Dommages ouvrage pour SCI en cas de travaux : explications et devis

Une SCI peut faire réaliser des travaux dans les biens immobiliers qu’elle détient. Dans ce cas, il est indispensable de souscrire une assurance dommages ouvrage.

De nombreux investisseurs se lancent dans la création d’une SCI pour pouvoir cumuler les capacités de financement entre associés et ainsi mutualiser les travaux et les absences des locataires. Si la société fait appel à un professionnel pour effectuer des travaux dans un de ses logements, elle devra impérativement contracter une assurance dommages ouvrage.

Pourquoi souscrire une assurance dommages ouvrage pour SCI ?

La garantie dommages ouvrage doit être souscrite par le client qui fait faire des travaux de construction ou de rénovation importants (extension, surélévation…). Cette obligation de souscription s’applique lorsque le logement concerné est détenu par un particulier ou une société civile immobilière. La loi Spinetta de janvier 1978 précise que pour être valable, l’assurance dommages ouvrage doit être contractée avant le démarrage des travaux.

De son côté, le constructeur qui peut être un entrepreneur, un maître d’œuvre ou encore un architecte, est soumis à un régime de responsabilité. La loi l’oblige à souscrire une garantie décennale visant à couvrir les dommages affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.

La SCI qui ne dispose pas d’une assurance dommages ouvrage s’expose à un délai d’indemnisation plus long en cas de malfaçons. De plus, si la société revend son bien immobilier dans les 10 ans suivant l’achèvement des travaux, elle sera personnellement responsable vis-à-vis du nouvel acquéreur des conséquences résultant du défaut d’assurance.

Les risques couverts par l’assurance dommages ouvrage pour SCI

L’assurance dommages ouvrage couvre les travaux pouvant :

• porter atteinte à la solidité de la construction : cela concerne par exemple les travaux touchant au plancher, à la toiture et aux murs porteurs ;
• rendre l’ouvrage impropre à l’usage auquel il était destiné : les travaux concernant les canalisations et l’électricité sont davantage concernés. Il est ainsi possible de faire valoir l’assurance dès lors qu’un sinistre rend difficile voire impossible l’occupation du bien.
• affecter les biens d’équipement indissociables de l’ouvrage : il s’agit de ceux dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut se faire sans abîmer ou enlever une partie de l’ouvrage fondamental.

Certains sinistres ne peuvent être couverts par cette assurance : ceux qui surviennent pendant les travaux (puisqu’ils relèvent de l’assurance professionnelle de l’entrepreneur), le non-achèvement dans les délais prévus (cela relève d’autres garanties).

A quel moment la garantie dommages ouvrage prend-elle effet ?

L’assurance dommages ouvrage pour SCI intervient après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement, c’est-à-dire un an après la réception des travaux. Ce contrat prend fin en même temps que la garantie décennale.

Une société civile immobilière peut obtenir le paiement des réparations avant la réception des travaux si, après une mise en demeure du professionnel restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec lui est résilié pour inexécution de ses obligations. Le paiement des réparations nécessaires peut également intervenir après la réception des travaux (avant l’expiration du délai de la garantie de parfait achèvement) si, malgré l’envoi d’une lettre de mise en demeure, l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations, que ce soit en raison d’un désaccord concernant les travaux à entreprendre ou d’un dépassement du délai convenu entre les parties.

Fonctionnement de la garantie dommages ouvrage en cas de sinistre

Si vous constatez l’existence d’un dommage dans les 10 ans suivant la fin des travaux (fissures dans les murs, humidité sur un plafond, problèmes de canalisation…), envoyez sans tarder une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception à l’entreprise intervenante. Ce courrier doit décrire précisément les sinistres observés et fixer un délai d’intervention au professionnel.

Si, au terme du délai fixé, l’entreprise n’est pas intervenue ou est intervenue mais le dommage subsiste, déclarez le sinistre à l’assureur dommages ouvrage. Cette déclaration doit comporter plusieurs renseignements : le numéro du contrat d’assurance, les coordonnées du propriétaire du logement endommagé, l’adresse de la construction concernée, la date de réception des travaux, la date d’apparition des dommages, leur description et leur localisation.

Dès la réception de la déclaration de sinistre, la compagnie d’assurance dispose d’un délai de 10 jours pour informer son client que celle-ci n’est pas réputée constituée. Dans le cas, contraire, l’assureur doit désigner un expert et a 60 jours pour notifier sa décision quant à la mobilisation des garanties. En cas de non-respect de ce délai, la SCI peut engager les travaux de réparation après en avoir informé l’assureur qui sera tenu de prendre en charge les coûts.

Si la mise en jeu des garanties est acceptée, l’assureur dispose de 90 jours à compter de la date de réception de la déclaration de sinistre pour proposer une indemnité en se basant sur le rapport d’expertise. L’assuré peut alors l’accepter ou la refuser. En cas d’acceptation, l’assureur a 15 jours pour régler l’indemnité.

Combien coûte une assurance dommages ouvrage pour SCI ?

Il est difficile de déterminer précisément le coût d’une assurance dommages ouvrage en raison des nombreux critères pris en compte lors de la souscription. Pour faire une proposition tarifaire, les assureurs se baseront sur les éléments suivants :

• Le type d’ouvrage (maison individuelle, appartement, local professionnel…) ;
• La nature des travaux (construction, extension, rénovation…) ;
• Le coût des travaux ;
• Le niveau de qualification des professionnels ;
• Les études de construction attestant de la qualité de l’ouvrage.

Pour connaître le tarif d’une assurance dommages ouvrage pour SCI, il est conseillé de recourir à un comparateur en ligne 100 % gratuit. Concrètement, il vous suffit de remplir un formulaire pour obtenir des devis personnalisés. Pour éviter les mauvaises surprises, n’hésitez pas à anticiper cette recherche d’assurance.

La comparaison des offres est indispensable pour avoir une idée des prix pratiqués sur le marché mais également des conditions d’indemnisation et des garanties complémentaires proposées. Si vous avez le moindre doute sur votre contrat ou des questions concernant votre assurance, contactez immédiatement votre assureur. Dans tous les cas, ne faites pas l’impasse sur cette garantie !