Une SCI pour payer moins d'impôts : est-ce une bonne stratégie ?

La société civile immobilière (SCI) permet à plusieurs personnes d’acheter un bien dans le but d’en tirer profit. Faut-il privilégier ce placement pour payer moins d’impôts ?

La SCI est constituée de plusieurs associés qui investissent ensemble dans un projet immobilier. Cette structure présente de nombreux avantages, notamment d’un point de vue fiscal. En effet, il est possible de choisir un régime fiscal attractif et de profiter de certains dispositifs de défiscalisation immobilière comme la réduction d’impôt « Pinel ». Tous les détails.

Quel régime fiscal pour une SCI ?

La loi offre des avantages fiscaux aux détenteurs d’une SCI en leur permettant d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou pour l’impôt sur les sociétés (IS). Par défaut, la société civile immobilière relève du régime fiscal des sociétés de personnes dont les résultats sont généralement imposés à l’IR.

1 - L’option pour l’IR

La plupart des sociétés civiles immobilières optent pour l’IR, ce sont des SCI dites « transparentes ». Autrement dit, chaque associé est imposé en fonction de sa qualité, peu importe la finalité de la société.

Dans le cadre de ce régime, les associés sont imposés en fonction de leur quote-part dans la SCI et de leur qualité dans la catégorie des revenus fonciers. Sous certaines conditions, ils peuvent déduire de leurs revenus imposables la part des dépenses effectuées par la société (frais de gestion du bien, intérêts d’emprunt, travaux d’amélioration, charges de copropriété…). En cas de déficit foncier, les associés ont la possibilité d’imputer ces sommes sur leurs revenus dans la limite de 10 700 euros. L’excédent peut être reporté sur les 10 années suivantes.

2 - L’option pour l’IS

La SCI qui a retenu l’option pour l’IS est taxée sur son résultat au taux normal de 28 % jusqu’à 500 000 euros de bénéfices. Les associés ne sont imposés personnellement que si la société les distribue sous forme de dividendes. Dans cette situation, ceux-ci sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, ou sur option, au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Les associés ayant un intérêt à opter pour l’impôt sur les sociétés sont ceux disposant d’un patrimoine important et dont l’imposition sur le revenu est supérieure à l’imposition sur les sociétés.

IS ou IR : comment choisir ?

Pour choisir le régime d’imposition d’une SCI, il faut prendre en considération les avantages et inconvénients offerts par l’option pour l’IS et celle pour l’IR.

Avantages et inconvénients de l’option pour l’IS

En choisissant une imposition à l’IS, les associés ne seront pas taxés si la société ne distribue pas de dividendes. Certains frais pourront être déduits des bénéfices avant imposition comme la rémunération du gérant associé. Enfin, le déficit foncier est imputable sur les bénéfices au titre des 10 années suivantes. Opter pour l’IS présente parallèlement quelques inconvénients. Parmi ceux-ci figurent : l’impossibilité de bénéficier d’abattements fiscaux sur les plus-values immobilières, la soumission de la vente du bien par la SCI à la taxe sur les plus-values professionnelles (33,33 %), l’obligation de tenir une comptabilité.

Avantages et inconvénients de l’option pour l’IR

Les associés qui choisissent d’être imposés à l’IR peuvent déduire certains frais des bénéfices avant imposition comme les intérêts d’emprunt. Ils ont également la possibilité de réduire leur impôt en déduisant le déficit foncier de leurs revenus personnels. Les associés bénéficient ensuite de l’application de la taxe sur les plus-values immobilières des particuliers. Ils peuvent obtenir l’abattement de 30 % prévu par le régime micro-foncier si les revenus fonciers perçus sont inférieurs à 15 000 euros et ne sont soumis à aucune obligation comptable. L’option pour l’IR implique des inconvénients à connaître : la double imposition en cas de distribution de dividendes, la soumission des revenus aux prélèvements sociaux (CSG-CRDS), l’augmentation de l’imposition des associés à titre personnel.

Ainsi, le choix du mode de taxation de la SCI est complexe. Pour y voir plus clair, il est vivement conseillé de faire plusieurs simulations en ligne gratuites et sans engagement.

La défiscalisation des SCI

Il est tout à fait possible de profiter d’un dispositif de défiscalisation en investissant via une société civile immobilière.

Défiscalisation Pinel en SCI

La loi Pinel permet au contribuable qui souhaite investir dans bien immobilier neuf en France de bénéficier d’une économie de 12, 18 ou 21 % du montant investi s’il conserve et s’engage à louer le bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. Pour profiter de cet avantage fiscal, l’investisseur doit respecter des plafonds de loyers fixés par zone géographique. Les ressources du locataire sont également plafonnées. Il est envisageable de défiscaliser en Pinel via une SCI à condition que la société n’ait pas opté pour l’IS. Dans ce cas, la réduction d’impôt est appliquée aux associés sur leurs propres parts. Chacun d’entre eux doit s’engager à conserver ses titres jusqu’à la fin de la période couverte par l’engagement de location.

Défiscalisation Malraux en SCI

Le dispositif Malraux offre une réduction d’impôt calculée à partir du montant des travaux à réaliser. Il permet aux personnes physiques de déduire ces travaux de leurs impôts, dans la limite de 100 000 euros par an. Les biens immobiliers restaurés sont éligibles à la loi Malraux s’ils sont situés dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP), dans un secteur sauvegardé, dans un quartier ancien dégradé. Pour défiscaliser en Malraux via une SCI, il faut que celle-ci n’ait pas opté pour l’IS. La réduction d’impôt obtenue s’applique uniquement sur la quote-part des parts sociales détenues dans la société.

Le déficit foncier en SCI

Enfin, il est possible de réduire ses impôts grâce à la technique du déficit foncier. Ce dispositif de défiscalisation s’applique aux locaux d’habitation anciens en vue d’y faire des travaux. Le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros. Le surplus éventuel ainsi que la fraction du déficit résultant des intérêts d’emprunt sont imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. La création de déficits fonciers permet de défiscaliser les revenus locatifs d’une SCI. Cette opération concerne uniquement les sociétés civiles immobilières transparentes, c’est-à-dire celles soumises l’IR.

En revanche, une société civile immobilière ne permet pas d’accéder à la défiscalisation Censi-Bouvard.

Ainsi, plusieurs astuces permettent de réduire la note fiscale via l’investissement en SCI. Toutefois, avant de recourir à ces solutions, une simulation en ligne reste indispensable.