Quels sont les différents types de SCPI ? Quelles particularités ?

L’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) recense, en 2020, 206 SCPI avec près de 72 milliards de capitalisation. Fonds d’investissement immobilier, les SCPI sont gérées par des sociétés indépendantes de gestion au nombre de 38 en France.

Les SCPI sont réparties en 3 catégories, elles-mêmes divisées en sous-catégories : les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de plus-value. Qu’est-ce qu’une SCPI ? Quels sont les différents types de SCPI et leurs particularités ? Voyons les éléments de réponse dans notre article.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La SCPI est l’acronyme de société civile de placement immobilier. Il s’agit d’un fonds d’investissement immobilier en placement collectif. Des investisseurs particuliers achètent des parts de SCPI d’un parc immobilier détenu par la SCPI. Les parts peuvent être achetées à crédit, au comptant ou par l’intermédiaire d’une assurance-vie. En contrepartie de cette capitalisation, les investisseurs bénéficient de parts sociales. Au prorata de leurs parts, ils perçoivent des revenus locatifs sous forme de dividendes mensuels, trimestriels ou annuels. Les rendements varient notamment en fonction de l’inflation. Certaines SCPI permettent également une défiscalisation pour réduire les impôts.

Une SCPI a un capital social d’au minimum 760 000 €. Avec cette somme, elle acquiert un portefeuille immobilier, commercial ou résidentiel, et une société le gère au profit des investisseurs. Les SCPI sont de 2 natures juridiques : SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable. Les SCPI sont réglementées et contrôlées par l’AMF, l'Autorité des marchés financiers.

Quelles sont les particularités des 3 catégories de SCPI ?

Il existe 3 catégories de SCPI qui sont elles-mêmes composées de plusieurs types :

• les SCPI de rendement ;
• les SCPI fiscales ;
• les SCPI de plus-value.

Elles se distinguent par le type de biens immobiliers détenus, la localisation des biens achetés ou encore leur fiscalité.

Les particularités de la SCPI de rendement

Les SCPI de rendement sont les SCPI les plus courantes avec près de 90 % de capitalisation. Leur objectif est de verser aux investisseurs des revenus locatifs sous forme de dividendes. Elles sont idéales pour les particuliers qui cherchent un complément de revenus pour la retraite par exemple.

Le fonctionnement de la SCPI de rendement

L’investisseur particulier achète une ou plusieurs parts au sein d’un parc immobilier détenu par la SCPI. Une société de gestion gère tout au profit de l’investisseur : la récolte des fonds, la location des biens, les loyers, et l'entretien des biens. C’est elle aussi qui verse le revenu à l’investisseur, en général au trimestre, au prorata des parts sociales acquises et d’une déduction de frais.

Les différents types de SCPI de rendement

Les SCPI de rendement sont composées de différents types dans l’acquisition de biens immobiliers professionnels du secteur privé ou public :

• les SCPI de commerces ;
• les SCPI de bureaux ;
• les SCPI régionales ;
• les SCPI spécialisées sur un secteur comme la santé ;
• les SCPI diversifiées, un mixte de bureaux, commerces et entrepôts.

Les particularités de la SCPI fiscale

Les SCPI fiscales permettent aux particuliers d’investir dans l’immobilier résidentiel avec un objectif majeur : la défiscalisation pour réduire leurs impôts. Les investisseurs profitent ainsi des avantages fiscaux des différents dispositifs de défiscalisation en vigueur : dispositif Pinel, Denormandie ou Malraux par exemple.

Le fonctionnement d’une SCPI fiscale

Le fonctionnement d’une SCPI fiscale est simple. L’investisseur achète des parts de SCPI provenant d’un parc immobilier d’habitation neuf ou à rénover. Il s’engage lors de cette acquisition sur une durée de location qui varie de 6 à 15 ans. Il s’agit donc d’un investissement de long terme. En fonction de la durée d’engagement choisie, l’investisseur déduit de ses impôts un pourcentage calculé sur le capital investi. Là aussi aucun souci de gestion pour l’investisseur, c’est la société affectée à la SCPI qui se charge de tout.

Les différents types de SCPI fiscales

On dénombre 4 types de SCPI fiscale :

• La SCPI Pinel : Les parts achetées concernent des logements neufs ou entièrement rénovés selon les normes de la RT 2021. Ils se situent en zone A, A bis ou B1. La déduction fiscale est de 12, 18 ou 21 % en fonction d’une période d’engagement de 6, 9 ou 12 ans.
• La SCPI Denormandie : C’est le même principe que la SCPI Pinel sauf que les parts achetées concernent des logements à rénover en quartier ancien dégradé.
• La SCPI Malraux : Les parts achetées concernent des biens classés à rénover. La rénovation permet une réduction d’impôt de 22 à 30 %, selon la zone, la période de location choisie et un montant des travaux inférieurs à 100 000 €/an.
• La SCPI de crédit foncier : Les parts de SCPI achetées concernent des biens à rénover. Le montant des travaux et charges diverses supérieurs aux revenus fonciers crée un déficit foncier. Celui-ci est déductible des revenus fonciers, mais également des revenus globaux à hauteur de 10 700 €.

Les particularités de la SCPI de plus-value

Nommées également SCPI de valorisation ou de capitalisation, les SCPI de plus-value représentent seulement 2 % de la capitalisation totale annuelle en SCPI. Au contraire des SCPI de rendement ou des SCPI fiscales, les SCPI de plus-value ne versent aucun revenu locatif aux investisseurs. L’objectif est la valorisation sur le long terme du patrimoine immobilier. En vendant au bout de X années les parts de SCPI acquises, l’investisseur attend une valorisation substantielle de ses actifs après déduction de la fiscalité.

Les SCPI de plus-value achètent des biens immobiliers résidentiels décotés, mais avec une forte capacité de plus-value dans le temps. Les biens acquis sont loués de type loi 1948 ou 1989 ou en nue-propriété, ou encore en viager.

Les placements dans les SCPI, de tous types, sont généralement sans garantie de capital ou de performance. Avec des rendements globalement stables, les SCPI restent indépendantes de l’évolution des marchés financiers. Pour choisir un placement dans une SCPI de rendement, fiscale ou de plus-value, une analyse précise des objectifs attendus est nécessaire. Le recours à un service de spécialistes est conseillé. L’achat de parts de SCPI avec son contrat d’assurance-vie est une solution, la gestion des parts étant effectuée par le banquier ou l’assureur.