Faire aménager les combles dans une maison : conseils et coût

La salle de jeux, la chambre d’amis ou la pièce de rangement, toutes avortées aux prémices du projet immobilier pour rentrer dans le budget, ou bien un projet bébé ou une famille recomposée, etc.

Bref, tout autant de raisons imaginables qui bouleversent nos choix faits en devenant propriétaires. Gagner de la surface aménageable sans augmenter l’emprise au sol, ni s’engager dans des travaux d’extension très onéreux : l’aménagement des combles peut être le bon moyen d’y parvenir. Voici quelques conseils avant de se lancer dans les travaux !

S’assurer de la faisabilité d’un aménagement des combles

Vouloir c’est une chose, pouvoir c’en est une autre ! Toute maison à toiture pentue possède des combles. Cependant, tous ne sont pas nécessairement aménageables. Pour l’être, trois facteurs seront à prendre en compte :

• Le degré de la pente du toit : Si la pente du toit de votre maison est trop faible, c’est malheureusement un projet que vous pouvez illico classer sans suite puisqu’elle ne permettra pas à un adulte de s’y tenir debout. Dans ce cas, une extension en surélévation du toit pourra être envisagée. En revanche, si la pente est égale ou supérieure à 30 degrés, ce sont des travaux tout à fait réalisables techniquement ;
• La solidité de la charpente : S’il s’agit de combles perdus sous charpente, il faudra s’assurer qu’elle puisse supporter la couverture. Et oui, aménager des combles revient à intégrer de nouvelles pièces, qui devront être bâties et isolées comme toutes les autres pièces de la maison. La charpente devra pouvoir supporter le poids d’un plancher Eurocodes (équivalent à 150 kg/m², hors charges d’exploitation), et être édifiée en forme de triangle pour ne pas trop obstruer les combles (dans le cas de fermettes, il faudra transformer la structure) ;
• La descente d’escalier : Cela peut sembler être un détail, mais il sera tout de même nécessaire de bien penser l’emplacement de l’escalier d’accès, et si généralement le choix est plutôt réduit, il faudra a minima avoir un choix !

Quelles démarches administratives entreprendre ?

L’agencement de combles est l’un des aménagements les plus malins puisqu’il peut parfois permettre de doubler la surface habitable sans augmenter l’emprise au sol, donc sans diminuer les extérieurs. Cependant, l’aspect extérieur de la maison sera a priori modifié, et comme pour toute modification esthétique visible depuis la voie publique, l’autorisation préalable du service urbanisme de la commune sera nécessaire.

La déclaration préalable de travaux

L’aménagement des combles prévoira quasi systématiquement l’intégration de fenêtres de toit ou d’un chien assis de toiture, qui est une avancée de toit permettant d’intégrer une fenêtre verticale classique. Ces modifications visuelles de l’extérieur de votre habitation sont soumises à l’envoi d’une déclaration préalable de travaux à la mairie de la commune.

De même, tout travaux d’aménagement de combles pour agrandir sa surface habitable seront soumis à l’envoi de cette même déclaration, pour un espace de moins de 20m² de surface plancher dans les communes non concernées par un PLU (Plan Local d’Urbanisme), et jusqu’à 40m² pour celles soumises à un PLU. Le PLU est un ensemble de règles d’urbanisme imposées sur un secteur défini dans le but de veiller à l’harmonie et à la cohérence de l’environnement urbain.

La demande de permis de construire

Dans le cas d’un projet d’aménagement augmentant la surface plancher totale de l’habitation à plus de 170m², ou bien si ces m² sont déjà atteints avant l’aménagement, il faudra alors envoyer une demande de permis de construire au même service Urbanisme de sa commune.

La fiscalité

La déclaration préalable de travaux ou la demande de permis de construire permettent d’une part au service Urbanisme de s’assurer que votre projet s’inscrit bien dans le respect du PLU, et aussi d’enclencher l’imposition fiscale associée. L’aménagement ne créé par davantage d’emprise au sol, mais il créé de la surface habitable, qui est ajoutée au nombre de m² de la maison, donc imposée par les taxes locales notamment. Toutefois, dans le cas d’une pièce mansardée, la loi Carrez permet de n’inclure dans la surface habitable (donc imposable) que la surface plancher dont la hauteur du plafond est égale ou supérieure à 1,80m. Généralement, les annonces de vente de maisons avec combles aménagées indiquent la surface plancher et la surface habitable loi Carrez.

Enfin, notons que dans le cas d’un aménagement de combles dont le plancher serait déjà existant, le projet n’impliquera pas un surplus de fiscalité puisque la surface plancher est déjà intégrée dans le calcul de l’impôt.

Les étapes des travaux

Check 1, check 2, check 3, banco, on peut se lancer ! Par où commencer ? Dans un premier temps par bien étudier son projet. Il n’y a que vous qui puissiez savoir ce dont vous avez besoin et ce dont vous rêvez puisque la possibilité de quasi doubler une surface d’habitation ne se présente pas tous les jours. Ensuite, tout s’enchaîne.

