Rachat de crédit hypothécaire : fonctionnement, avantages et simulation

Parfois, les crédits s’enchaînent et les mensualités vont de pairs. Pour appréhender les fins de mois plus sereinement, ou pour financer un nouveau projet quel qu’il soit, le rachat de crédits peut satisfaire vos besoins. Qui plus est, si vous disposez d’un bien immobilier, le rachat de crédits hypothécaire est dans ce cas une option qu’il convient d’étudier. Voici en quoi il consiste, son fonctionnement, ainsi que ses avantages et inconvénients.

Qu’est-ce qu’un rachat de crédits ?

Au cours d’une vie, différentes périodes vont se suivre, et avec chacune son lot de projets, de besoins, d’ambitions, etc. Ainsi, parfois, les crédits se cumulent : un crédit auto de l’ordre de l’indispensable, puis le crédit immobilier qui concrétise le rêve de devenir propriétaire pour plus de la moitié des Français. Le crédit auto pas tout à fait fini, il faut renouveler le véhicule pour une gamme plus spacieuse pour accueillir bébé 1, puis bébé 2. Au crédit immobilier viendra se cumuler un crédit travaux pour réaménager une pièce, rénover ou agrandir. Les projets mariage, voyage ou autre viendront également s’ajouter au tableau. A tous ces jolis projets se greffent parfois quelques imprévus, comme une perte d’emploi par exemple. Bref, quelle que soit la situation et quelles qu’en soient les raisons, les crédits viennent parfois s’empiler les uns sur les autres, et les mensualités cumulées deviennent trop difficiles à supporter.

C’est alors probablement le bon moment de songer au rachat de crédits. Il consiste en un regroupement de tout ou partie de l’ensemble des prêts bancaires contractés pour ne faire qu’un. Un seul emprunt signifie une seule mensualité, donc une possibilité d’étaler la durée de remboursement pour alléger le montant à déverser chaque mois. Celui-ci peut regrouper des crédits à la consommation, des crédits immobiliers, ou même des dettes. Enfin, puisqu’il s’agit d’un nouvel emprunt, il peut être contracté dans l’établissement bancaire actuel ou bien dans un autre établissement qui pourra parfois proposer un meilleur TAEG (Taux annuel effectif global).

Mais alors, un rachat de crédits hypothécaire, c’est quoi ?

Le rachat de crédit hypothécaire fonctionne sur le même principe que celui précité, à la différence qu’il est garanti par la mise en hypothèque d’un bien immobilier, même si l’emprunt utilisé pour l’acquérir n’a pas encore été soldé. L’hypothèque est une garantie qui permet au créancier, l’organisme prêteur, de faire saisir le bien en cas de non-remboursement du prêt par l’emprunteur, afin qu’il soit procédé à sa vente en justice. Ainsi, l’organisme prêteur s’assure, quoi qu’il advienne, du remboursement du prêt, par mensualités, ou par le produit de la vente du bien hypothéqué. C’est un procédé plutôt courant, plus imposé par les banques que proposé par les emprunteurs. Si généralement il est consenti sans réel choix mais par obligation, il doit toutefois l’être avec une fervente compréhension des risques pris et des conséquences inéluctables en cas de non-remboursement.

Comment ça fonctionne ?

De manière très simple, ou presque. Après avoir étudié votre situation, l’établissement bancaire va vous faire une offre de rachat, en vous détaillant le TAEG appliqué, le montant de la mensualité et la durée, qui ne pourra excéder 25 ans. Si sa proposition vous convient, l’établissement bancaire choisi rachètera vos crédits auprès des différents créanciers pour que vous ne soyez plus engagé auprès d’eux, puis il mettra en place l’échéancier de remboursement.

Le rachat de crédit hypothécaire intervient sous deux conditions :

• La première, indispensable, qui est de ne s’adresser qu’aux propriétaires. Evidemment, si l’emprunteur ne possède pas de bien immobilier, il ne pourra rien hypothéquer ;
• La seconde, qui relève plus de la pratique et de la logique, qui est d’intervenir principalement dans des situations représentant un montant important, soit pour regrouper de nombreux crédits, soit de gros crédits. Cela semble évident de ne pas hypothéquer un bien immobilier pour de petits crédits à la consommation.

