Quelles sont les différentes formes de Société Civile Immobilière (SCI) ?

Vous souhaitez créer une société civile immobilière ? Découvrez quelles sont les différentes formes de SCI.

Les formalités de création d’une SCI sont les mêmes quel que soit le type de société choisi. Il faut rédiger des statuts avant de les enregistrer auprès du service des impôts, publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL), immatriculer la société civile immobilière au greffe du tribunal de commerce ou au centre de formalités des entreprises (CFE). Détails.

Zoom sur les 5 formes de SCI

Il est important de connaître les particularités des 5 formes de SCI existantes afin de choisir celle qui correspond le mieux à vos besoins.

La SCI de location

La société civile de location permet à des personnes de mettre en commun des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou l’économie pouvant en résulter. Dotée d’une personnalité morale, la SCI de location peut convenir au dirigeant qui souhaite séparer son activité et les locaux qui l’abritent. En cas de décès de l’un des associés, ce n’est pas l’immeuble mais les parts de la société qui sont transmises. Il est ainsi plus facile de maintenir la location des locaux de l’entreprise.

Les revenus issus de la location du ou des biens immobiliers gérés par la SCI sont répartis entre les associés au regard de leur part dans le capital social. Par conséquent, les résultats sont déterminés au niveau de l’entreprise mais ce sont les associés qui sont personnellement imposés.

La SCI familiale

La SCI familiale peut être créée par des associés ayant des liens de parenté ou d’alliance entre eux. Cette structure est généralement utilisée pour : faciliter la constitution et la transmission d’un bien immobilier au sein d’un couple, organiser une indivision stable entre les héritiers, assurer la transmission d’un bien immobilier au sein de sa famille en réduisant les frais de succession, associer ses enfants à un projet d’acquisition d’un bien immobilier, répartir efficacement les droits et pouvoirs des gérants.

La SCI familiale procure des avantages fiscaux non négligeables. Il est par exemple possible de transmettre progressivement son immeuble en donnant une partie de ses parts sociales tous les 15 ans. Pour être exonéré de droit de succession et bénéficier d’abattements, le montant des parts cédées ne doit pas excéder 100 000 euros.

D’un point de vue fiscal, les SCI familiales sont soumises au régime des sociétés de personnes. Les membres de la société sont imposés sur les revenus à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers. Il faut noter que les associés sont assujettis à l’impôt même si les bénéfices ne sont pas distribués.

Afin d’éviter que la gestion de la SCI ne soit soumise à des conflits familiaux, il est conseillé de veiller à choisir le meilleur gérant possible et de lui accorder suffisamment d’autonomie.

La SCI d’attribution

Il est possible de créer une SCI d’attribution pour faire construire ou acheter des biens immobiliers dans le but d’en partager la propriété avec d’autres associés. La répartition peut être réalisée en pleine propriété (chaque associé est propriétaire d’un lot du bien immobilier), en jouissance (un associé a le droit d’utiliser le bien immobilier dont un autre est propriétaire), en nue-propriété (un associé est propriétaire du bien immobilier sans pouvoir l’utiliser). Ce sont les statuts qui précisent la répartition des lots entre chaque associé. Ainsi, l’objectif poursuivi par une société civile d’attribution est bien le partage et non le bénéfice.

La fiscalité de la SCI d’attribution est la même que celle applicable aux autres formes de sociétés civiles immobilières. Les associés sont imposés à l’IR en fonction de leur tranche respective d’imposition et non la société.

La SCI de construction-vente

Si votre objectif est de construire un bien immobilier pour le revendre en réalisant une plus-value, vous avez tout intérêt à opter pour la SCI de construction-vente. Cette forme de SCI s’adresse surtout aux promoteurs immobiliers.

La SCI de construction-vente présente deux particularités. D’abord, dans les statuts, l’objet devra indiquer la construction de biens immobiliers en vue de leur revente par lots. Cela exclut donc les projets d’aménagement ou de rénovation. Ensuite, en raison de la nature de l’activité de construction-vente, le capital sera composé d’apports en numéraire.

La SCI construction-vente n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Les associés sont imposés annuellement sur les bénéfices perçus.

La SCI de jouissance à temps partagé

La SCI de jouissance à temps partagé, également appelée « multipropriété », permet à chaque associé de disposer d’une période d’occupation définie dans l’année. Ce montage est fréquemment utilisé au sein des résidences de tourisme. Par exemple, un ménage peut acheter un certain nombre de parts qui lui donnent droit à une semaine par an pour profiter d’un studio dans une station de ski. La société civile immobilière de jouissance n’a donc pas pour objectif de gérer un patrimoine immobilier en vue d’en partager les bénéfices.

Il faut savoir que les risques de conflits entre associés demeurent importants, notamment au sujet des périodes d’occupation du bien immobilier.

Quelle forme de SCI choisir ?

La société civile immobilière est un outil efficace pour gérer au mieux un patrimoine immobilier. La forme de SCI choisie doit être adaptée à votre situation, à vos besoins et à vos objectifs.

Au-delà de la forme, la nature du capital de la SCI est également un élément important. Si la plupart des sociétés sont à capital fixe, il est toujours possible d’opter pour une SCI à capital variable afin de pouvoir modifier très simplement sa répartition. Par ailleurs, les associés au sein d’une société civile immobilière à capital variable pourront rester anonymes.

Quelle que soit sa forme, la SCI propose un cadre solide et souple pour mener à bien un projet immobilier à plusieurs. Si vous souhaitez bénéficier d’un accompagnement et de conseils personnalisés lors de la création de votre société, n’hésitez pas à contacter un professionnel. Celui-ci vous éclairera sur les différentes formalités à accomplir et répondra à toutes vos questions.