Expulsion locative : quel fonctionnement ? Que dit la loi ?

En être obligé à expulser son locataire en raison de loyers impayés, voici sans doute la pire hantise de nombreux propriétaires bailleurs. Car la procédure d’expulsion n’est agréable pour personne, et peut de plus se révéler longue et coûteuse.

Alors, comment fonctionne l’expulsion locative, et qu’est-il légal de faire quand on en arrive à une telle extrémité ? Nous vous donnons tous les conseils nécessaires pour respecter la loi lors de cette procédure.

Le fonctionnement de l’expulsion locative, étape par étape

Quel que soit le conflit existant entre le bailleur et le locataire, il est toujours recommandé de négocier à l’amiable avant d’entamer une procédure. Nous vous proposons ici toutes les étapes à suivre jusqu’à l’éventuelle expulsion locative.

1 - Entamer une procédure amiable avec son locataire

Avant de se lancer dans des démarches longues, contraignantes et désagréables pour les deux parties, il est conseillé de trouver des solutions humaines en privilégiant un accord entre le locataire et le propriétaire.

Ainsi, le locataire ayant des difficultés de paiement peut expliquer leur origine à son propriétaire, et proposer un échelonnement ou une solution de paiement que ce dernier pourrait accepter. En en parlant, on évite souvent de dégrader les relations.

De son côté, le propriétaire peut contacter son locataire à l’amiable. Pour cela, il peut envoyer un courrier simple, un e-mail ou téléphoner à son locataire. Ils peuvent trouver ensemble une solution pour honorer les dettes du locataire selon les modalités convenues entre eux.

En cas de non aboutissement de ces démarches, si par exemple le locataire refuse de répondre ou ne veut pas coopérer, il est recommandé d’envoyer un courrier recommandé avec avis de réception au locataire pour attester de la discussion, en lui laissant un délai de réponse raisonnable, le plus souvent fixé à 15 jours.

2 - Informer la CAF ou la MSA des impayés du locataire

Dès le premier impayé de loyer, le propriétaire a l’obligation de prévenir la CAF Caisse d’Allocations Familiales ou la MSA Mutualité Sociale Agricole des impayés de son locataire.

Peu importe que celui-ci touche des allocations logement directement ou qu’elles soient reversées au propriétaire. Cette déclaration est obligatoire. Elle permet aux organismes sociaux d’enclencher une procédure pour loyers impayés au plus vite.

En effet ; la CAF ou la MSA considèrent que l’impayé est établi dès que l’équivalent de deux loyers hors charges est atteint. Pour un loyer de 500 euros par exemple :

• Si le locataire perçoit 250 euros d’allocation logement par mois, l’impayé est atteint dès les 1 000 euros de dettes envers le propriétaire atteints,
• Si le propriétaire perçoit 250 euros d’allocation logement, l’impayé est atteint dès les 500 euros de dettes envers le propriétaire atteints.

Parallèlement, il faut utiliser les recours existants par rapport aux garanties prises par le propriétaire.

3 - Prévenir son assurance GLI ou la caution

Dès le premier impayé, partiel ou total, et même si locataire et propriétaire trouvent un accord, il est nécessaire de faire jouer les garanties existantes dans les délais.

Dans le cas d’une caution, le plus souvent solidaire, le propriétaire informera la personne physique ou morale caution de l’impayé. Il peut s’agir d’un proche du locataire ou de la garantie Visale d’Action Logement par exemple.

En l’absence de caution, le propriétaire a peut-être souscrit une GLI, Garantie des Loyers Impayés, auprès d’un assureur privé. Là aussi, il convient de l’informer dès le premier défaut de paiement du locataire. En effet, c’est l’assurance qui, après réception du dossier, va se charger des recouvrements de créances et de la procédure d’expulsion si nécessaire.

Les étapes suivantes seront à suivre, soit par vous-même, soit par l’assureur, et dépendent de la présence ou au contraire de l’absence de clause résolutoire dans le bail locatif signé.

4 - Résiliation du bail

Résiliation par clause résolutoire

C’est la plupart du temps le cas, la majorité des baux signés contenant cette clause afin de protéger les propriétaires des locataires indélicats.

