Comment défiscaliser sa résidence secondaire ?

L’acquisition d’une résidence secondaire est un investissement supporté à 100 % par les propriétaires. Les dispositifs de déduction fiscale, comme les crédits d’impôt, s’appliquent, en grande majorité, sur l’acquisition d’une résidence principale.

L’administration considère que les acquéreurs d’une résidence secondaire ont les revenus et économies nécessaires pour supporter cet investissement non essentiel. Pourtant, il existe des solutions, sous conditions, de défiscalisation. Elles permettent d’alléger la facture des charges d’entretien d’un bien occupé de manière ponctuelle. Location en LMNP, résidence de tourisme en LMP, travaux de rénovation, ou encore primes énergies, faisons le tour d’horizon des moyens pour défiscaliser sa résidence secondaire.

Défiscaliser sa résidence secondaire avec la location en statut LMNP

Pour défiscaliser sa résidence secondaire, il est possible de la louer. Un logement secondaire n’est pas habité toute l’année par les propriétaires. Une solution pour réduire ses impôts est la location avec le statut LMNP ou loueur en meublé non professionnel. Les revenus locatifs générés bénéficient d’un allègement de l’imposition. Il ne faut pas dépasser le seuil de 23 000 € TTC de recettes/an. Avec ce statut, il est possible d’occuper la résidence secondaire au maximum six mois/an.

Les revenus locatifs perçus en LMNP sont des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC. Ils doivent être déclarés au fisc via le formulaire n°2044 et selon deux systèmes au choix :

1. Soit le régime Micro-BIC avec des revenus locatifs inférieurs à 72 600 €/an: allègement de l’impôt avec un abattement automatique de 50 % et une imposition sur les 50 % restants.
2. Soit le régime réel d’imposition par choix ou appliqué automatiquement au-delà de 72 600 €/an : le principal avantage est de pouvoir déduire les frais comme les charges, les travaux, les intérêts d’emprunt, etc.

Défiscaliser sa résidence secondaire avec l’achat d’une résidence de tourisme en LMP

Un acquéreur peut également défiscaliser sa résidence secondaire en achetant une résidence dite de tourisme (Maeva, Pierre et Vacances, Center Parcs, etc.). Ce type d’investissement limite les coûts d’acquisition. Il faut toutefois prendre en compte les frais annexes comme la taxe foncière, les travaux, les charges, etc.

Le propriétaire obtient le statut de LMP ou loueur meublé professionnel. Il signe un bail de 9 ans maximum avec un promoteur ou exploitant commercial gestionnaire de la résidence. Le propriétaire peut occuper sa résidence secondaire 8 semaines/an maximum. Le reste du temps, il bénéficie de revenus locatifs complémentaires avec des loyers garantis. La TVA est également récupérable sur l’achat d’une résidence de tourisme neuve à condition de la garder au minimum vingt ans. Si la résidence de tourisme est construite en ZRR ou zone de revitalisation rurale, le bailleur peut défiscaliser jusqu’à 12 500 €/an.

Défiscaliser sa résidence secondaire avec la TVA réduite des travaux de rénovation

Nous l’avons souligné plus haut, la résidence secondaire détient une fiscalité plus lourde que celle d’une résidence principale. Il n’est par exemple pas possible de profiter d’un abattement de 30 % de sa valeur pour le calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Néanmoins, des travaux de rénovation en bénéficiant d’une TVA réduite peuvent alléger la facture. L’acquisition d’une résidence secondaire concerne le plus souvent un bien immobilier ancien pour lequel des travaux de remise en état sont nécessaires. Les propriétaires bénéficient alors d’une TVA à taux préférentiel de 10 %, 5,5 % et même 2,1 %. Pour défiscaliser sa résidence secondaire avec des travaux de rénovation, les conditions d’une TVA diminuée sont :

• une construction achevée depuis plus de deux ans ;
• des travaux (réalisation et matériaux) mis en œuvre par la même entreprise ;
• une résidence secondaire à usage d’habitation ;
• une rénovation engageant des travaux de gros œuvre peu importants ;
• des travaux ne modifiant pas plus de 10 % de la surface ou du volume de la résidence secondaire.

Dans le cas d’une rénovation en autoconstruction, la TVA n’est pas réduite. Des simulations de travaux via un comparateur en ligne permettent d’obtenir des devis avec une visualisation des taux de TVA appliqués.

Défiscaliser sa résidence secondaire avec les primes Énergie

Les résidences secondaires ne sont pas éligibles au CITE ou crédit d’impôt à la transition énergétique. Il est toutefois possible de défiscaliser sa résidence secondaire en bénéficiant des primes Énergie. Ce sont des dispositifs instaurés dans le cadre des certificats d’économie d’énergie (CEE). Les primes Énergie permettent de réduire le coût des travaux de rénovation énergétique. Elles sont compatibles avec la TVA réduite. Elles concernent les travaux suivants :

• L’amélioration de l’isolation : toiture, combles, toit-terrasse, murs, plancher.
• Le remplacement des fenêtres, portes et portes-fenêtres par des équipements isolants et du double ou triple vitrage.
• L’installation d’un cumulus thermodynamique.
• L’installation d’une ventilation mécanique contrôlée ou VMC : simple flux ou double flux, autoréglable ou hygroréglable.
• La pose d’une pompe à chaleur : système air/air ou air/eau ou eau/eau.

En résumé, défiscaliser sa résidence secondaire, c’est possible. Pour cela, le propriétaire peut la louer quelques semaines par an avec un statut LMNP. Il peut aussi bénéficier de primes Énergie ou d’une TVA réduite lors de la réalisation de travaux de rénovation par une entreprise habilitée. Le bailleur peut aussi déduire des revenus locatifs la taxe foncière et les intérêts d’emprunt. Et si la résidence principale est une construction neuve ? Une réduction d’impôt est envisageable avec le dispositif Censi-Bouvard : 11 % de la valeur du bien (maximum 300 000 €) sont déductibles.