Le déficit foncier : comment ça fonctionne ? Quel avantage fiscal ?

Si vous êtes propriétaires de biens immobiliers que vous louez, vous percevez des revenus fonciers. Si vous avez opté de déclarer à l’administration fiscale vos revenus fonciers réels, vous avez le droit de déduire des charges liées à ces revenus. Si vos charges annuelles sont supérieures à votre revenu foncier de la même année et pour le même logement, elles génèrent alors un déficit foncier. Dans certaines conditions, ce déficit foncier peut même être imputable à votre revenu annuel global imposable. Voici le principe de calcul des déficits fonciers.

Comment pouvez-vous bénéficier du déficit foncier ?

Si vous êtes propriétaire d’un logement que vous mettez en location vide, vous devez avoir signé un bail en locaux nus. Pour les impôts, vous devez opter pour la déclaration réelle de vos revenus fonciers. À noter, que vous ne pourrez pas revenir sur votre décision pendant trois années à compter de ce choix. Grâce à cette déclaration, vous pourrez imputer les charges de vos revenus fonciers pouvant générer un déficit foncier susceptible d’être retranché de vos autres revenus. Attention, toutefois, car tous les frais ne font pas partie des charges générant un déficit foncier. Certains d’entre eux permettent seulement de faire diminuer les revenus fonciers uniquement. Voici les différents revenus et frais pouvant être pris en compte pour le déficit foncier.

NB : Si vous n’optez pas pour le régime foncier au réel, vous n’aurez pas accès au déficit foncier. Si le total de vos revenus fonciers est en dessous de 15 000 €, vous serez éligible de plein droit au micro foncier. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de charges de 30 %. Si vos charges restent supérieures à 30 % de votre revenu foncier annuel, vous avez alors tout intérêt à opter pour le régime du réel foncier pour déduire la totalité de vos charges.

La nature des revenus fonciers

Les revenus fonciers sont générés par des loyers encaissés, des indemnités provenant d’un organisme d’assurance en cas de loyers impayés, certaines subventions versées par l’ANAH lorsqu’elles font partie de la rénovation d’un logement ancien que vous mettre en location et les droits de pêche si vous êtes propriétaire d’un étang, les droits de chasse sur vos terres ainsi que les redevances perçus au titre de l’affichage sur des panneaux vous appartenant.

La nature des frais et charges que vous pouvez déduire du revenu foncier au régime réel

Si vous avez opté pour les revenus fonciers au régime réel, vous pouvez déduire de nombreux frais et charges dont voici la liste :

• Les dépenses de réparation et d’entretien du logement concerné et loué
• Les dépenses d’amélioration de ce logement pour procurer un confort supplémentaire
• Les provisions versées pour les charges de copropriété
• Les dépenses payées pour votre locataire et restant à votre charge
• Les frais de procédure
• Les frais de gestion et divers honoraires du syndic
• La taxe foncière
• Les frais de gérance
• Les salaires du concierge
• La totalité des intérêts d’emprunt liés au crédit immobilier du logement destiné à la location, mais attention, ces intérêts ne génèrent pas de déficit foncier
• Les indemnités d’éviction et de relogement du locataire

Le fonctionnement du déficit foncier

Le calcul de votre résultat foncier est réalisé en déduisant la totalité de vos charges déductibles de vos revenus fonciers. Si le montant de ces charges est supérieur à celui de vos revenus fonciers, dans ce cas, il s’agit d’un déficit foncier. Vous pouvez alors l’imputer à votre revenu imposable global et allez payer un impôt considérablement réduit et allez devenir non imposable. Si vous avez des revenus de l’année antérieure inférieurs à votre déficit, il est alors possible de reporter le total sur votre revenu global pendant les six années suivantes. Dans tous les cas, si vous avez un prêt immobilier lié au logement loué, vous devez retenir que les intérêts de cet emprunt ne peuvent en aucun cas créer le déficit. Ces intérêts d’emprunts doivent tout d’abord être déduits pour être défalqués dans les charges. Si vous ne pouvez pas déduire l’ensemble de ces intérêts d’emprunt, sachez que vous pouvez les reporter sur les 10 années suivantes.

Pour mieux comprendre ces explications, voici un exemple chiffré :

Dans le premier cas où le résultat foncier est positif, le contribuable rajoute 6 000 € à ses autres revenus de l’année. Dans le second cas où le résultat foncier est négatif, le contribuable déduit un déficit foncier de 4 000 € de ses autres revenus de l’année ainsi que 6 000 € au titre des intérêts d’emprunt de l’année suivante.

Pour avoir droit à ce dispositif fiscal, vous êtes obligé de louer votre bien immobilier pendant trois années. Vous devez aussi noter que le déficit foncier n’entre pas dans la limitation des niches fiscales. Il est donc possible de le compléter par un autre dispositif d’investissement immobilier en défiscalisation ou un autre mécanisme d’option fiscale comme :

• Les logements portant sur le Pinel ancien optimisé au déficit foncier
• Les logements éligibles au Pinel réhabilité
• Les logements éligibles à la loi Malraux
• Les logements éligibles à la loi Monuments Historiques

Des spécialistes du déficit foncier

Grâce à ces cumuls possibles, vous pouvez ainsi atteindre le plafond des niches fiscales en rajoutant un déficit foncier vous permettant de diminuer vos revenus fonciers.

Bien que cette règle fiscale soit connue du grand public, elle est très peu utilisée. Par contre, il faut savoir que de plus en plus de promoteurs se sont spécialisés dans ce dispositif permettant de faire gagner de l’argent à leurs clients et surtout aux investisseurs. L’avantage des programmes immobiliers qu’ils proposent vous permet d’acheter un bien prévoyant une quote-part de votre investissement pour avoir droit à un déficit foncier s’adaptant parfaitement à celui de vos revenus fonciers. En général, les biens proposés sont de caractère, ce qui vous permet d’acheter un logement de grande qualité.

La SCPI et le déficit foncier

Si vous détenez des parts d’une SCPI fiscale comme une SCPI Déficit Foncier, société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés et qui soit spécialisée dans les biens à rénover, vous pouvez alors profiter du déficit foncier, car le montant des travaux de ces revenus fonciers est déductible à concurrence du pourcentage des parts que vous détenez. Dans ce cas, vous devez conserver ces parts de SCPI pendant trois ans.

Le déficit foncier est une règle fiscale trop peu utilisée. Bien que les règles fiscales soient très strictes, le déficit foncier apporte de nombreux avantages aux contribuables assujettis à l’impôt sur le revenu et leur permet de faire des économies considérables. Vous pouvez consulter des promoteurs immobiliers spécialisés dans ce domaine. Si vous êtes intéressé, pensez à utiliser un comparateur en ligne vous permettant de gagner un temps considérable pour entrer en relation avec eux.