Quelle est la fiscalité des SCPI ?

Chaque année, un porteur de parts SCPI reçoit de la société de gestion un document indiquant les chiffres à déclarer. Il s’agit des revenus locatifs distribués par la Société Civile de Placement Immobilier, en général tous les trimestres. Ces revenus locatifs sont imposables et soumis aux prélèvements sociaux, au même titre que les revenus fonciers. Voyons donc quelle est la fiscalité des SCPI.

Régime microfoncier et revenus SCPI

Le régime microfoncier s’applique de plein droit si :

• L’intéressé déclare déjà des revenus fonciers perçus pour une location nue,
• Les revenus fonciers annuels cumulés sont inférieurs à 15 000 €,
• Le contribuable n’a pas opté pour le régime réel.

C’est l’administration fiscale qui détermine le revenu foncier imposable dans le cadre de ce régime avantageux. Les revenus fonciers qui ont été déclarés se voient appliquer avant tout un abattement de 30 %. Mais aucune charge ne peut être déduite.

Lorsque les charges déductibles de ce type de revenu représentent plus de 30 % des recettes déclarées, le régime microfoncier n’est plus aussi intéressant. L’investisseur qui opte pour le paiement des parts de SCPI à crédit se retrouve donc dans cette situation. Aussi a-t-il tout intérêt à choisir le régime réel d’imposition.

Régime réel d’imposition et revenus SCPI

Dès lors que les revenus de SCPI excèdent 15 000 €, ou bien si l’investisseur n’est pas propriétaire d’un bien en location nue, c’est le régime réel d’imposition qui s’applique. Cela lui permet de déduire les revenus fonciers bruts qu’il a déclarés mais également les charges, les frais inhérents à l’emprunt immobilier pour un investissement à crédit tels que les frais de garantie, les intérêts d’emprunt, les frais de dossier et l’assurance-crédit.

Il faut toutefois noter que le régime réel d’imposition s’applique à l’ensemble du foyer fiscal, et que le choix de ce régime ne peut être révoqué pendant une durée égale à trois années. La déclaration se fait par le biais d’un imprimé spécifique, le Cerfa N°2044. Celui-ci vient compléter la déclaration d’impôt 2042.

Prélèvement à la source et revenus SCPI

Ce mode d’imposition est applicable sur les revenus fonciers. Pour les anciens investissements, c’est sur les revenus de l’année N-1 qu’il est calculé, puis en septembre de l’année N (ou année en cours), une régularisation est effectuée. Le fisc prélève mensuellement l’impôt sur le compte courant de l’investisseur pour une nouvelle souscription.

Imposition des intérêts financiers et SCPI

Les détenteurs de parts de SCPI peuvent percevoir des intérêts que génèrent les placements de liquidités d’une SCPI dès lors que lesdites liquidités sont versées sur un compte à termes ou autre compte rémunéré. Ces revenus financiers génèrent des intérêts marginaux, de l’ordre de 0,10 à 1,00 €/part détenue. Ils sont soumis au prélèvement forfaitaire unique depuis le 1^er janvier 2018.

Impôt sur la Fortune Immobilière et SCPI

L’IFI s’applique sur les parts de SCPI détenues, celles-ci venant donc constituer l’assiette imposable au même titre que d’autres biens immobiliers. Les conditions sont exactement les mêmes que s’il s’agissait d’un bien immobilier locatif détenu en direct. Il appartient donc au contribuable qui a investi dans une SCPI d’intégrer à sa déclaration d’impôt la valeur de toutes ses parts.

La valeur IFI des parts est communiquée chaque année au contribuable par la société de gestion. Cela permet de calculer facilement sa cote part IFI. Elle dépend bien sûr de la valeur des actifs immobiliers. Pour les calculer, il faut multiplier le nombre de parts détenues pour chaque SCPI par la valeur d’une part. Cette valeur est extrêmement variable d’une SCPI à l’autre.

Cession de parts SCPI et fiscalité

De la même manière que le sont les plus-values immobilières, les plus-values réalisées lors de la vente de parts SCPI sont :

• Imposables à 19 % si la durée de détention est inférieure à 22 ans.
• Soumises aux prélèvements sociaux (17,2 %) si elles sont vendues avant la 30^ème année de détention.

Toutefois, si la vente de parts SCPI est inférieure à 15 000 €, elle est exonérée d’impôt. Aucune condition de détention n’est dans ce cas appliquée.

Selon l’article 8 du Code Général des Impôts, une SCPI n’est pas assujettie à l’impôt directement. Les revenus fonciers perçus par les associés ou porteurs de parts sont donc imposés à titre individuel. La fiscalité des SCPI n’est pas si simple et il est vivement recommandé de se faire aider par un spécialiste en fiscalité.