Marchand de biens immobiliers : définition, comment exercer ce métier ?

Le métier de marchand de biens immobiliers se caractérise principalement par l'exercice d'une activité habituelle et régulière d'achat et de revente d'appartements, de maisons, de fonds de commerce, de terrains à bâtir, etc., dans le but de réaliser une plus-value. Le plus souvent exercée sous forme d'une société ou d'une entreprise individuelle, cette activité ne requiert pas de diplôme particulier mais une très bonne connaissance du marché immobilier, de ses règles juridiques, de sa fiscalité, etc., ainsi que d'un bon réseau professionnel dans le secteur du bâtiment et de l'immobilier.

Parmi ses missions, un marchand de biens immobiliers est souvent amené à prévoir et à gérer des travaux de rénovation dans le but de donner davantage de valeur aux biens qu'ils souhaitent revendre et en tirer un maximum d'argent. Ce professionnel doit donc être également au fait de toutes les règles en matière d'urbanisme, techniques, et être un fin négociateur pour obtenir des prix intéressants pour la réalisation de ces travaux afin de dégager le maximum de marge lors de ses opérations d'achat et de revente de biens immobiliers.

Marchand de biens immobiliers : les grandes caractéristiques de ce métier

Un marchand de biens immobiliers, plus communément appelé seulement marchand de biens, et dont le nom est aujourd'hui de plus en plus remplacé par celui de promoteur-rénovateur, désigne un professionnel spécialisé dans l'activité régulière d'achat et de revente de biens immobiliers, qu'il s'agisse de maisons d'habitation, d'immeubles résidentiels, de terrains à bâtir, ou encore, par exemple, de fonds de commerce ou de parts de sociétés immobilière (type SCI), dans l'objectif de revendre ces biens rapidement et d'en tirer une plus-value.

C'est en effet sur la base de la marge qu'il dégage lors d'une opération d'achat et de revente qu'un marchand de biens immobilier se rémunère. On estime que cette marge ne doit pas être inférieure à 30 % pour bien vivre de ce métier, ce qui explique que les marchands de biens immobiliers se tournent généralement vers l'achat de biens à bas prix qu'ils rénovent ensuite.

Côté impôt, un marchand de biens immobiliers est soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et il est assujetti à la TVA sur ses marges brutes.

Pour exercer son métier, un marchand de biens immobiliers doit d'abord prospecter pour trouver la meilleure affaire. Ce métier exige donc une bonne connaissance du marché immobilier, mais aussi des compétences en matière d'urbanisme, de droit et de fiscalité qui s'appliquent à ce secteur.

Une fois la perle rare qui lui fera gagner de l'argent à la revente repérée, le marchand de biens immobiliers s'occupe de tout ce qui est en lien avec son achat. Ce professionnel prend en effet le statut de propriétaire lorsqu'il acquiert un bien en vue de le revendre dans les délais les plus brefs possible. C'est pourquoi ce métier demande des qualités de négociateur pour obtenir le meilleur prix car un marchand de biens immobiliers doit prendre en compte l'ensemble de ses frais en lien avec l'achat d'un bien (frais de notaire, coût d'un crédit immobilier au besoin, des travaux nécessaires, etc.) pour évaluer la plus-value possible à la revente.

Si le bien qu'il achète nécessite des travaux de rénovation pour pouvoir le revendre plus cher, un marchand de biens immobiliers a aussi pour mission de prendre en charge leur réalisation. À cette étape, il fait intervenir différents corps de métier du bâtiment (architecte, technicien maitre d’œuvre, électricien, plombier, peintre, etc.) et tente également de négocier avec eux leurs meilleurs prix pour ne pas à avoir à faire trop de frais qui peuvent grever sa plus-value finale.

Enfin, un marchand de biens immobiliers prend en charge aussi tout le processus de vente des biens qu'il a achetés (annonces, visites, diagnostiques techniques, signature de la promesse et de l'acte de vente, etc.). Toutefois, pour revendre ses biens, un marchand de biens immobiliers peut aussi avoir recours à d'autres professionnels du secteur comme à un agent immobilier par exemple.

Sous quelles formes est-il possible d'exercer le métier de marchand de biens immobiliers ?

Un marchand de biens immobiliers est assimilé à un commerçant car il achète des biens pour les revendre dans un but lucratif. C'est pourquoi pour débuter dans ce métier, il est nécessaire de disposer d'un apport financier relativement conséquent pour pouvoir acheter son premier bien.

Classé comme activité commerciale, le métier de marchand de biens immobiliers ne nécessite pas de détenir un diplôme particulier, une formation obligatoire, ni un savoir-faire spécifique.

Le plus souvent, ce professionnel exerce son métier pour son propre compte et crée donc son entreprise dans ce but. Un marchand de biens immobiliers qui exerce seul son activité peut choisir entre ces différentes formes juridiques d'entreprise individuelle : société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) ; entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) ; entreprise individuelle (EI) ; ou encore entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL).

Comme tous les entrepreneurs qui relèvent du secteur du commerce, un marchand de biens immobiliers doit respecter les règles qui régissent ce pan de l'activité économique.

