsque celle-ci est souhaitée par le bailleur. En outre, dès lors que le locataire a un ou plusieurs enfant(s), les autorités compétentes préfèrent bien souvent attendre la fin de l’année scolaire pour procéder à l’expulsion afin de ne pas perturber la scolarité de celui(ux)-ci.

Vous l’aurez donc compris, en cas de loyer impayé, mieux vaut agir rapidement afin de faire valoir ses droits le plus tôt possible. Néanmoins, il est recommandé de commencer par tenter un arrangement à l’amiable, moins coûteux et moins complexe pour les deux parties.

Loyer impayé : que peut faire le locataire ?

Si vous êtes un locataire en situation de loyer impayé, vous pouvez agir de votre côté afin d’arranger vos difficultés à l’amiable avec le bailleur.

Voici les conseils que nous vous conseillons de suivre.

• Dès que possible, prenez contact avec votre bailleur afin de lui exposer votre situation et vos difficultés.
• Proposez-lui de mettre en place un plan d’apurement qui vous permettra d’étaler votre dette dans le temps, afin de le rembourser de son dû tout en tenant compte de vos difficultés.
• Une fois un accord trouvé, formalisez-le par écrit et faites en sorte de le respecter.
• Si vous bénéficiez des APL, adressez le plan d’apurement à la CAF afin d’éviter la suspension de vos allocations. La CAF peut également vous apporter un soutien, des conseils et un accompagnement dans le cadre de ces démarches.

Bien entendu, faites preuve de courtoise et de politesse dans vos échanges. Certes, vous rencontrez des difficultés, mais le bailleur est lésé et en droit de percevoir ce qui lui est dû et ce que vous vous êtes engagé à lui verser. Communiquez le plus tôt possible avec lui pour éviter de le placer devant le fait accompli et n’hésitez pas à exposer vos difficultés personnelles et à faire preuve d’honnêteté. Vous aurez ainsi davantage de chances d’obtenir un arrangement à l’amiable.

Loyer impayé : quelles démarches pour le bailleur ?

Vous êtes bailleur et votre locataire ne s’est pas acquitté des loyers dus. N’attendez pas pour réagir, car les procédures sont longues.

Voici les étapes que nous vous recommandons de suivre.

La négociation à l’amiable

Cette première étape est indispensable. Prenez contact avec votre locataire par téléphone ou par mail afin de lui manifester votre constat et de lui faire parvenir une relance polie. Votre locataire n’est pas nécessairement malhonnête, un oubli de paiement est possible, mais il peut aussi traverser une difficulté passagère. N’hésitez pas à lui proposer d’en discuter.

Si vous n’obtenez pas de réponse ou s’il n’a toujours pas réglé la situation après deux semaines, vous pouvez lui adresser une lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception afin de lui sommer de régler les loyers impayés. Vous pouvez également lui proposer un plan d’apurement afin d’étaler le règlement de sa dette dans le temps.

Ne négligez pas cette première étape qui doit bien se dérouler à l’amiable. Évitez de faire preuve d’agressivité ou de recourir aux menaces, cela ne vous serait d’aucune utilité et pourrait même, au contraire, peser contre vous. En outre, en cas de procédure juridique, cette première tentative d’accord entre vous sera appréciée.

Contacter les garants

Si le locataire ne répond toujours pas à vos relances ou s’il refuse de payer les loyers dus, vous pouvez lui adresser un commandement de payer par le biais d’un huissier. Ce même document devra également être adressé à ses garants.

Délivré par un huissier de justice, le commandement de payer est un acte juridique qui permet d’informer le locataire du fait qu’il dispose d’un délai de deux mois pour s’acquitter du paiement des loyers dus. Ce document est payant, puisqu’il faut compter en moyenne 128 euros pour l’obtenir, mais il est indispensable si vous souhaitez procéder à une résiliation de bai pour loyer impayé.