Le propriétaire (ou l’assureur) doit mandater un huissier de justice. Celui-ci envoie un commandement de payer au locataire et à la personne qui s’est portée caution si elle existe. L’acte signifié par huissier liste les sommes réclamées au locataire, elles comprennent les arriérés de loyers et charges, mais également les frais d’huissier.

Le locataire peut contester cette demande auprès du tribunal judiciaire ou de proximité, c’est souvent l’option choisie par le locataire dont le logement est insalubre et pour lequel le propriétaire n’intervient pas.

Après présentation du commandement de payer par huissier, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régler les sommes dues. Il peut demander une aide financière ponctuelle à la CAF, à la MSA ou au FSL Fonds de Solidarité pour le Logement, en faisant intervenir ou non une assistante sociale pour l’y aider.

À l’issue de ce délai de deux mois, le locataire ayant réglé la totalité de ses dettes peut bien entendu conserver la jouissance du logement. À défaut, le propriétaire (ou l’assureur) doit saisir le tribunal pour faire constater la résiliation du bail.

En fonction du dossier, le juge peut accorder un délai de paiement supplémentaire au locataire ayant la capacité financière nécessaire, ou prononcer l’expulsion.

Bon à savoir : le propriétaire a tout intérêt d’opter pour une saisie du tribunal en référé afin d’obtenir un jugement en urgence.

Résiliation judiciaire

En l’absence de clause résolutoire, le propriétaire (ou l’assureur) mandate un huissier pour assigner son locataire en justice, avec ou sans commandement de payer.

C’est alors au juge d’apprécier le comportement fautif du locataire. Celui-ci peut ordonner la résiliation du bail, mais également prendre une toute autre décision comme :

• Accorder un délai de paiement
• Échelonner la dette locative

À cette fin, les pièces des deux parties seront étudiées et les capacités financières du locataire seront passées en revue afin de trouver la meilleure solution possible.

Dans les deux cas, ce n’est qu’une fois la résiliation du bail prononcée en justice que la procédure d’expulsion peut avoir lieu.

5 - Expulsion du locataire

C’est toujours l’huissier qui doit signifier l’expulsion du locataire. Le propriétaire ne peut pas se faire justice lui-même. En effet, le bailleur qui procèderait à l'expulsion d'un locataire, ou à une violation de domicile (changement des serrures par exemple), sans intervention d’un huissier de justice est passible de 3 ans de prison et de 30 000 euros d'amende.

À compter du commandement de quitter les lieux, le locataire bénéficie de deux mois de délai pour s’en aller, à moins que le juge n’ait indiqué un autre délai. Cependant, la trêve hivernale en France métropolitaine s’étendant du 1^er novembre au 31 mars l’autorise à rester sur les lieux jusqu’à cette date. Dans les départements d’Outre mer, c’est une trêve cyclonique qui peut s’appliquer en fonction des préfectures.

L’huissier peut se présenter tous les jours ouvrés de la semaine, sans obligation de prévenir préalablement le locataire, de 6 heures à 21 heures. Il dresse un constat si le locataire le laisse entrer. Dans le cas contraire, si le locataire est absent ou s’il s’oppose à l’intervention de l’huissier, ce dernier fait appel à la police pour entrer dans les lieux.

Si des biens meubles sont présents dans le logement, l’huissier mentionne au procès verbal d’expulsion les clauses suivantes :

• L’inventaire des biens et leur valeur marchande
• Le lieu et les conditions d’accès du local où ils ont été déposés
• L’obligation de récupérer lesdits meubles dans un délai de deux mois, délai au-delà duquel les meubles ayant une valeur marchande pourront être vendus aux enchères
• Les biens sans valeur marchande seront conservés pendant un délai de deux ans par l’huissier
• La possibilité de contester, pendant ce même délai de deux mois, la notion de valeur marchande, auprès du juge compétent

En outre, les articles R.121-6 à R.121-10, ainsi que les articles R.442-2 et R.442-3 du code des procédures civiles d’exécution doivent figurer obligatoirement au procès verbal d’expulsion.

En définitive, l’expulsion locative est une procédure très encadrée par la loi, coûteuse en énergie, en temps et en argent. C’est pourquoi le propriétaire a tout intérêt de bien choisir ses locataires d’une part, et de se couvrir d’autre part avec une caution ou une assurance loyers impayés.