Capital d'une SCI : quel montant idéal ? Plutôt plus ou plutôt moins ?

Une SCI est une société civile immobilière créée par des associés dans le but de gérer administrativement des biens immobiliers en sa possession. Cette société civile non commerciale détient un capital social dont le montant peut être librement fixé par les associés. Ce montant peut être fixe ou variable et aucun montant minimal ni maximal ne peut être imposé. Dans ce cas, certaines SCI optent pour un capital faible alors que d’autres préfèrent un capital élevé, ces deux solutions présentant chacune des avantages et des inconvénients. Mais alors dans ce cas, qu’est-il préférable de choisir ? Faisons le point sur la question afin d’y voir plus clair.

Capital d’une SCI : comment définir le montant idéal ?

Une SCI est une société civile immobilière qui ne peut exercer d’activité commerciale, autrement dit qui ne peut acheter ou revendre des biens immobiliers. Elle est en revanche constituée pour assurer la gestion administrative des biens immobiliers qu’elle possède.

Une SCI est créée par un minimum de deux associés qui sont considérés comme responsables solidaires indéfiniment du passif contracté. Les bénéfices générés sont quant à eux distribués aux associés en fonction de leur part dans le capital social de la société.

Le montant du capital de la SCI peut être librement fixé par ses associés fondateurs. Il peut tout aussi bien être composé d’apports en numéraire (sommes d’argent) que d’apports en nature (des biens de nature autre que l’argent).

La création d’une SCI nécessite la rédaction de statuts. Ceux-ci doivent obligatoirement contenir les éléments suivants :

• le montant du capital social ;
• la valeur des parts sociales ;
• les apports réalisés par chaque associé ;
• les conditions de versement dans le cadre des apports en numéraire ;
• les modalités d’évaluation des apports en nature et le nombre de parts sociales attribuées en contrepartie aux associés apporteurs.

Existe-t-il un montant minimal légal à respecter en matière de capital ?

Le capital d’une SCI n’est soumis à aucune obligation en matière de montant minimal. En revanche, les associés doivent définir un montant qui doit correspondre à l’activité exercée et le faire figurer dans les statuts de la SCI, et ce, en toute liberté.

Définir le montant du capital est une opération délicate, car il doit permettre à la SCI de fonctionner convenablement, d’investir et de financer ses projets. Il faut donc qu’il atteigne un certain montant, sans pour autant s’avérer déraisonnable dans la mesure où les droits d’enregistrement sont proportionnels à sa valeur.

En conséquence, il n’est pas si aisé de définir le montant idéal du capital d’une SCI. Est-il plus judicieux d’opter pour un capital faible ou au contraire pour un capital élevé ?

Pourquoi choisir un capital faible pour une SCI ?

Choisir un capital faible pour une SCI est une solution qui peut présenter certains avantages.

Un capital faible qui ne représente pas le patrimoine de la SCI

Il est tout à fait possible de créer une SCI avec un faible capital. Si certaines sociétés le font par choix, d’autres ne disposent pas de fonds conséquents pour réaliser leur projet. Il faut savoir que le capital n’est pas destiné à refléter le patrimoine détenu par la SCI puisqu’il ne s’agit pas d’une société commerciale. En conséquence, il est possible de se voir attribuer une part significative de la société pour un montant moindre, ce qui est particulièrement intéressant.

Vous l’aurez compris, c’est une stratégie idéale pour faire entrer un associé qui ne dispose pas de fonds suffisants ou encore dans le cadre d’une SCI familiale.

Une valeur de droit d’enregistrement diminuée

Lorsqu’une SCI a un capital faible, la valeur du droit d’enregistrement est moindre, ce qui est un avantage certain. En effet, la valeur de ce droit d’enregistrement de la SCI est établie en fonction de la valeur du bien immobilier détenu, diminué de tout un ensemble de frais qui comprennent les emprunts contractés pour les financer, les comptes courants d’associés et les apports.

Une succession facilitée

Lorsque le capital de la SCI est faible et que le financement est réalisé par un apport en compte courant d’associé, la succession est plus avantageuse. En effet, ces avances ne donneront pas lieu à une réévaluation alors que le patrimoine immobilier aura certainement pris de la valeur.