Faire appel à un professionnel qualifié

Pour ce type de travaux, l’idéal est de se tourner vers un aménageur de combles. C’est un professionnel qualifié, expert en extension et spécialisé dans l’optimisation de l’espace perdu. Idéalement, mieux vaut faire appels à des entreprises affiliées à de grands organismes professionnels qui détiennent souvent un label de compétence.

Parmi les labels, nous citerons le désormais très connu RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) ou encore la certification QUALIBAT qui est gage de qualité en reconnaissant des compétences pointues pour un niveau de technicité élevé. Certains professionnels peuvent bénéficier du label QUALIBAT RGE qui regroupe ces deux certifications.

Enfin, comme pour tout appel à un artisan, la bonne vieille méthode du bouche à oreille fonctionne généralement à merveille. Un artisan qui travaille sérieusement et qualitativement n’a a priori pas besoin de se faire beaucoup de publicité, le carnet de commandes se remplit tout seul !

Veiller à être bien assurés

Assurés au pluriel puisque le propriétaire comme l’ensemble des professionnels qui interviendront sur le bâti, que ce soit en conception comme en travaux, devront être couverts. Si le professionnel devra impérativement avoir contracté une assurance Responsabilité Décennale pour tout les travaux qui touchent à la structure du bâti, vous devez également en qualité de maître d’ouvrage souscrire une assurance dommages ouvrage. Dans le cas de malfaçons, l’assurance décennale protègera le professionnel en prenant en charge les frais de réparation, et la dommages-ouvrage vous protègera en vous indemnisant des dommages subis sans recherche de responsabilité.

Les travaux de A à Z

L’aménageur de combles œuvrera sur divers travaux faisant appel à plusieurs corps de métier. Etape par étape, voici comment se construira votre nouvel étage.

Transformer et renforcer la charpente : Si nécessaire il faudra supprimer la triangulation des fermettes, et bien souvent renforcer la charpente industrielle trop fragile pour supporter le poids de l’aménagement du plancher. Pour ce faire, les fermettes peuvent être renforcées par des potelets, les arbalétriers doublés, les poinçons supprimés et les jonctions renforcées.

Créer un plancher porteur : Pour ce faire, le professionnel devra d’abord placer l’isolant si le plafond de la pièce du dessous n’en possède pas, puis il devra vérifier l’écartement des solives, qui sont des pièces de charpente placées horizontalement en appui sur les murs ou sur les poutres. Si l’écartement est supérieur à 40cm, il faudra renforcer la structure avec des lambourdes, qui sont des poutres que l’on fixera le long du mur pour recevoir les solives. Le plancher sera constitué d’une couche d’égalisation, d’une chape flottante, d’un plancher surélevé.

Mettre en place une trémie d’escalier et des fenêtres de toit : La trémie est le vide créé dans le plancher pour accueillir l’escalier donnant accès aux combles. C’est une étape difficile qui créé une ouverture dans une structure porteuse. Les fenêtres de toit pourront aussi être installées.

Isoler les combles : L’isolation idéale pour les combles sera la laine de verre, qui offre un confort thermique et phonique optimal. En France, ¾ des combles sont isolés avec ce matériau minéral, qui présente l’avantage d’être incombustible et hydrofuge.

Et le budget dans tout ça ?

Comme pour tout type de travaux, le budget dépendra de plusieurs critères, comme la superficie de la surface à aménager, l’état de la charpente, le type de combles, l’isolation existante, le type de fenêtres de toit, etc.

Les coûts des travaux

Par poste et selon l’ampleur des travaux, il faudra compter environ 1000€ du m² pour un aménagement de combles et autant pour la modification de la charpente. Puis par la suite : 40€ du m² pour une isolation par l’intérieur, 110€ du m² pour une isolation par l’extérieur, 20€ du m² pour la réalisation d’une chape, 75€ du m² pour toute l’installation électrique, 200€ du m² pour les travaux de plomberie. Ajoutons à cela environ 900€ par fenêtre de toit, et 5000€ pour l’escalier d’accès.

A titre d’exemple, on peut estimer l’aménagement de combles de 20m² pour un budget variant entre 10 000 et 30 000€. Cette variante du simple au triple s’explique par les divers critères exposés plus haut, qui peuvent vite faire grimper la facture.

Les aides de l’Etat

Si votre habitation a plus de deux ans, vous êtes éligible à diverses aides de l’Etat qui peuvent être un vrai coup de pouce pour réaliser vos travaux. Elles s’appellent MaPrimeRenov, Certificats d’Economies d’Energies, Eco PTZ, ou encore aides ANAH (Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat). L’Etat s’engage pour la transition énergétique et écologique en luttant contre les passoires thermiques. Aussi, à la condition de faire appel à un professionnel certifié RGE, vous pourrez très certainement bénéficier de ces aides pour un aménagement des plus confortables et respectueux de l’environnement.