Propriétaire immobilier : quel est le profil du locataire idéal ?

Existe-t-il vraiment un locataire au profil idéal ? En tous les cas, en tant que propriétaire immobilier qui cherche à louer son bien, c'est une question primordiale et légitime. Le but de tout bailleur étant de trouver le locataire qui ne le mettra pas en situation d'impayés de loyers ou qui entretiendra convenablement son logement et ne le dégradera pas, des circonstances qui peuvent avoir de graves répercussions financières pour un propriétaire immobilier.

Pour cocher toutes les cases, un bailleur considère comme locataire idéal le plus souvent celui qui est en contrat à durée indéterminée (CDI), qui dispose de revenus élevés, qui apporte les preuves de sa capacité à entretenir les lieux et à payer ses loyers, ou encore qui se projette assez loin dans le temps dans le logement proposé à la location. Alors, quelles sont réellement les caractéristiques d'un locataire au profil idéal, qui peuvent aussi être bien plus larges ?

Un locataire qui présente un dossier de candidature complet

Se faire une idée du profil d'un locataire passe en premier lieu par l'impression que donne son dossier de candidature, un document destiné justement pour les candidats à la location de présenter leur meilleur profil aux bailleurs et de mettre toutes les chances de leur côté pour sortir du lot parmi le plus souvent de très nombreux autres candidats.

Pour un propriétaire immobilier, un locataire idéal est donc d'abord une personne qui présente un dossier de candidature complet, bien présenté, soigné, ou encore ordonné.

Pour rappel, un bon dossier de candidature de location doit comporter les documents suivants qui sont obligatoires :

• une pièce d'identité
• un justificatif de domicile signé et daté de moins de 3 mois
• un justificatif de situation professionnelle (contrat de travail, attestation de l'employeur, certificat de scolarité pour un étudiant, un extrait Kbis pour un travailleur indépendant à la tête d'une société, une attestation de droit à une pension pour un retraité, etc.)
• un justificatif de ressources.

Outre ces documents obligatoires, pour juger du profil idéal d'un locataire, un propriétaire immobilier apprécie également d'être destinataire d'autres justificatifs complémentaires du type attestation de droits ouverts à une allocation logement ou une lettre de recommandation d'un ancien bailleur, par exemple.

Un dossier de candidature dont la présentation est ordonnée et soignée montre aussi le plus souvent que l'on a affaire à une personne sérieuse, d'autant plus si ce dossier est accompagné d'une lettre de motivation bien argumentée.

Un locataire au dossier financier solide

Pour un propriétaire immobilier, un locataire au profil idéal est aussi, et sans doute surtout, celui qui justifie d'une situation financière stable et qui dispose de revenus suffisants pour prendre en charge ses loyers.

L'une des principales craintes d'un bailleur étant de devoir faire face à des impayés et de se retrouver en conséquence lui-même dans une mauvaise posture financière.

On a coutume de dire qu'un locataire en qui on peut faire confiance financièrement doit disposer de ressources égales ou supérieures à deux ou trois mois de loyer.

Évidemment, il s'agit d'une règle générale. Pour un candidat à la location qui a le statut d'étudiant, par exemple, ce principe peut en effet être adapté.

Un propriétaire immobilier peut donc juger du profil idéal d'un locataire financièrement parlant en vérifiant les justificatifs fournis en la matière par le candidat à la location afin de s'assurer de sa solvabilité et en particulier de la régularité de ses revenus.

La loi permet à un propriétaire immobilier de demander des justificatifs de ressources à un éventuel futur locataire, mais les documents qu'il est possible de se procurer en la matière sont encadrés réglementairement.

Il peut s'agir ainsi des 3 derniers bulletins de salaire du candidat à la location, des 2 derniers bilans comptables ou une attestation de déclaration de chiffre d'affaires pour un non salarié, des 3 dernières attestations de versement de prestations sociales, des 3 derniers bulletins de retraite, d'un avis d'attribution d'une bourse pour l'année en cours pour un étudiant, etc.

En revanche, un propriétaire qui souhaite s'assurer de la solvabilité d'un candidat n'a pas le droit de demander certains justificatifs comme, par exemple, une copie de son relevé de compte bancaire, sa carte d'assuré social, une autorisation de prélèvement automatique, un extrait de casier judiciaire, un contrat de mariage, un jugement de divorce, une attestation d'absence de crédit en cours, ou encore, plus de 2 bilans pour les travailleurs indépendants.

Malgré l'interdiction de se fournir ces documents, un propriétaire immobilier dispose toutefois d'autres moyens pour vérifier la solidité financière d'un candidat intéressé par son logement mis en location.

Il peut en effet recouper les informations portées sur les différents justificatifs qu'il a en main comme un contrat de travail, un bulletin de salaire, un avis d'imposition, etc., et vérifier qu'elles sont cohérentes entre elles.

Pour s'assurer de la véracité des documents qui lui sont remis par un éventuel futur candidat et du sérieux de ce dernier, un bailleur peut aussi vérifier si l'avis d'imposition compris dans son dossier de candidature est bien celui qui concerne la situation actuelle du candidat.

