Investissement locatif LMNP : fonctionnement et avantages

LMNP est l’abréviation de Loueur en Meublé Non Professionnel. Si vous êtes investisseur ou tout simplement un particulier désirant placer vos économies dans de la pierre, le LMNP peut vous intéresser pour vous rapporter de l’argent et bénéficier de nombreux autres avantages dont chaque point est abordé ci-dessous.

Fonctionnement du LMNP

Si vous optez pour le statut LMNP, vous allez bénéficier de nombreux avantages comme le dispositif de défiscalisation immobilière, mais avant tout, les revenus générés sont un excellent support pour des compléments de revenus. Pour faire simple et pour devenir loueur en meublé non professionnel, vous pouvez acquérir un bien immobilier, qu’il soit meublé ou non puis vous le louerez en meublé. Pour être considéré légalement comme logement meublé destiné à la location, le bien immobilier doit comporter au moins :

• Un couchage ou un lit
• Un réfrigérateur
• Une batterie de cuisine permettant de réaliser des repas
• De la vaisselle et des couverts
• Une plaque de cuisson et/ou un four
• Une table et une chaise par occupant
• Un ou plusieurs points d’éclairage
• Des volets et/ou rideaux aux fenêtres
• Des étagères ou meubles de rangement
• L’équipement pour entretenir le logement
• Un équipement sanitaire en bon état de fonctionnement

Vous pouvez donc devenir LMNP pour un bien immobilier classique en location meublée saisonnière ou annuelle, mais également en investissant dans une résidence services clés en main et un bail commercial. Les résidences services considérées comme telles sont les :

• Résidences d’affaires
• Les résidences pour seniors qu’elles soient non-médicalisées ou classées comme EHPAD
• Les résidences de tourisme

La location meublée est fiscalement bien plus avantageuse que la location vide dont les recettes sont imposées seulement au titre des revenus fonciers. Une fois que vous êtes propriétaire d’un logement meublé et que vous le destinez à ce type de location, vous allez pouvoir envisager de devenir LMNP.

Les diverses conditions pour obtenir le statut de LMNP

Pour avoir le droit de louer comme LMNP, vous devez remplir plusieurs conditions. Tout d’abord, le logement doit respecter les conditions d’habilité maximales évoquées plus haut. Les revenus de la location en LMNP ne doivent pas dépasser le montant annuel de 23 000 € et être inférieurs au montant des revenus de votre foyer fiscal qui sont soumis à l’imposition sur le revenu. Ce statut vous permet ainsi de devenir propriétaire d’un bien immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité très attractive. Si vos revenus LMNP dépassent 23 000 € ou la moitié de vos autres revenus, vous serez alors considéré comme loueur meublé professionnel ou LMP.

La fiscalité du LMNP

Le statut de LMPN vous permet de réduire considérablement votre fiscalité. Il peut être associé à de nombreux abattements de l’ensemble de vos charges immobilières comme :

• La taxe foncière
• Les intérêts d’un éventuel emprunt lié au bien immobilier loué
• Les assurances
• Les charges comptables

Si vous désirez bénéficier de ces avantages, vous devrez choisir le régime fiscal qui le permet.À ce titre, il existe deux régimes fiscaux concernant le LMNP, le régime micro-BIC et le régime réel BIC.

Le régime micro-BIC LMNP

Le régime micro-BIC LMNP est un régime forfaitaire qui est appliqué lorsque vos recettes n’excèdent pas 72 500 € dans l’année et 176 200 € pour les résidences de tourisme. Il ouvre droit à un abattement de 50 % et 71 % pour les résidences de tourisme alors que dans le microfoncier des locations nues, il est seulement de 30 %. Les LMNP sous le régime micro-BIC ne peuvent pas déduire les charges réelles.

Le régime réel

Le régime réel est admis au-dessus de 72 500 € et 247 000 € pour le réel simplifié et sans limite de plafond pour les revenus locatifs perçus dans l’année ou sur option au-delà de ce seuil. Ce régime permet de déduire vos charges et aussi de pratiquer l’amortissement de votre bien immobilier. Ainsi, vos revenus locatifs peuvent être très réduits, et même ramenés à zéro. Si vous optez pour le régime réel en LMNP, votre option est valable deux années et se renouvelle automatiquement pour le même laps de temps. Avec ce régime d’imposition, vous pouvez déduire :

• Les taxes
• Les frais de gestion
• Les intérêts d’emprunt s’il existe un crédit lié au logement
• Les frais de comptable
• Les frais de notaire
• Les travaux de remise en état
• Les amortissements hors terrain et mobiliers (à noter que la totalité de l’investissement immobilier peut être amortie sur 30 ans ainsi que 7 ans pour les meubles)

Investir dans le LMNP et optimiser sa fiscalité

En investissant dans un bien immobilier dans le cadre du LMNP et que vous soyez assujetti au micro-BIC ou au régime réel, sachez qu’il n’existe pas de plafonnement des niches fiscales de 10 000 € pour ce statut. Vous pouvez donc en bénéficier pour plusieurs logements. Ainsi, vos avantages dus au LMNP peuvent être cumulable dans le cadre dispositif fiscal Censi-Bouvard concernant les résidences services pour étudiants ou personnes âgées.

Le LMNP dans le cadre de la loi Censi Bouvard

Dans le cadre de la loi Censi Bouvard, la location LMNP ouvre droit à une réduction d’impôt de 11 % sur 9 ans si :

• Le logement est neuf et meublé en résidence service destinée à une location LMNP
• Le prix d’achat du logement est plafonné à 300 000 € hors taxe

Dans ce cadre et au-delà de ce seuil, il est possible d’avoir droit au procédé d’amortissement. La TVA peut également être récupérable sous condition que le logement ne soit pas vendu avant 20 ans.

Investissement LMNP ou pas ?

Si vous le pouvez, vous avez tout intérêt à investir comme LMNP, car cette disposition est très accessible tout en étant aussi très souple. Vous pouvez ainsi vous constituer un patrimoine immobilier et vous faire un revenus complémentaire confortable sans forcément avoir de grandes connaissances en finances ou avoir recours à un expert-comptable. Il vous suffit de respecter les règles éditées et de connaître le plafond de votre chiffre annuel ainsi que toutes les possibilités vous permettant de bénéficier de réductions d’impôts et amortissements.

Ce dispositif assez simple vous permet donc de bénéficier d’une fiscalité attractive, mais pas que, car outre la défiscalisation, vous pouvez vous constituer un patrimoine immobilier intéressant et préparer votre retraite et augmenter fortement vos revenus mensuels. Bien que facile à gérer, la législation relative à l’investissement en location meublée est en évolution constante. Si vous désirez des renseignements plus précis sur le LMNP, vous pouvez utiliser un comparateur en ligne afin de trouver des professionnels de gestion locative qui vous renseigneront sur toutes les questions que vous vous posez et éventuellement vous aideront à gérer vos biens si vous êtes déjà LMNP ou vous proposer des montages les plus attractifs du marché du moment.