Ce procédé est encadré. L’inscription de l’hypothèque est réalisée par un notaire qui la fait publier aux services de la publicité foncière. De fait, des frais notariés seront dus, notamment pour la rémunération de ce dernier, mais aussi pour s’acquitter de la taxe de publicité foncière et des frais de formalités administratives.

Peut-on contracter de nouveaux crédits suite au rachat de crédits hypothécaire ?

Oui, bien-sûr. Faire racheter ses crédits n’est pas nécessairement signe d’un endettement financier, et les aléas de la vie peuvent faire qu’il faille contracter un nouveau crédit (un véhicule à changer, des travaux à terminer, etc.). Dans ce cas, et bien entendu si la banque accepte de vous financer, vous pouvez intégrer un nouveau crédit au moment du rachat de crédits hypothécaire. Il sera ainsi intégré au lissage des mensualités. Si vous décidez par contre de contracter un prêt après la conclusion du rachat de crédits hypothécaire, vous ne pourrez l’y intégrer. Il faudra alors s’acquitter de cette nouvelle mensualité, ou bien recommencer le processus de rachat de crédits. Toutefois, selon les montants, la banque voudra probablement rester prudente. Dans une démarche de lissage des mensualités, il serait déraisonnable de souhaiter en rajouter, sauf impondérable.

Quoi faire dans le cas d’un crédit déjà hypothéqué ?

Le rachat de crédits hypothécaire vient remplacer une éventuelle hypothèque déjà souscrite. En effet, il est possible qu’un organisme bancaire vous ait accordé un prêt immobilier avec hypothèque. Dans ce cas, en cas de non-remboursement du crédit immobilier, la banque peut demander à faire saisir le bien pour obtenir remboursement. Dans le cas du rachat de crédits hypothécaire, dont le crédit immobilier peut faire partir, l’hypothèque du crédit immobilier sera remplacée par l’hypothèque du rachat de crédits (en savoir plus).

Les avantages et inconvénients d’un rachat de crédits hypothécaire

Le rachat de crédits hypothécaire présente plusieurs avantages :

• Une baisse des mensualités : Evidemment, c’est LE point positif du rachat de crédits. En regroupant l’ensemble des crédits en un seul, puis en lissant les échéances, cela apporte un peu d’air pour les fins de mois. D’ailleurs, pour être plus exacts, nous parlerons d’une suppression des mensualités pour la mise en place d’une mensualité unique ;
• Une diminution du taux d’endettement : Les deux sont liées. La baisse des mensualités induit la baisse du taux d’endettement qui est calculé selon le reste à vivre. Les crédits, tous confondus et cumulés, ne doivent pas excéder 33 % des ressources. Certains organismes prêteurs accepteront de les dépasser à 35 %, mais à la condition d’une parfaite gestion sans découvert et d’une preuve d’une capacité d’épargne. Les mensualités lissées et diminuées permettent donc de faire baisser le taux d’endettement ;
• Une gestion simplifiée : Lorsque l’on cumule 3 ou 4 crédits, avec des dates de prélèvements mensuels différentes, des montants différents, un taux différent, des conditions différentes, etc. cela complique évidemment la gestion. Le rachat de crédits en une seule mensualité permet une gestion facilitée, où l’on peut suivre aisément le solde à rembourser, les échéances restantes, le taux, etc. ;
• L’ouverture à de nouveaux projets : Il ne faut pas toujours voir le rachat de crédits comme la dernière chance de ne pas céder au surendettement. Le rachat de crédits est un procédé courant, qui permet parfois de financer un projet plus facilement. Un crédit immobilier engage l’emprunteur généralement pour 25 ans. Durant toutes ces années, le bien peut avoir besoin de travaux quelconques. Dans ce cas, le rachat de crédits permet d’éviter de cumuler à sa mensualité immo, un nouveau prélèvement venant alourdir le budget. Au contraire, le lissage dans le temps permet de contracter un nouveau prêt sur ce rachat, ou même d’y inclure de la trésorerie pour financer des projets qui n’auraient pas été réalisables autrement.

Ne vous méprenez pas, le rachat de crédit n’est aucunement le signe d’un quelconque échec de gestion financière, mais au contraire la preuve d’une conscience de ses besoins essentiels pour vivre, de sa propre capacité de remboursement et de gestion du reste à vivre, d’un esprit rationnel et cartésien qui rassure l’organisme prêteur qui souhaite s’assurer de remboursements réguliers plutôt que de décadence financière. Le rachat de crédits est aux antipodes de la politique de l’autruche, et doit être un choix totalement assumé de raison et de sérénité.

