SCPI : comment savoir si la société de gestion est performante ?

Investir en SCPI, c’est faire un placement pierre-papier qui procure les avantages de l’immobilier sans en subir les inconvénients. Les SCPI s’imposent donc comme un produit financier très attractif. Néanmoins, il ne s’agit pas d’un investissement sécurisé et il comporte un risque de perte en capital.

Afin de choisir la meilleure SCPI possible, il est utile de s’assurer au maximum de son sérieux. Et pour cela, connaître la société de gestion qui est derrière est important. C’est un indicateur de bonne santé de la SCPI et de performances à venir, même s’il n’est pas fiable à 100 %.

Les SCPI sont des placements encadrés et contrôlés

Les SCPI évoluent dans un cadre réglementaire strict, elles sont contrôlées par l’AMF Autorité des Marchés Financiers. Leur niveau d’endettement est donc surveillé de près, ce qui les met à l’abri du risque de non liquidité.

Cependant, les sociétés de gestion n’ont pas toutes la même approche, que ce soit dans la constitution de leur parc immobilier, la qualité de leur gestion locative ou encore la gestion de leurs risques.

Pour savoir si la société de gestion est performante et en adéquation avec vos valeurs et attentes en qualité d’investisseur, vous avez la possibilité de vous documenter sur leurs performances passées et actuelles, puisqu’elles sont transparentes fiscalement.

Il est ainsi aisé d’avoir accès à leurs bulletins trimestriels, mais également à leurs résultats annuels et leurs réserves, grâce aux obligations réglementaires imposées aux SCPI sur les marchés financiers.

Les indicateurs de stratégie de la société de gestion

Les indicateurs de stratégie sont surtout là pour vous donner une idée de l’orientation de la SCPI que vous convoitez. Quels sont les investissements immobiliers qu’elle réalise ? Sur quels territoires ? Quelle est sa vision du risque ?

Le type d’investissement immobilier

Il existe des SCPI dites généralistes et des SCPI dites de niche. Les premières vont mixer un ensemble d’investissements immobiliers pour répartir le risque, tandis que les secondes misent sur la spécialisation. Si toutes deux peuvent afficher de bons rendements, il demeure qu’en matière de finances, le risque de perte est dilué par la diversité des actifs.

Ainsi, soyez vigilants aux investissements affichés des SCPI. Ils peuvent concerner, entre autres et sans que cette liste ne soit exhaustive :

• L’immobilier d’entreprise
• L’immobilier locatif en zone tendue
• L’immobilier commercial
• L’immobilier tertiaire
• L’immobilier à valeur culturelle
• L’immobilier de luxe, etc.

Si aucune stratégie ne vaut mieux qu’une autre, tentez de repérer les changements structurels opérés au sein d’une SCPI, ils vous indiquent si le gestionnaire des fonds sait s’adapter au marché en fonction des événements économiques, sanitaires, etc.

Retenez qu’une SCPI se contentant d’une seule classe d’actifs présente des perspectives de gains plus élevés, mais également des risques de perte proportionnels. De même, plus les investissements sont nombreux, plus la SCPI est solide, grâce à la mutualisation des risques.

Le lieu d’investissement de la SCPI

Le marché des SCPI n’est pas limité à la France, loin de là. Les SCPI peuvent investir dans l’immobilier à l’échelle locale, nationale, européenne, voire même mondiale.

Là encore, c’est la diversité des lieux d’investissements qui réduit le risque de perte en capital. Mais notez également que le type d’investissement est un moyen de diversification. De plus, une SCPI n’investissant qu’à Paris peut correspondre davantage à vos valeurs qu’une SCPI investissant massivement en Allemagne ou en Pologne.

Quant aux SCPI investissant par delà les frontières européennes, restez vigilants pour limiter la casse, une proportion d’actifs allant jusqu’à 30 % dans les pays émergents est plus sécurisante qu’un portefeuille basé entièrement au Brésil ou en Chine par exemple.

