Défiscalisation Censi-Bouvard : principe et fonctionnement

Créé en 2012, le dispositif Censi-Bouvard est un mécanisme de défiscalisation immobilière pour les investisseurs. Très intéressant d’un point de vue fiscal, il devrait prendre fin le 31 décembre 2021. Il est donc encore temps d’en profiter, à condition de faire vite et de bien choisir son bien immobilier.

Quel est le principe de la loi Censi-Bouvard ? Comment fonctionne la défiscalisation Censi-Bouvard ? On vous explique tout, avant qu’il ne soit trop tard…

Le principe de la loi Censi-Bouvard

Proposée dans les années 2009 par le député Michel Bouvard, alors conseillé par Yves Censi, la loi Censi-Bouvard tire son nom de ces deux personnages politiques. Elle a pour but d’encourager l’investissement immobilier en résidence de services. Depuis 2017, les résidences classées de tourisme sont sorties du dispositif, mais d’autres investissements sont possibles.

Les biens immobiliers éligibles au dispositif

Tout d’abord, la loi Censi-Bouvard s’applique uniquement à l’investissement immobilier dans des résidences de services neuves ou rénovées avant le 31 décembre 2021. Les biens suivants sont éligibles au dispositif de défiscalisation :

• Les logements neufs
• Les acquisitions en VEFA Vente en l’État Futur d’Achèvement
• Les logements achevés depuis moins de 15 ans, ayant fait l’objet d’une réhabilitation suffisante pour satisfaire aux critères de performances techniques et énergétiques actuels.
• Résidences de services pour étudiants,
• Résidences de services pour seniors,
• Résidences de services pour adultes handicapés,
• Résidences médicalisées gérées par un groupement médico-social.

Dans les faits, le logement doit être affecté à une des résidences de services suivantes :

Investir en Censi-Bouvard, c’est donc miser sur la valeur de la pierre couplée à un service ajouté. C’est aussi bénéficier d’une réduction d’impôts en favorisant l’hébergement des personnes les plus précaires.

Les personnes éligibles au dispositif

Pour investir en loi Censi-Bouvard, il faut être une personne physique capable et majeure, résidant en France. Par ailleurs, le dispositif étant réservé aux particuliers, ce sont les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) qui en profitent.

Pour cela, le montant de vos recettes locatives encaissées doit être déclaré aux impôts en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vos recettes ne doivent pas :

• Dépasser 23 000 euros par an,
• Et représenter plus de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal.

Les conditions de location pour bénéficier du dispositif

Les conditions de mise en location du bien sont strictes et doivent réunir les caractéristiques suivantes :

• Une durée d’engagement de location d’au moins 9 ans, donc le point de départ est la prise d’effet du bail initial entre l’investisseur et l’exploitant, c’est-à-dire le gestionnaire de services,
• Un logement obligatoirement meublé, les résidents doivent pouvoir y poser leurs valises,
• La location doit intervenir au plus tard dans le mois suivant l’acquisition du logement ou l’achèvement des travaux

En revanche, contrairement à d’autre programmes immobiliers de défiscalisation, le loyer en Cendi-Bouvard est fixé librement et les locataires ne sont pas soumis à plafond de ressources pour entrer dans les lieux.

La défiscalisation avec le dispositif Censi-Bouvard

En contrepartie de votre engagement de location et de votre investissement locatif, vous obtenez des avantages fiscaux non négligeables, qui viennent réduire le montant de votre investissement et le montant de votre impôt sur le revenu.

Le plafond d’investissement

Le plafond d’investissement du dispositif Censi-Bouvard est de 300 000 euros. Au-delà de cette somme, vous ne bénéficiez plus de la récupération de la TVA, ni de la réduction d’impôt.

La récupération de la TVA

Avantage de taille parfois méconnu, la récupération de la TVA vient pourtant considérablement alourdir le montant de votre investissement. En la récupérant, ce sont 20 % d’économies que vous réalisez.

En effet, un investissement Censi-Bouvard à 240 000 euros est composé pour 200 000 euros du bien immobilier, et pour 40 000 euros de taxe sur la valeur ajoutée. Celle-ci doit être avancée par vos soins, mais peut être récupérée sous 3 à 6 mois suivant la mise en location du bien.

Pour bénéficier de la récupération de la TVA, il vous faut écrire au service des impôts de votre secteur. Mais attention, cet avantage est soumis à une obligation de détention du bien pendant au moins 20 ans.

Si vous revendez un bien immobilier en résidence de services éligible au dispositif Censi-Bouvard à l’issue de l’engagement de location de 9 ans, vous devez rembourser la TVA proportionnellement.

Exemple : vous investissez dans une résidence étudiante en octobre 2021 à hauteur de 120 000 euros. La mise en location est effective en novembre 2021. En novembre 2030, vous n’êtes plus tenu de louer le bien et le revendez. Vous avez récupéré 20 000 euros de TVA mais n’avez conservé le bien que 9 années. Vous devez donc rembourser 11 ans de TVA, soit 11 000 euros (11/20^e de 20 000 euros).

La réduction d’impôt

La loi Censi-Bouvard ouvre le droit à une réduction d’impôt de 11 % de la valeur du bien dans la limite du plafond d’investissement de 300 000 euros. Ainsi, ce sont en tout jusqu’à 33 000 euros de réduction d’impôt dont vous pouvez bénéficier.

Mais attention, la réduction d’impôts est accordée en une seule fois et reportable pendant 6 années au maximum. Si vous ne payez que 1 833 euros d’impôts sur le revenu par an, vous avez tout intérêt à vous limiter à un investissement vous procurant 11 000 euros d’avantage fiscal. Ce montant de réduction d’impôt équivaut à un placement immobilier de 100 000 euros hors taxes.

Bon à savoir : le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros.

En définitive, le dispositif Censi-Bouvard reste une valeur sûre. Mais il faut rester dans le cadre du statut de LMNP pour en profiter. De plus, choisir avec soin la résidence de services et s’assurer de la fiabilité de son gestionnaire avant tout investissement est primordial pour maximiser votre rendement locatif.