SCPI Denormandie : fonctionnement, avantages, inconvénients

Les SCPI offrent aux particuliers la possibilité d’investir leurs capitaux en achetant des parts d’un portefeuille immobilier. Ce placement mutualisé permet de percevoir un revenu complémentaire sous forme de dividendes ou de défiscaliser.

3 types de SCPI sont présents sur le marché : les SCPI de rendement, 90 % des investissements, les SCPI fiscales et les SCPI de plus-value. Dans la catégorie des SCPI fiscales, il existe 4 sous-catégories : Pinel, Denormandie, Malraux et la SCPI de déficit foncier. La SCPI Denormandie est la catégorie qui nous intéresse aujourd’hui. Quel est le fonctionnement d’une SCPI Denormandie ? Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCPI Denormandie ? Faisons le point.

Comment fonctionne une SCPI Denormandie ?

La SCPI Denormandie est une sous-catégorie des SCPI fiscales. Le principe des SCPI fiscales est de défiscaliser une partie des revenus et in fine de diminuer l’impôt au prorata des capitaux investis dans la SCPI. L’investissement est réalisé sur des biens immobiliers résidentiels dans le neuf ou l’ancien. C’est un investissement sur le long terme d’au minimum 10 ans.

Le fonctionnement d’une SCPI Denormandie

Le fonctionnement d’une SCPI Denormandie est simple. Des particuliers, les investisseurs ou associés, achètent une ou plusieurs parts dans la SCPI. Avec les capitaux investis, la société gestionnaire de la SCPI achète un parc immobilier de biens anciens à rénover.

Une fois les biens acquis, la société gestionnaire se charge de la rénovation des biens avec des artisans qualifiés. Puis, elle s'occupe de louer les biens et de percevoir les loyers. Cette étape dure jusqu’à 2 ans. Elle redistribue ensuite les revenus, nets de frais, aux investisseurs. La durée de location et d’engagement varie de 6 à 12 ans avant la liquidation de la SCPI. À l’issue, la société revend les biens. Les investisseurs récupèrent les capitaux investis au prorata des parts achetées.

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie est une sous-catégorie du dispositif Pinel. Il offre des avantages fiscaux pour l’investissement de biens anciens à rénover au contraire des biens du dispositif Pinel neufs ou réhabilités. Pour être éligible, le montant des travaux de rénovation, aux normes RT 2021, représente au minimum 25 % du prix des logements achetés. Les biens sont obligatoirement situés dans le "cœur de ville” de 222 communes labellisées. Le but est de rénover le centre-ville et de lutter contre l’insalubrité des logements.

Les avantages fiscaux et le rendement avec une SCPI Denormandie

Le montant maximal de l’investissement dans une SCPI Denormandie est de 300 000 €/an. Il permet de réduire les impôts de 18 % du montant investi sur une période de 9 ans ou 21 % sur une période de 12 ans. La défiscalisation commence dès la 1ᵉ année de souscription. Chaque année, l’investisseur peut acheter de nouvelles parts tant que la souscription est ouverte. Il cumule les réductions jusqu’à hauteur du plafond autorisé soit environ 10 000 € par foyer.

Avec les revenus locatifs, les investisseurs perçoivent également des dividendes. Le rendement escompté avec une SCPI Denormandie peut atteindre jusqu’à 5 % au prorata des parts achetées. Ces revenus sont non garantis et imputés de charges de gestion et d’honoraires.

Quels sont les avantages d’un investissement dans une SCPI Denormandie ?

Outre les avantages communs à toutes les SCPI, investir dans une SCPI Denormandie présente des avantages spécifiques comme un taux de rendement supérieur aux autres SCPI fiscales.

La gestion déléguée

La gestion de la SCPI est déléguée à une société indépendante et agrée par l’AMF (Autorité des marchés financiers). Elle gère au profit des investisseurs : la collecte des fonds, l’achat des biens, la location des biens, la collecte des loyers, le versement des dividendes. Elle gère également les travaux de rénovation et l’entretien des logements puis la liquidation du portefeuille au terme de la durée d’engagement.

La mutualisation de l’investissement

L’investissement dans une SCPI est collectif : plusieurs investisseurs pour plusieurs logements achetés puis loués et donc plusieurs locataires. Les risques locatifs et fonciers sont mutualisés en cas de loyer non payé par exemple.

L’accessibilité de l’investissement

L’investissement dans une SCPI Denormandie est accessible à tout un chacun. La mise de départ est peu élevée à partir de 5 000 €.

Le taux de rendement

En plus des avantages fiscaux, les investisseurs perçoivent des dividendes générés par les revenus locatifs. Le taux de rendement de 4 à 5 % est supérieur aux autres SCPI fiscales, mais il n’est pas garanti.

Quels sont les inconvénients d’un investissement dans une SCPI Denormandie ?

Investir dans une SCPI Denormandie présente quelques inconvénients :

1. L’investissement est sur le long terme. Les capitaux investis sont bloqués au minimum 10 ans. Pour les récupérer, l’investisseur doit attendre la liquidation de la SCPI.
2. Les dividendes ne sont perçus qu’au bout de 3 à 5 ans de détention des parts dans la SCPI.
3. Les frais de souscription et de gestion sont de l’ordre de 10 %.
4. Le rentabilité de l’investissement et le taux de rendement ne sont pas garantis.

En résumé, investir dans une SCPI Denormandie peut être rentable sur le plan de la défiscalisation, possible dès la 1ᵉ année de souscription. Il faut néanmoins être en capacité d’investir sur le long terme, au minimum 10 ans, et ne pas avoir besoin de liquidités dans l’intervalle. Pour effectuer un placement immobilier dans une SCPI Denormandie, il est préférable de solliciter les conseils d’un banquier ou d’un courtier financier.