Le capital social de la SCPI

Le capital social des SCPI peut être fixe ou variable. Dans le premier cas, la souscription de parts cesse lorsque le capital fixé par la société gestionnaire est atteint. Dans le second cas, il est possible à tout moment d’acheter ou de revendre des parts. Une SCPI à capital variable est donc à la fois plus accessible et plus liquide.

S’il ne s’agit pas d’un indicateur de fiabilité, ce critère reste important pour l’investisseur qui désirerait disposer de ses fonds sans attendre, en cas de baisse de rendement ou de coup dur personnel par exemple.

Les indicateurs de performances économiques

Les indicateurs de performance économique d’une SCPI sont des indicateurs chiffrés, directement ici de la comptabilité de la société gestionnaire. Ils donnent donc un bon reflet des performances passées et de la solidité financière de votre investissement pierre-papier.

La capitalisation

Il s’agit d’un indicateur clé, indiquant la taille et la valeur de la SCPI. On obtient ce chiffre en multipliant le nombre de parts émises par le prix de la souscription d’une part à l’instant T.

Plus le niveau de capitalisation d’une SCPI est élevé, plus le nombre de biens immobiliers qu’elle détient en portefeuille est nombreux. Autrement dit, le risque est mutualisé et les risques d’impayés sont plus faibles.

Le report à nouveau

En comptabilité, le report à nouveau correspond à une part du résultat de l’entreprise reporté sur l’année comptable suivante. Cet indicateur correspond donc à une réserve de trésorerie dont bénéfice la SCPI.

Pour l’investisseur, c’est une garantie de rendement même en cas d’année difficile, due à l’entretien des immeubles, aux vacances locatives ou encore aux impayés des locataires par exemple.

Le rendement

Exprimé en pourcentage, le rendement indiqué par la SCPI est net. Cela signifie que les frais de gestion et les frais propres au placement ont déjà été prélevés. Charges à l’investisseur de déclarer et payer ses impôts sur les intérêts réalisés, en fonction de la situation patrimoniale de son foyer fiscal.

Si le rendement des SCPI est généralement bien supérieur à celui des livrets d’épargne classiques, il faut avant tout vérifier sa performance dans le temps. S’il a augmenté significativement une année sur l’autre, il est utile de savoir pourquoi. En cas de baisse, c’est la même chose.

Le taux de rendement d’une SCPI est à confronter aux taux de rendement d’autres SCPI afin de savoir si les hausses et les baisses sont dues aux fluctuations du marché. En cas de baisse de rendement significative alors que le marché est haussier, prudence, la société de gestion rencontre peut-être des problèmes…

Le TDVM ou Taux de Distribution sur Valeur de Marché

Le taux de distribution sur valeur de marché est un corolaire du taux de rendement, à la différence qu’il est exprimé en brut, avant prélèvement libératoire. Il est utile de le connaître pour comparer la part de dividende versée à chaque détenteur de parts au regard de la valeur de sa part.

Le TRI ou Taux de Rentabilité Interne

Le taux de rentabilité interne est proche du taux de distribution sur valeur de marché, à la différence qu’il prend en compte la revalorisation du prix de la part dans le temps.

En d’autres termes, il faut privilégier un TRI qui augmente au fur et à mesure des années. Il s’agit d’un indicateur de rentabilité à long terme utile aux investisseurs souhaitant effectuer ce type de placement sur 10 années ou plus.

Le TOF ou Taux d’Occupation Financier

Le taux d’occupation financier est un des derniers indicateurs de performance d’une SCPI à regarder de près. Il correspond au pourcentage de biens effectivement loués sur l’année. Par exemple, un TOF de 70 % signifie que 30 % du parc locatif est resté vacant.

Pour une bonne rentabilité, il est conseillé de choisir une SCPI dont le taux d’occupation financier est supérieur à 90 %. Cela montre le sérieux de la société de gestion quant à l’occupation de ses biens immobiliers et le recouvrement des créances.

Au final, le choix de la SCPI dans laquelle vous investissez dépend de votre sensibilité à l’économie (locale, nationale, internationale), de votre sensibilité au risque (classes d’actifs restreintes ou étendues) et de ses indicateurs de performances passés.