Ceci étant, le rachat de crédits hypothécaire présente toutefois deux inconvénients majeurs qu’il convient d’aborder :

• Le risque de saisie du bien hypothéqué : En cas d’impayés, la banque fera jouer l’hypothèque en faisant saisir et vendre en justice le bien immobilier. Au-delà d’être un évènement particulièrement difficile à vivre, il faut savoir que la banque peut demander la saisie même si le solde du crédit à rembourser est très faible. Le cas d’un emprunteur qui ne parviendrait plus à rembourser les 10 000 € restants de son crédit se verra saisir son bien immobilier qui en vaut peut-être 250 000. C’est donc un risque pris à largement mesurer tant il peut avoir de conséquences ;

• Des frais supplémentaires : Evidemment, la banque doit y trouver un intérêt si l’on ose le dire ainsi. Aussi, elle appliquera des frais lors du rachat, notamment les éventuelles Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) dont elle aura dû s’acquitter pour rembourser les crédits aux divers créanciers, qu’elle réintègrera dans le montant du nouveau crédit, mais aussi des frais de garanties et d’assurance du rachat de crédits puisqu’il s’agit bien d’un nouvel emprunt, et notamment les frais notariés précités, et enfin des frais de dossier pour dédommager la banque des démarches administratives entreprises pour racheter les crédits auprès des créanciers.
• Un crédit immobilier de 180 000 €, dont il reste 100 000 € à rembourser sur 12 ans pour 700 €/mois,
• Trois crédits à la consommation, dont deux pour les véhicules de 10 000 € chacun, et un pour les études de leurs enfants de 6 000 €, dont il reste 13 000 € à rembourser sur 10 ans avec des mensualités de 430 €.

Notons que le rachat de crédits, bien qu’il permette un lissage des remboursements des divers emprunts par leur regroupement, implique de fait un allongement de la durée de remboursement qui rend le montant total du crédit bien plus élevé qu’il ne l’était auparavant. C’est donc un procédé de régulation, d’optimisation même, mais pas de gain ou de rentabilité.

Simulation d’un rachat de crédits hypothécaire

Prenons l’exemple d’un couple ayant contracté plusieurs crédits en cours de remboursement :

Avec des mensualités globales de 1130 € par mois pendant 5 ans, puis de 700 € par mois durant 7 ans, les autres projets deviennent difficiles à financer. Aussi, le rachat de crédits lissera sur 15 ans les 113 000 € restants dus. Ajoutés aux frais incombant au rachat de crédits, la mensualité ne sera plus que de 900 € par mois.

Le coup de main des pros !

S’engager dans des démarches de rachat de crédits hypothécaire doit être fait avec sérieux, réflexion et conscience de l’engagement. On connaît l’adage « Un crédit vous engage et doit être remboursé », et c’est bien légitime de le rappeler. Le rachat de crédits ne doit pas être entendu comme le lissage permettant de poursuivre une gestion aléatoire, voire une absence totale de gestion. Engager l’hypothèque de son bien immobilier est l’un des plus gros engagements qu’il soit.

Aussi, avant toute démarche, il est judicieux de faire appel aux simulateurs en ligne. Ceux-ci vont vous permettre d’étudier votre situation en renseignant les informations concernant l’ensemble de vos prêts en cours. Ils vous proposeront la simulation d’un rachat de vos crédits, en indiquant le capital restant dû, la durée de crédit, la mensualité, le taux d’endettement, et le TAEG. Les comparateurs en ligne iront piocher les offres sur les sites des organismes bancaires pour vous proposer un comparatif d’offres de rachat le plus compétitif qu’il soit.

Lorsqu’il s’agit de sommes importantes à regrouper, de divers crédits souscrits parfois au sein de divers organismes prêteurs, faire appel à un courtier assure un accompagnement spécialisé par un professionnel aguerri du secteur. Le courtier sollicitera son portefeuille d’organismes prêteurs en présentant votre dossier qu’il connaîtra parfaitement et qu’il saura valoriser. Il saura également déjouer pour vous les offres non sérieuses qui vous exposeraient à davantage de difficultés à court, moyen ou long terme.