SCPI de rendement : fonctionnement, avantages, inconvénients

Le principe des SCPI est simple : investir dans un parc immobilier sans avoir à acheter le bien immobilier dans son intégralité. L’investisseur appelé aussi associé détient un patrimoine via des parts de société, c’est ce que l’on nomme communément la “pierre papier”.

Il existe 3 types de SCPI à savoir la SCPI fiscale, la SCPI de rendement et la SCPI de plus-value. Intéressons-nous aujourd’hui à la SCPI de rendement. Comment fonctionnent les sociétés civiles de placement immobilier de rendement ? Quels sont leurs avantages et leurs inconvénients. Les explications à suivre.

Comment fonctionne une SCPI de rendement ?

Les SCPI de rendement sont des sociétés de placement dédiées uniquement à des placements immobiliers. L’investisseur achète de l’immobilier professionnel par l’intermédiaire de parts de société. Les parts génèrent des revenus locatifs réguliers. L’investisseur n’a pas à se soucier de la gestion. C’est la société gérante de la SCPI qui s’occupe de tout :

• choisir ;
• acheter ;
• louer ;
• revendre les actifs ;
• entretenir et réaliser les travaux des biens immobiliers achetés.

Les SCPI de rendement offrent une rentabilité sur le long terme. Placement de retraite, les revenus sont à risque modéré de l’ordre de 5 % par an.

Quel type d’investissement avec une SCPI de rendement ?

Pour obtenir une rentabilité plus élevée, une SCPI de rendement investit dans l’immobilier professionnel. Il s’agit principalement de SCPI de bureaux d’entreprise ou de locaux commerciaux, ou encore de structures spécialisées comme les hôpitaux ou maisons de retraite par exemple. On parle alors de SCPI spécialisées. Ces biens immobiliers professionnels sont privés ou publics. Les prix au m2 de ce type de biens sont moins élevés que les biens résidentiels. Les surfaces plus importantes génèrent aussi des loyers plus élevés. Les investisseurs possèdent une partie du patrimoine et touchent, au prorata de leurs parts, des revenus locatifs. Le versement est soit mensuel, soit trimestriel.

Comment souscrire des parts dans une SCPI de rendement ?

Pour souscrire des parts dans une SCPI de rendement, 2 formes de capital sont possibles : fixe ou variable.

Le capital fixe d’une SCPI de rendement

C’est la forme de SCPI de rendement la plus commune. Un capital et donc un nombre de parts sont déterminés en amont. Quand le montant du capital souhaité est atteint avec le nombre d’associés requis, la SCPI est “fermée”. On parle de capital fixe fermé. La SCPI peut également être constituée d’un capital fixe avec augmentation de capital. Augmenter le capital permet de générer de nouvelles parts et donc de permettre à de nouveaux associés d’investir pour entrer dans la SCPI.

Le capital variable d’une SCPI de rendement

Comme son nom l’indique, les SCPI de rendement à capital variable sont accessibles en permanence à de nouveaux investisseurs. Le capital augmente au fur et à mesure de l’achat de parts. Le prix de la part est connu à l’avance : il s'agit du prix de souscription.

Comment financer des parts dans une SCPI de rendement ?

Pour financer ses parts d’une SCPI de rendement, l’investisseur dispose de 4 possibilités :

1. Soit à crédit avec la souscription d’un prêt immobilier SCPI dit affecté.
2. Soit par l’intermédiaire d'une assurance-vie gérée par son assureur.
3. Soit au comptant ce qui simplifie les démarches.
4. Soit en démembrement c’est-à-dire en faisant le distinguo entre l’usufruit et la nue-propriété du bien immobilier.

Quels sont les avantages d’une SCPI de rendement ?

Outre sa facilité d’accès à tous avec un investissement minimum peu élevé, investir dans les SCPI de rendement présente des avantages certains.

La mutualisation des risques locatifs

L’investissement est mutualisé sur plusieurs biens immobiliers et dans diverses régions. Il ne concerne pas 1 seul bien et 1 seul locataire comme un investissement immobilier classique. En cas de défaut de paiement ou de départ d’un locataire, les autres locataires et loyers procurent toujours des revenus.

Pas de contrainte de gestion

L’investisseur n’a aucune contrainte de gestion. La société qui gère la SCPI de rendement s'occupe de tout : entretien, travaux… Les revenus locatifs sont nets de frais.

La rentabilité supérieure à un investissement locatif classique

Les revenus locatifs avec une SCPI de rendement sont plus élevés et plus stables qu’avec un revenu locatif classique. Il n’y a pas de taxes foncières ou de charges de copropriété à prévoir. Le rendement estimé est de l'ordre de 5 %.

Le contrôle de l’investissement

Les placements d’une SCPI de rendement sont contrôlés et réglementés par l’AMF (Autorité des marchés financiers). Chaque trimestre, l’investisseur reçoit un bulletin d’information et un rapport annuel chaque année.

La flexibilité des placements

En fonction de la forme du capital de la SCPI de rendement (fixe ou variable), l’associé peut investir de nouvelles parts quand il dispose de liquidités financières supplémentaires. Il peut, a contrario, vendre ses parts très facilement en fonction de ses besoins.

Quels sont les inconvénients d’une SCPI de rendement ?

Les placements dans les SCPI de rendement présentent également des inconvénients. Investir dans l’immobilier présente des risques même si l’immobilier constitue une valeur refuge intéressante. En principe, la SCPI de rendement avec des placements dans l’immobilier professionnel n’ouvre pas droit à la défiscalisation.

Un rendement et un capital non garanti

Les revenus ou dividendes perçus dépendent de l’occupation des bureaux ou locaux détenus par la SCPI de rendement. Si les bureaux ne sont pas loués, il n’y a pas de loyers, donc pas de revenus pour les associés. Le placement présente également des risques de perte en capital. Le marché immobilier et la gestion de la SCPI influencent directement la valorisation des parts.

Un placement à long terme

Pour être rentable, la durée minimale des placements dans une SCPI de rendement est de 10 ans. L’associé peut bien sûr revendre ses parts à n’importe quel moment, elles ne sont pas bloquées. Mais les plus-values sont taxées. Cette taxation est dégressive à mesure que les années passent. De plus, les frais de souscription élevés de l’ordre de 10 % doivent être amortis pour rentabiliser la vente de ses parts.

Au total, ce sont 4 types de SCPI de rendement, à capital fixe ou variable, présents sur le marché. Que le choix se porte sur une SCPI de bureaux, une SCPI de commerces, une SCPI spécialisée ou une SCPI diversifiée (un mélange des 3), il représente un risque modéré au regard des autres possibilités d’investissement. Une SCPI de rendement offre une meilleure rentabilité que les actions, obligations ou livret A.