Comment estimer le prix de sa maison soi-même ?

Contrairement à ce que font de nombreux propriétaires souhaitant mettre leur maison en vente, il ne faut surtout pas estimer le prix de son bien immobilier à la louche. Il existe des règles précises qui permettent de fixer le prix le plus cohérent qui soit, condition sine qua non pour concrétiser la vente dans un délai relativement court. Faisons le point sur les règles qui s’appliquent et voyons ensemble les erreurs à ne surtout pas commettre pour estimer le prix de sa maison.

Estimer le prix de sa maison : les règles qui s’imposent

Un bien immobilier ne peut être vendu que s’il est proposé au prix le plus juste. C’est vers cela que doit tendre tout propriétaire souhaitant vendre sa maison dans un délai plus que correct. L’offre immobilière est suffisamment riche pour que les acquéreurs potentiels se tournent vers d’autres maisons au prix du marché. Et il est totalement illusoire de penser qu’en surestimant son bien, on pourra toujours concéder une ristourne lorsque l’heure des négociations aura sonné.

C’est exactement la même chose si l’on souhaite estimer le prix de son appartement bien évidemment. Un prix prohibitif risque tout simplement de faire capoter une vente, et si le bien est vraiment trop cher, il ne sera même pas visité.

Pour proposer sa maison (ou son appartement) à un prix cohérent, il est nécessaire de rester objectif et de prendre en compte les principaux points suivants.

Évaluer toutes les caractéristiques de la maison

Il est bien évidemment indispensable que les personnes qui recherchent un bien à vendre puissent se faire une idée en lisant l’annonce des principaux atouts d’un bien. Le propriétaire a donc intérêt à les évaluer honnêtement avant de les lister. Ces caractéristiques sont les suivantes.

• Le type de maison (villa, maison de campagne, pavillon, bastide, loft…), plain-pied, à étage, sur sous-sol, et préciser aussi s’il s’agit d’une maison en pierre, en bois ou de construction traditionnelle,
• L’année de construction,
• La date de rénovation si des travaux ont été effectués ou s’il s’agit d’une maison à restaurer,
• Le nombre de niveaux (plain-pied, étage, sous-sol, appartement duplex, triplex),
• La superficie exacte (surface habitable, superficie loi Carrez, surface pondérée ou encore surface utile), sachant que si la superficie annoncée est supérieure de 6 % ou plus de la surface exacte, le vendeur peut devoir baisser le prix de vente ou verser à l’acquéreur une indemnité,
• Le type de chauffage,
• La luminosité,
• L’exposition du bien immobilier,
• La situation (bourg, centre-ville, lotissement, campagne…),
• L’environnement,
• La surface du terrain,
• La présence d’une clôture, d’un portail…,
• L’existence d’une terrasse,
• Le vis-à-vis (avec ou sans),
• Les annexes et dépendances (arrière-cuisine, garage, cave, abri de jardin…).

Si le bien bénéficie d’une vue imprenable, il est utile de le préciser car c’est un plus.

L’essentiel est de ne fournir que des indications réelles. Les visiteurs auront de toute façon l’occasion lors de la visite de vérifier si l’annone comporte une description exacte ou est mensongère. S’il souhaite acheter une maison impeccable, il doit savoir si elle est restée « dans son jus » sans jamais avoir subi les moindres travaux de rafraîchissement. Gare aux dégradations qui n’ont jamais été réparées, même minimes car les acquéreurs n’aiment pas les mauvaises surprises et détestent perdre leur temps en visitant des biens qui n’entrent pas dans leurs critères de recherche. Il est conseillé, si des travaux s’imposent, de l’indiquer.

Se renseigner sur les prix du marché

Cela implique de tenir compte des fluctuations du marché immobilier. Un bien qui se vendait cher il y a 2 ans a pu voir son prix chuter depuis (ou vice-versa). Le prix d’un bien est exprimé en euros par mètre carré. Il faut rester dans la fourchette en vigueur concernant des biens de même typologie, dont l’état global est similaire, pour avoir toutes les chances de faire visiter sa maison. Bien sûr, il s’agit du prix du marché immobilier local, c’est-à-dire de ce qui se pratique dans le village ou le quartier.

Certains critères entrent en ligne de compte, tels que les commodités à proximité (école, bus, tramway, médecin, pharmacie, boulangerie, supérette…) ou encore l’absence de nuisances.

La bonne solution est de consulter les annonces diffusées par les agences immobilières, les notaires, et de faire un petit tour sur les sites spécialisés dans l’immobilier. Mieux vaut toutefois éviter les sites d’annonces de particulier à particulier où le prix des maisons et appartements sont trop souvent hors du marché puisqu’ils sont fixés par les propriétaires eux-mêmes en dépit du bon sens et sans qu’il ait été tenu compte de leurs spécificités.

Moduler le prix du bien selon ses caractéristiques

C’est une analyse juste qui permet de savoir si sa maison peut être vendue dans la fourchette haute du prix du marché ou au contraire proposée à un tarif inférieur à celui qui se pratique généralement pour un bien similaire mais mieux entretenu ou mieux orienté.

Fixer le prix de sa maison n’est pas un pari. On ne s’attache donc qu’à des critères objectifs, car ce sont les seuls qui seront considérés par les acquéreurs potentiels pour lesquels tout le reste n’a aucune importance et dont le prix du bien ne doit pas tenir compte. Le vendeur se doit de rester impartial.

Estimer le prix de sa maison : les erreurs à éviter

Certaines erreurs sont légion. En voici les principales.

• Surestimer sa maison,
• Fixer le prix de vente d’un bien immobilier en fonction de son projet d’acquisition,
• Prendre en compte le prix d’acquisition d’un bien immobilier pour fixer son prix de vente, et y inclure le coût du crédit immo qui a permis de le financer,
• Ne pas tenir compte des défauts de sa maison, voire pire encore les cacher avec un papier peint posé juste avant les visites par exemple,
• Négliger la situation économique de la commune.

Pour vendre sa maison le plus rapidement possible et au meilleur prix, le propriétaire a tout intérêt à juger son bien de façon impartiale, ce qui implique de mettre de côté tout ce qui est affectif. Mais pour estimer la valeur vénale du bien, mieux vaut faire appel à un expert immobilier. On met ainsi toutes les chances de son côté. Aujourd’hui, grâce à Internet, il est très facile pour un acquéreur de comparer des dizaines de biens. La concurrence est donc rude, c’est la raison pour laquelle il est absolument nécessaire de bien estimer le prix de sa maison avant de la mettre en vente.