Mais des inconvénients avérés

Avec un capital faible, la plus-value réalisée en cas de cession des parts sociales est quant à elle plus élevée puisque son calcul est basé sur la différence entre le coût de cession de parts et le prix de leur acquisition, qui est faible. En conséquence, l’imposition sera elle aussi plus élevée. Néanmoins, pour contourner ce désavantage, il est possible de vendre les biens immobiliers plutôt que de céder des parts.

Pourquoi opter pour un capital élevé pour une SCI ?

Si choisir un capital faible pour une SCI est avantageux, il est parfois plus judicieux d’opter pour un capital élevé.

Une plus juste représentation du patrimoine immobilier de la SCI

Un montant de capital élevé reflète mieux la valeur du patrimoine immobilier que la SCI détient, ce qui permet de payer une plus-value moins élevée lors de la revente des parts sociales, a fortiori si ces parts sont conservées sur une moyenne à longue durée. La pression fiscale est ainsi allégée.

Le recours aux comptes courants d’associés est limité

Lorsque le capital de la SCI est élevé, il est moins nécessaire de recourir aux comptes courants d’associés pour compenser le manque de trésorerie.

Une mise en place simplifiée

Mettre en place un capital social élevé est très simple puisque la loi n’impose aucune libération de capital. En conséquence, les associés de la SCI peuvent tout à fait patienter et attendre de disposer de leurs revenus ou de rentrées d’argent pour libérer leur apport en numéraire de manière progressive.

Mais des risques avérés

Si cette solution s’avère souvent plus sécurisante, fixer un capital élevé pour la SCI peut devenir dangereux, notamment si les associés libèrent les fonds de manière étalée, sans être certains de pouvoir verser la totalité des montants promis. Dans ce cas en effet, le montant du capital n’affecte pas la plus-value et l’administration fiscale ajoute le montant du capital qui n’aura pas été libéré au prix de vente des parts.

Capital fixe ou capital variable : que choisir pour une SCI ?

Dans le cadre d’une SCI, il est possible de choisir de définir un capital fixe ou un capital variable. Là encore, chacune de ces solutions présente des avantages, mais aussi des inconvénients.

Le choix d’un capital fixe

Généralement – sauf si les conditions légales figurant dans les statuts en décident autrement – le montant minimal du capital d’une SCI est de 1 euro et son montant maximal est librement fixé par les associés, mais il doit être établi d’un commun accord et tenir compte des enjeux de la SCI.

Le choix d’un capital variable

Déterminer un montant précis et définitif pour le capital social de la SCI est une opération délicate et souvent jugée complexe. En conséquence, bon nombre d’associés optent pour un capital variable au sein de leur société civile. Ceci ne les dispense pas de l’obligation de définir, au sein des statuts de la SCI, un montant minimal et un montant maximal.

Opter pour une clause de capital variable présente un intérêt dans certains cas, notamment :

• lorsque les associés changent régulièrement, il est possible de se dispenser de la procédure de réduction ou d’augmentation du capital de la SCI, qui est une opération lourde et payante, et de la modification des statuts ;
• l’assemblée générale extraordinaire peut voter l’exclusion d’un associé ;
• un associé qui souhaite se retirer de la SCI peut le faire sans solliciter l’accord des autres associés.

Est-il possible de changer d’avis au cours de la vie d’une SCI ?

Oui, il est tout à fait possible de changer d’avis et de modifier le capital social de la SCI au cours de son existence afin de le revoir à la hausse ou à la baisse. Toutefois, il faut savoir que cette opération est lourde et coûteuse, car elle nécessite notamment une modification des statuts de la société civile.

La procédure à suivre se décline selon les étapes suivantes :

• la convocation et l’organisation d’une assemblée générale extraordinaire (AGE) ;
• la rédaction d’un procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire et son enregistrement auprès de l’administration fiscale ;
• le remplissage du formulaire CERFA M2 de modification ;
• la modification des statuts de la SCI par les associés ou par un avocat ;
• la publication d’un avis de modification des statuts de la SCI dans un journal d’annonces légales local ;
• le dépôt du dossier de modification des statuts de la société et du montant de son capital social auprès du greffe du tribunal de commerce compétent ou du centre de formalité des entreprises (CFE) compétent, dans un délai d’un mois après la tenue de l’assemblée générale extraordinaire.