Contacter l’assurance

Si vous avez souscrit un contrat d’assurance pour loyer impayé, vous pouvez contacter votre assureur afin de bénéficier d’une indemnisation compensatrice. Accompagnez votre demande du dossier complet de votre locataire et de preuves de l’absence de paiement des loyers dus.

Si votre locataire est bénéficiaire de la CAF et que les aides vous sont directement versées, vous pouvez également prévenir cet organisme de la situation.

La résiliation du bail de location

Si vous souhaitez voir votre locataire quitter votre logement, vous devrez entamer une procédure de résiliation du bail de location. Il est en effet possible de se lancer dans cette démarche en cas de loyer impayé, mais aussi lorsque le locataire ne transmet pas au bailleur d’attestation d’assurance habitation ou s’il est coupable de troubles de voisinage reconnus et constatés par les autorités.

Pour résilier un bail de location, il vous faut respecter la procédure suivante.

• Si votre bail de location comprend une clause résolutoire, vous pouvez légalement rompre le contrat de bail dès que le loyer n’est pas payé par le locataire. Après l’envoi du commandement de payer – mentionné ci-dessus – vous devez attendre deux mois avant de saisir la justice afin de solliciter une procédure d’expulsion.
• Si votre bail de location ne comprend pas de clause résolutoire, il vous faudra assigner le locataire en justice et solliciter une résiliation du contrat de bail. Sachez que le juge du tribunal d’instance peut accorder au locataire un délai supplémentaire, durée qui peut s’étendre de 3 mois à 3 ans en fonction de sa situation.

Lorsque la rupture de bail est accordée par le juge du tribunal d’instance, le bailleur doit en informer son locataire et lui adresser un commandement de quitter les lieux, par courrier recommandé avec accusé de réception. Une fois ce courrier reçu, le locataire bénéficie d’un délai de deux mois pour quitter la location.

Si le locataire n’a pas quitté le logement passé ce délai de deux mois, le bailleur peut entamer une procédure d’expulsion.

La procédure d’expulsion pour loyer impayé : comment la mettre en œuvre ?

Lorsque la procédure d’expulsion est validée par le juge du tribunal d’instance, elle ne peut être mise en place que par un huissier de justice. Le bailleur ne doit en aucun cas intervenir. S’il pénètre dans le logement du locataire pour l’expulser lui-même, en présence ou en l’absence de celui-ci, il se rend coupable d’une violation de domicile. Dans ce cas, il risque trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende.

La préfecture doit être informée de la procédure d’expulsion si le logement est la résidence principale du locataire. Cette précaution permet à l’administration d’accompagner le locataire dans les actions sociales à mettre en place pour l’aider.

L’huissier de justice doit se rendre au domicile du locataire et lui indiquer qu’il est contraint de quitter les lieux. Cette visite doit impérativement se dérouler sur un jour ouvré, entre 6 heures et 21 heures.

Si le locataire est présent dans le logement et qu’il accepte de le quitter, l’huissier de justice rédige un procès-verbal. Il doit ensuite placer le mobilier du locataire dans un garde-meuble et conserver les clés du logement remises par ce dernier.

En revanche, si le locataire refuse de quitter les lieux ou s’il refuse d’ouvrir la porte à l’huissier, ce dernier rédige un procès-verbal de tentative d’expulsion qui mentionne le refus du locataire. Il peut ensuite faire appel à la force publique en contactant la préfecture. En l’absence de réponse de cette dernière dans un délai de deux mois, le propriétaire peut se retourner contre l’État.

Si le locataire est absent lors de la visite de l’huissier de justice, celui-ci ne peut pénétrer dans les lieux seul. Il lui faut se faire accompagner d’un policier et de deux témoins. Dans ce cas, le mobilier du locataire est transporté dans un garde-meuble et les serrures du logement sont remplacées, la clé ne pouvant être récupérée. Un document est ensuite appliqué sur la porte afin d’informer le locataire qu’il n’a plus le droit de pénétrer dans le logement.