Crédit immobilier pour auto-construction : conseils et simulation

L’auto-construction, c’est un véritable projet de vie qui tient à cœurs des personnes tentant l’aventure. Elle permet d’avoir une maison entièrement à son goût à moindres frais, pour bénéficier d’un logement dont on est fier.

Seul hic, le banquier ne voit pas toujours d’un bon œil la demande de financement, car les risques d’arrêt du chantier sont réels. Alors, pour décrocher malgré tout un crédit immobilier pour une auto-construction, suivez nos conseils !

Conseils pour obtenir un prêt immobilier auto-construction numéro

1 - Avoir conscience du travail à réaliser

Vouloir construire sa maison est certes économique, mais il est nécessaire d’avoir du temps, de la volonté et de bonnes connaissances en bricolage. Il est donc impératif de bien mesurer l’ampleur des travaux à réaliser.

De la conception du bâti à l’aide de plans dessinés par un architecte ou par vos soins, à la mise en chantier hors d’eau hors d’air et aux finitions, il faut compter au minimum un an, et le plus souvent deux, avant de pouvoir vivre dans le logement.

N’hésitez pas à fournir à la banque un planning prévisionnel des tâches à réaliser et leur date envisagée de réalisation. Le but n’est pas de jouer une course contre la montre, mais au contraire de montrer que vous avez les pieds sur terre et êtes conscient de la tâche.

2 - Avoir une solution logement le temps de la construction

Connaissant le paramètre temps, il va vous falloir présenter à la banque une solution alternative quant à votre logement durant la réalisation des travaux. Ce peut-être un mobil-home sur le terrain, un hébergement chez des proches à titre gratuit on encore une location.

Mais dans le dernier cas, vos finances doivent être assez solides pour assumer le paiement d’un loyer simultanément au remboursement du crédit immobilier destiné à l’auto-construction. Ce paramètre est donc à prendre en compte afin de ne pas mettre à mal votre capacité de remboursement.

3 - Bien choisir son terrain

Le terrain sur lequel l’auto-construction va avoir lieu est essentiel. En effet, le PLU Plan Local d’Urbanisme peut imposer le type de construction à réaliser, imposer l’utilisation de certains matériaux, interdire les étages, etc.

Par ailleurs, ce même documentindiquera si le terrain acheté est bien constructible, s’il ne se situe pas en zone inondable ou agricole par exemple. Il est donc de bon ton de connaître ce dernier et ces contraintes avant de solliciter un prêt d’une part, et de déposer une demande de permis de construire d’autre part.

Sachez également que la qualité du sol peut être à l’origine de nombreux problèmes lors de la construction. Il est conseillé, pour vous protéger et rassurer la banque, de procéder à une enquête de voisinage ou de commander une étude de sol afin d’éviter les désagréments.

Mais ce n’est pas tout, notamment si le terrain n’est pas viabilisé. Il va alors falloir chiffrer le montant des raccordements à l’eau, au gaz, à l’électricité, aux télécommunications et à Internet. Un coût à considérer, surtout loin d’une zone urbaine.

4 - Chiffrer correctement le montant du chantier

Après avoir chiffré correctement le montant du terrain, de sa viabilisation et de ses raccordements jusqu’au futur domicile, il est nécessaire de s’attaquer au plus gros du projet, à savoir la construction en elle-même.

Ici, vous allez devoir, étape de construction par étape, considérer tous les besoins financiers nécessaires pour réaliser le chantier. Gros œuvre, second œuvre, le prix des matériaux et de la main d’œuvre doit être détaillé.

Il faudra fournir des devis et un listing des matériaux à la banque. Se laisser une marge de 10 % en sus des calculs réalisés évite les mauvaises surprises. Mieux vaut en effet emprunter un peu trop que pas assez, pour privilégier le crédit immobilier au prêt à la consommation.

5 - Faire appel à des artisans qualifiés pour le gros œuvre

L’emprunteur qui n’est pas issu des métiers du bâtiment a tout intérêt à faire appel à l’aide d’artisans qualifiés pour éviter le refus d’emprunt bancaire, mais également les malfaçons sur son futur bien immobilier.

En fonction des compétences du porteur de projet, il se peut que la présence d’artisans du bâtiment soit nécessaire pour le gros œuvre : fondations, charpente, maçonnerie, etc. Certes cela augmente le budget de construction, mais c’est également plus rassurant pour l’emprunteur comme pour le prêteur.