Il doit ainsi immatriculer son entreprise auprès du guichet des formalités des entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr), aujourd'hui l'unique portail mis à la disposition des entrepreneurs pour réaliser toutes leurs démarches (création et modification d'entreprise, cessation d'activité, etc.). Cette démarche permet notamment au marchand de biens immobiliers d'inscrire son entreprise au registre national des entreprises (RNE). Une formalité qui lui permet d'obtenir automatiquement des numéros d'identification nécessaires tout au long de la vie de son entreprise :

• un numéro "système d'identification du répertoire des entreprises (SIREN)" qui constitue la carte d'identité de l'entreprise pour toutes les démarches ;
• un numéro "système d'identification du répertoire des établissements (SIRET)" ;
• un code "activité principale exercée (APE)" (appelé aussi code NAF) qui identifie l'activité principale de l'entreprise ;
• un numéro de TVA intracommunautaire délivré par l'administration fiscale et qui est obligatoire pour toutes les entreprises redevables de la TVA et qui sont domiciliées dans un État membre de l'Union européenne (UE).

L'immatriculation de l'entreprise d'un marchand de biens immobiliers auprès du guichet unique lui permet également d'inscrire cette dernière auprès du registre du commerce et des sociétés (RCS) qui regroupe toutes les personnes physiques et morales qui exercent une activité commerciale.

Comme toutes les entreprises qui ont une activité commerciale, un marchand de biens immobiliers entrepreneur individuel est tenu aux obligations comptables suivantes :

• établir des factures pour toutes ses ventes (à défaut il s'expose à une amende pouvant aller jusqu'à 75 000 euros) ;
• tenir une comptabilité lui-même ou confier cette mission à un expert-comptable inscrit au tableau de l'Ordre des experts-comptables ;
• tenir des registres obligatoires, soit un livre-journal (l'enregistrement jour par jour et opération par opération des mouvements qui affectent le patrimoine de l'entreprise), un grand livre qui rassemble tous les comptes de l'entreprise et un manuel des procédures comptables, un document qui décrit les procédures et l'organisation comptable de l'entreprise ;
• établir les comptes annuels de l'entreprise composés d'un bilan, d'un compte de résultat et d'une annexe.

Un marchand de biens immobiliers est aussi rattaché à une convention collective nationale, celle de l'immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc., (anciennement cabinets d'administrateurs de biens et des sociétés immobilières) du 9 septembre 1988.

Les obligations professionnelles d'un marchand de biens immobiliers

En tant que marchand de biens immobiliers, ce professionnel est tenu à un certain nombre d'obligations en lien avec la réglementation qui s'applique dans le secteur du bâtiment et de l'immobilier, et selon les activités qu'il exerce.

Ainsi, un marchand de biens immobiliers qui fait réaliser des travaux importants dans les immeubles, maisons, fonds de commerce, etc., qu'il achète pour les revendre, du type construction, extension ou rénovation du gros œuvre, doit souscrire différentes assurances :

• une assurance dommage-ouvrage (avant l'ouverture de ses chantiers) qui garantit les malfaçons qui affectent la solidité de l'ouvrage et le rendent inhabitable ou celles qui compromettent la solidité des éléments d'équipement indissociables de l'ouvrage. Autrement dit, cette assurance rembourse la totalité des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale ;
• une assurance en responsabilité décennale qui couvre la réparation des dommages qui apparaissent après la réception des travaux et qui rende le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ;
• une assurance responsabilité civile professionnelle qui le garantit des fautes commises dans l’exercice de son activité.

Les travaux réalisés dans un bien en vue de le revendre oblige également un marchand de biens immobiliers à réaliser les démarches pour obtenir les autorisations d'urbanisme nécessaires (permis de construire, permis de démolir, déclaration préalable de travaux, etc.).

Comme tous les vendeurs de ce secteur, un marchand de biens immobiliers doit fournir à l'acquéreur du bien qu'il vend les diagnostics immobiliers obligatoires qui sont regroupés dans ce que l'on appelle le dossier de diagnostic technique (DDT).

Ce DDT doit ainsi contenir : un diagnostic de performance énergétique (DPE), et en plus un audit énergétique s'il s'agit d'une maison individuelle ou d'un immeuble classé F ou G dans le DPE ; un constat de risque d'exposition au plomb (Crep) ; un état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante ; un état du système intérieur électrique et de gaz si l'installation a plus de 15 ans ; un état de l'installation d'assainissement non collectif ; un diagnostic relatif à la présence de termites ; un état concernant des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, etc. ; un diagnostic bruit ; le carnet d'information du logement (CIL) s'il s'agit de la revente d'un bien qui fait l'objet de travaux de rénovation qui ont une incidence directe sur sa performance énergétique.

D'autre part, si un marchand de biens immobiliers revend par exemple un bien en copropriété, il est tenu de remettre à l'acquéreur des documents tels que la fiche synthétique de la copropriété, un document qui informe sur le fonctionnement de la copropriété et sur l'état de l'immeuble, le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années, le carnet d'entretien de la copropriété, une notice d'information en lien avec les droits et obligations des copropriétaires et le fonctionnement des instances du syndicat de copropriété, ou encore le montant des charges courantes prévu dans le budget prévisionnel de la copropriété.

Autre exemple d'obligation qu'un marchand de biens immobiliers doit respecter : conclure un contrat de vente d'immeuble à rénover (VIR) ou de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) s'il reçoit de l'acquéreur des sommes d'argent avant que le bien lui soit livré.

Enfin, un marchand de biens immobiliers qui achète une habitation ou un immeuble qui comporte des locataires est obligé de poursuivre le bail locatif de ces derniers selon les règles définies par l'article 1743 du Code civil. De la même manière, quand il vend un bien occupé par des locataires, un marchand de biens immobiliers ne peut pas les expulser.