Qu'est-ce qu'une SCI familiale ? Quelles sont ses particularités ?

Généralement créée pour transmettre son patrimoine plus facilement, la SCI familiale possède des avantages significatifs. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur cette forme de société.

La société civile immobilière permet à des personnes physiques de s’associer afin de faciliter l’acquisition, la gestion et la vente d’un bien. On parle de SCI familiale lorsque les associés appartiennent à la même famille. Comment créer une SCI familiale ? Quels sont les avantages et inconvénients ? Toutes les réponses.

Société civile immobilière familiale : définition

La SCI familiale est créée par des associés ayant un lien de parenté ou d’alliance entre eux. Cette structure leur permet de rassembler leurs capitaux et ainsi d’augmenter leur capacité financière. Dans cette configuration, il est plus facile d’obtenir des financements.

La création d’une SCI familiale facilite l’achat, la transmission et la vente d’un bien immobilier. Les associés qui optent pour ce statut bénéficient d’avantages fiscaux. Par exemple, un couple marié sous le régime de la séparation des biens peut acquérir un immeuble via une SCI pour créer un patrimoine commun et anticiper sa transmission à ses enfants.

Les étapes à suivre pour créer une SCI familiale

Pour créer une société civile immobilière familiale, il faut suivre les étapes de la création d’entreprise :

1. La rédaction des statuts précisant notamment la répartition du capital social de la société entre les associés ;
2. Le dépôt du capital social à la banque ;
3. La publication d’une annonce légale au Journal officiel ;
4. Le dépôt d’un dossier au greffe du Tribunal de commerce afin d’obtenir l’extrait K-bis de la société.

Le dossier remis au greffe du Tribunal de commerce doit contenir les documents suivants :

• Les statuts de la société qui doivent être signés par tous les associés fondateurs ;
• Une attestation de non-condamnation du ou des gérants ;
• Une attestation de domiciliation : ce document montre que la SCI familiale est autorisée à occuper les locaux ;
• Une attestation de parution d’une annonce légale : celle-ci permet d’informer les tiers de la création d’une société ;
• Une déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI : ce document mentionne les personnes qui détiennent directement ou indirectement plus de 25 % de la société.

La constitution d’une SCI nécessite enfin de nommer un gérant. Celui-ci peut être une personne physique ou morale. Il doit être majeur capable et ne pas avoir fait l’objet d’une interdiction de gérer.

Créer une SCI familiale sans notaire, est-ce possible ?

En théorie, l’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire pour rédiger les statuts d’une SCI familiale. Toutefois, celle-ci s’impose lorsqu’un immeuble est apporté à la société ou acheté par elle lors de la création. L’acte d’achat ou d’apport doit alors revêtir la forme authentique et être publié à la conservation des hypothèques du lieu de situation du bien.

Il est possible d’apporter un bien immobilier à la SCI après sa création. Dans ce cas, l’associé peut réduire les frais de notaire liés à la rédaction des statuts mais devra payer des droits d’enregistrement variant généralement de 600 à 850 euros.

Avantages et inconvénients d’une SCI familiale

La SCI offre un moyen de gestion du patrimoine plus souple que l’indivision. Toutefois, avant de se lancer, les associés doivent avoir conscience des inconvénients qui sont y sont liés.

Les avantages offerts par la SCI familiale

• La gestion du bien est assurée par le gérant

Dans le cadre d’une SCI familiale, la gestion du bien est confiée au(x) gérant(s) désigné(s) dans les statuts. Cela permet aux associés de gagner du temps et évite d’éventuels conflits entre eux.

• La conservation du patrimoine

Ce statut évite que le patrimoine ne soit divisé entre les associés qui pourraient reprendre chacun la part qu’il leur revient et gérer le patrimoine individuellement. En cas de succession, le ou les biens sont ainsi conservés.

• La transmission des biens est facilitée

La SCI familiale facilite la transmission d’un bien au sein d’un couple, notamment pour les époux séparés de biens ou les concubins qui souhaiteraient constituer un patrimoine commun et organiser leur succession.

• Des avantages fiscaux

La division d’un logement en parts sociales permet de donner des parts en franchise d’impôt jusqu’à 100 000 euros par enfant. Au-delà, les taxes sont moins élevées que dans le cas d’une transmission en direct.

Concernant le mode d’imposition, la SCI a le choix entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés. En cas d’option pour l’IS, la ponction sur les loyers est allégée puisqu’elle ne s’élève qu’à 15 % jusqu’à 38 120 euros (à 33,33 % au-delà). Lors de la revente, la plus-value est calculée en réintégrant les amortissements réalisés et sans abattement pour durée de détention. Quant à l’option pour l’IR, elle est moins attractive pour les loyers encaissés mais plus intéressante pour les plus-values (19 % de taxe et 17,2 % de prélèvements sociaux).

Les inconvénients liés à la création d’une SCI familiale

• Un statut inadapté aux couples mariés et pacsés

Il est déconseillé aux couples mariés et pacsés qui souhaitent se protéger mutuellement d’acheter leur résidence principale via une SCI familiale. En effet, en cas de décès, le conjoint survivant perdrait le droit de jouissance du bien et ne pourrait pas non plus obtenir l’attribution préférentielle.

• La responsabilité illimitée des associés

Les associés de la SCI répondent indéfiniment des dettes sociales. Autrement dit, les créanciers impayés pourront se retourner contre les associés et éventuellement saisir leurs biens personnels. La répartition de la dette varie en fonction du nombre de parts détenues par chacun d’entre eux.

• L’obligation de tenue de comptabilité

Une SCI familiale a l’obligation de tenir une comptabilité régulière et juste. A défaut, le gérant de la société peut être révoqué pour faute.

Par conséquent, avant de créer une SCI familiale, il est indispensable de faire le point sur votre situation patrimoniale et fiscale. Il est également important de prendre conscience des avantages et des inconvénients liés à la création de cette forme de société. N’hésitez pas à demander conseil auprès d’un professionnel.