Pensez à fournir à la banque les devis nécessaires, mais également les attestations d’assurance décennale des professionnels intervenant sur le chantier. Cette assurance sera précieuse si vous rencontrez un problème relatif aux travaux réalisés.

6 - Penser aux assurances auto-construction

Si l’assurance décennale est primordiale pour les artisans intervenant dans l’auto-construction, une autre assurance l’est encore davantage : il s’agit de l’assurance dommages ouvrage. Elle sera d’ailleurs le plus souvent exigée par la banque dans le cadre du financement.

Elle est obligatoire et garantit une indemnisation rapide pour une remise en état du logement s’il devient inhabitable ou encore si le gros œuvre est endommagé. Comptez a minima une prime de 3 000 euros et prenez de l’avance pour obtenir l’assurance dommage-ouvrage auto-construction au meilleur prix.

De la même façon, dès que le chantier est hors d’eau, hors d’air, il est conseillé de souscrire à une assurance habitation construction, couvrant les intempéries, les catastrophes naturelles et sur option les vols et actes de vandalisme.

Pour ces deux assurances, faire appel à un courtier ou utiliser un simulateur en ligne s’avère judicieux. Cela vous permettra d’avoir des propositions sérieusesavant même de démarcher les établissements bancaires.

7 - Remplir les critères relatifs à l’obtention d’un crédit immobilier

Vous avez désormais un dossier solide à montrer à votre banquier quant à l’étude du chantier, son temps de réalisation, sa mise en œuvre, son prix et ses garanties. C’est essentiel, mais il faut en plus remplir les conditions nécessaires pour obtenir un prêt immobilier.

Sans tout lister ici, sachez qu’un apport personnel de l’ordre de 10 % minimum du montant global du projet est nécessaire. Ce peut bien entendu être une enveloppe supérieure.

Ensuite, l’établissement prêteur sera attentif à votre stabilité professionnelle. Mieux vaut être fonctionnaire titulaire, en CDI ou profession libérale en activité depuis plusieurs années.

Votre taux d’endettement, quant à lui, ne doit pas excéder 35 % pour financer votre résidence principale et 33 % pour d’autres types de projet immobilier (résidence secondaire, investissement locatif).

Enfin, soyez particulièrement attentif à la tenue de vos comptes dans les mois précédant votre demande d’emprunt. Les commissions d’intervention, rejets de prélèvement et découverts bancaires sont à proscrire pour montrer votre aptitude à la gestion d’un budget.

8 - Être convaincant devant le banquier

À ce stade, vous avez toute légitimité à demander un prêt immobilier pour financer votre auto-construction. Votre dossier est bien fourni et vous avez réponse à chaque question que l’on pourrait vous poser.

Votre implication, votre sérieux et votre détermination font pencher la balance en votre faveur. Cependant, si vous n’êtes pas à l’aise pour mener des négociations ou si vous souhaitez que votre dossier d’emprunt soit vérifié de A à Z, vous pouvez faire appel à un courtier qui saura le présenter sous son meilleur jour.

9 - Faire jouer le concurrence

Bien entendu, se limiter à un seul établissement bancaire serait une erreur. C’est en mettant les banques en concurrence que vous obtiendrez le meilleur crédit immobilier pour auto-construction.

Sachez tout de même que les banques acceptant les emprunteurs en auto-construction ne sont pas légion. Ainsi, sauf cas exceptionnels, voici les acteurs qui se partagent le marché en France : le Crédit Foncier, le Crédit Coopératif et le Crédit Agricole.

Simulation crédit immobilier auto-construction

Pour faire jouer la concurrence et bien comparer les crédits immobiliers auto-construction entre eux, le recours à un simulateur en ligne est de loin la solution la plus efficace.

C’est rapide, gratuit et sans engagement. Vous y trouverez deux avantages : avoir une idée de la faisabilité de votre projet et la mise en relation seulement avec des banques réellement intéressées par votre projet.

Il est bien sûr nécessaire de répondre aux questions posées avec le plus d’exactitude possible pour s’assurer de la pertinence de la simulation. Alors, sortez votre dossier auto-construction avec une synthèse chiffrée.

N’oubliez pas vos bulletins de salaire, les tableaux d’amortissement de vos crédits en cours et vos derniers avis d’imposition. Vous voici à quelques pas de concrétiser votre auto-construction !