Un propriétaire immobilier a ainsi à sa disposition un service en ligne sur le site des services des impôts qui lui permet en renseignant le numéro fiscal à 13 chiffres et la référence de l’avis d'imposition concerné à 13 chiffres, ou en flashant grâce à une application mobile dédiée le code 2D-DOC qui est apposé sur tous les avis d'imposition, de savoir si cet avis est bien le plus récent émis par l’administration fiscale.

Un propriétaire immobilier a aussi la possibilité de mener sa petite enquête pour juger du sérieux et du profil de son éventuel prochain locataire et savoir s'il a vraiment affaire à un locataire idéal ou non en, par exemple, recherchant si son employeur existe bien, ou même en appelant ce dernier au besoin, ce qui est permis par la loi.

D'autre part, en termes de stabilité financière et professionnelle, les fonctionnaires candidats à la location se placent parmi ceux dont le profil apparait comme étant idéal en raison de leur sécurité d'emploi.

Un locataire qui dispose d'un garant

Le profil du locataire idéal rime aussi avec caution, la garantie pour un bailleur d'être couvert en cas de loyers impayés ou de dégradations dans son logement par exemple.

La loi n'impose pas à un locataire de fournir une caution, certes. Mais il s'agit d'une pratique répandue, et souvent exigée par les propriétaires immobiliers, puisqu'elle n'est pas interdite.

Ce garant peut être une personne physique (le plus souvent un proche) ou une personne morale comme la garantie VISALE mise à disposition par Action Logement par exemple.

Dans le premier cas, le bailleur doit donc aussi vérifier la solvabilité de la caution du candidat locataire. C'est pourquoi il est en droit de demander des pièces justificatives le concernant telles qu'une photocopie de sa pièce d'identité, un justificatif de domicile, un justificatif de sa situation professionnelle et de ses ressources.

Un locataire avec de bonnes références

Un locataire au profil idéal est également celui qui peut apporter des preuves de sa fiabilité et de sa solvabilité financière en fournissant de sérieuses références.

Il peut s'agir d'une lettre de recommandation rédigée par un ancien bailleur, ou encore de ses dernières quittances de loyer dument acquittées par exemple.

Un propriétaire immobilier a également la possibilité de vérifier le sérieux et le bon comportement d'un candidat à la location en consultant les données accessibles au public sur les réseaux sociaux de ce dernier ou d'une manière générale sur le web.

Outre de bonnes références, le profil d'un locataire se juge également à l'occasion des contacts avec lui, notamment lors de la visite du logement à louer. Un locataire souriant, poli, ponctuel, etc., constitue déjà de bons indices sur son profil certainement à coup sûr idéal.

Attention aux critères illégaux pour choisir son locataire idéal !

Pour un propriétaire immobilier, choisir un locataire au profil idéal se base, comme nous l'avons vu précédemment, d'abord sur des critères factuels comme les revenus, la situation professionnelle du candidat locataire, l'usage qu'il veut faire du bien (s'installer pour une longue durée ou pas), ses références en tant que locataire d'anciens logements, etc.

Mais des critères subjectifs entrent aussi en jeu. Un bon premier feeling lors d'une visite du bien à louer, la sensation que l'éventuel futur locataire est sérieux, ordonné, respectueux, etc., comptent forcément beaucoup pour un propriétaire immobilier qui cherche à louer son bien sans s'exposer à des problèmes ensuite.

Mais, en matière de subjectivité, attention aux préjugés ! Même si ces derniers peuvent jouer dans la recherche d'un locataire au profil idéal, il faut savoir que la loi française interdit la prise en compte de certains critères considérés comme discriminatoires pour choisir un locataire.

Ces critères discriminatoires sont clairement définis par la loi. Ainsi, un propriétaire qui recherche un candidat à qui louer son logement a pour interdiction d'éliminer un éventuel futur locataire s'il se base sur les caractéristiques du locataire suivantes :

• son origine
• son nom
• son sexe
• son âge
• ses caractéristiques génétiques
• son lieu de résidence
• son apparence physique
• sa situation de famille
• son état de santé
• le fait d'être enceinte
• sa perte d'autonomie
• son handicap
• une vulnérabilité particulière liée à sa situation économique
• ses mœurs
• son orientation sexuelle
• son identité de genre
• ses opinions politiques
• ses activités syndicales
• sa qualité de lanceur d'alerte
• sa langue parlée, soit sa capacité à s'exprimer dans une langue autre que le français
• son appartenance ou non-appartenance vraie ou supposée à une ethnie
• son appartenance ou non-appartenance vraie ou supposée à une nation
• son appartenance ou non-appartenance à une prétendue race
• sa croyance ou son appartenance ou non-appartenance à une religion.

Un propriétaire immobilier qui exclut un candidat à la location de son logement sur la base de l'un ou de plusieurs de ces motifs s'expose à être condamné à une peine pouvant aller jusqu'à 3 ans de prison et à une amende de 45 000 euros.