Mieux vaut acheter que louer son logement : vrai ou faux ?

58 % de ménages sont propriétaires de leur logement en France, et en particulier d'une maison individuelle. Devenir propriétaire de son logement reste l'un des projets de vie le plus plébiscité. De nombreux locataires poursuivent en effet cet objectif.

Mais compte tenu de l'état du marché immobilier, mais aussi des capacités financières de plus en plus élevées quoi sont nécessaires pour pouvoir acquérir un bien, l'idée répandue qu'il vaut mieux acheter son logement que de le louer correspond-t-elle à une réalité implacable ? Opter pour l'achat ou la location de sa résidence répond à des éléments et des critères, en lien notamment avec sa vie professionnelle, personnelle, mais aussi le contexte économique général, bien plus nuancés que cette affirmation. Acheter ou louer son logement : passage en revue des principaux avantages et inconvénients.

Acheter son logement pour ne pas payer de loyers à fonds perdus

L'une des principales raisons qui pousse les ménages à acheter un bien immobilier plutôt que d'en louer un réside dans le fait qu'il est communément admis qu'il est préférable de dépenser régulièrement son argent tout au long de sa vie pour au bout du compte être le propriétaire de son logement, c'est-à-dire être à la tête d'un patrimoine. Verser un loyer tous les mois est en effet pour beaucoup synonyme de débourser des sommes à fonds perdus, sans rien obtenir au final.

Même si la grande majorité des ménages qui font l'acquisition d'un bien immobilier souscrivent un crédit immobilier, et donc remboursent en général tous les mois le capital qu'ils ont emprunté, de la même manière que les locataires paient leur loyer, cet argent déboursé a pour principale finalité de posséder un bien à soi une fois le prêt entièrement remboursé et de ne plus rien devoir à personne à partir de ce moment-là.

Acheter son logement représente donc une sécurité pour un grand nombre de ménages, l'assurance de se constituer un patrimoine, de pouvoir aussi le transmettre ensuite, mais aussi de bénéficier d'une plus-value en cas de revente, l'immobilier étant l'un des placements les plus sûrs.

D'autre part, en particulier une fois à la retraite, un moment où le niveau de vie baisse pour la plupart des ménages, ne plus à avoir à payer un loyer tous les mois représente un avantage non négligeable.

Être propriétaire de son logement engendre des charges plus importantes…

Si être propriétaire de son bien immobilier plutôt que de louer un logement est l'une des priorités de beaucoup de ménages, il ne faut pas oublier que ce choix suppose de devoir faire face à davantage de charges financières.

Acheter son logement veut dire en effet le plus souvent emprunter de l'argent, et donc payer un crédit au taux d'intérêt dont le niveau est plus à la hausse ces dernières années qu'à la baisse. À ce coût d'achat s'ajoutent aussi des frais de notaire, d'assurance, etc.

Conséquence : la durée pour rentabiliser un achat immobilier devient de plus en plus longue, et c'est pourquoi investir dans l'immobilier engage sur le long, voire le très long terme, ce qui n'est pas le cas avec une location.

Comparé à l'achat d'un logement, préférer de louer sa résidence est beaucoup moins risqué financièrement. En effet, le coût des loyers ne fluctue pas n'importe comment mais son évolution est encadrée et suit l'indice des prix à la consommation avec l'avantage pour un locataire de connaitre son budget mensuel dédié aux dépenses de logement et de ne pas avoir de surprise, au contraire des ménages qui ont emprunté pour devenir propriétaires et qui sont tributaires de la loi du marché financier, en particulier s'ils ont opté pour un taux de crédit variable, et non pas fixe.

Posséder un bien immobilier veut également dire prévoir de payer tous les ans la taxe foncière, un impôt local dont les locataires ne sont pas redevables, tout comme, par exemple, des charges de copropriété dans les immeubles collectifs, ou encore anticiper des frais qui peuvent être importants comme ceux liés à des travaux de rénovation indispensables, entre autres.

… mais peut procurer des revenus complémentaires

Acheter un bien immobilier peut vouloir dire pour certains ménages réaliser une opération financière qui rapporte.

Nombreux sont ceux ainsi qui se lancent dans l'investissement locatif, et même des personnes qui ne sont pas encore propriétaires de leur résidence principale et qui continuent donc à louer leur logement.

Acheter un logement pour le louer et donc recevoir régulièrement des loyers en retour représente en effet un bon moyen de se procurer des revenus complémentaires, d'autant qu'une telle opération permet aussi de bénéficier d'avantages fiscaux le plus souvent.

Louer son logement : une plus grande liberté de choix et de mouvement

Acheter son logement plutôt que de le louer permet, c'est sûr, de se constituer un patrimoine et de ne plus payer de loyers à fonds perdus.

Mais être propriétaire de son logement est néanmoins plus contraignant que de le louer. Vouloir changer de lieu de vie par choix ou par obligations personnelles est en effet une opération très simple à mettre en œuvre, et qui ne demande pas de longs délais, quand on est locataire. Il suffit de résilier son bail dans les formes requises par la loi alors que vendre son logement implique des démarches plus compliquées et plus longues.

Le propriétaire de son logement est ainsi beaucoup moins libre pour gérer une telle situation. En tous les cas, il est davantage tributaire d'éléments extérieurs qui peuvent compliquer son souhait de changer de bien immobilier ou de devoir vendre son bien en cas de coup dur par exemple.

Le marché de la vente immobilière pouvant être fluctuant, un propriétaire peut être dans l'obligation de mettre à la vente son bien alors que le contexte n'est pas favorable (moins d'acheteurs sur le marché par exemple) et peut en conséquence ne pas en tirer le prix souhaité.

En résumé, l'idée qu'il vaut mieux acheter que louer son logement est valable en particulier pour les personnes dont la situation professionnelle, mais aussi personnelle, est stable, en tous les cas avec une faible probabilité que des changements notoires qui auraient d'importantes conséquences en matière financière notamment interviennent.

D'autre part, il est évident qu'il n'est pas possible d'acheter un logement aux qualités, surfaces, équipements, etc., équivalents avec un budget prévu pour une acquisition plutôt que pour une location.

C'est pourquoi louer son logement plutôt que de l'acheter permet en principe de pouvoir habiter un lieu davantage en adéquation avec ses souhaits et ses exigences, à moins de disposer d'un budget conséquent pour acquérir un bien immobilier qui correspond parfaitement à ses exigences d'habitat.

Comme l'a démontré récemment le groupe SeLoger, à mensualité comparable, acheter son logement permet aujourd'hui de gagner en surface habitable dans seulement une dizaine de villes parmi les 51 les plus grandes (c'est le cas à Mulhouse ou à Saint-Étienne par exemple), alors qu'acheter un bien à La Rochelle, où les prix de l'immobilier font partie des plus élevés, revient dans ces conditions à acquérir une surface inférieure de 37 m² à celle d'une location pour le même budget.

Louer son logement sécurise ses capacités financières

Acheter son logement suppose de s'engager financièrement parfois de manière importante et sur le très long terme (en moyenne de 20 à 25 ans). Sauf pour les ménages qui disposent de revenus confortables, cet investissement monopolise forcément leurs capacités financières.

Au contraire, le locataire de son logement, qui place forcément moins d'argent dans son habitation et ne s'endette pas de cette manière, a davantage le loisir de pouvoir mettre de l'argent de côté, de le placer dans des produits d'épargne ou financiers plus rentables que l'immobilier à court terme, par exemple.

Dans ce sens, louer son logement plutôt que de l'acheter permet souvent de disposer de marges de manœuvre d'un point de vue financier pour faire face aux aléas de la vie, à une baisse de revenus par exemple suite à une perte d'emploi, pour envisager des projets (vacances, loisirs, etc.).

Louer ou acheter son logement est plus intéressant dans certains territoires que d'autres

Acheter son logement actuellement demande de disposer d'abord d'un solide apport pour espérer voir sa demande de prêt acceptée, mais aussi de capacités financières capables de prendre en charge des remboursements parfois lourds sur le long terme.

À cela s'ajoute l'état du marché immobilier localement. Les prix de l'immobilier s'envolent ou restent à des niveaux très élevés dans de nombreux territoires. Dans cette situation, rester locataire de son logement est le plus souvent un choix à privilégier, et de loin !

Une étude récente menée par le courtier en immobilier CAFPI montre ainsi qu'en raison des prix de l'immobilier et du coût croissant des crédits que dans une ville comme Bordeaux, où le prix au mètre carré avoisine les 4 900 euros, il faut 8 ans pour que l'achat d'un logement soit plus rentable qu'une location, alors qu'il faut aux alentours de 6 ans à Toulouse ou à Strasbourg, et moins de 5 ans à Lille ou à Reims, par exemple, où le prix du mètre carré est bien plus bas, aux alentours d'à peine 4 000 euros.